Rénovation énergétique : imputer le déficit sur le revenu global ou le reporter sur les loyers ?

Remplir une ligne de plus sur la déclaration n° 2044 peut relever votre plafond d’imputation, et l’idée qu’un plafond plus haut vaut toujours mieux paraît évidente. Elle ne l’est pas : ce que l’option porte sur le revenu global de l’année, elle le retire du report sur vos loyers futurs. Or ces deux destinations n’ont pas la même valeur.

Cette page présente un calcul théorique sur hypothèses déclarées. Ce n’est ni un relevé, ni une statistique observée, ni un conseil personnalisé. Aucun dossier réel n’a servi à la construire, et ses montants ne décrivent aucune moyenne. Elle s’adresse au bailleur en location nue au régime réel qui prépare une rénovation énergétique et hésite à remplir la ligne 224 bis.

Pour les conditions d’éligibilité, voyez le plafond rehaussé pour une passoire thermique, qui contient aussi la liste des travaux énergétiques éligibles. Pour la vue d’ensemble des limites, voyez le plafond du déficit foncier. Ici, une seule question : une fois éligible, l’option a-t-elle un intérêt ?

« Option 224 bis » : d’où vient ce nom ?

Cette expression n’est pas une référence officielle, et il ne faut pas la citer comme telle. Trois textes se complètent :

Le CGI renvoie à un décret, codifié à l’article 41 DO de l’annexe III. Cet article ne parle pas non plus d’option, mais du déficit « à raison duquel le contribuable demande le rehaussement ». Il exclut les travaux du 3° du I de l’article D. 319-16 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique. Son échéance, celle du BOFiP (§ 260) et celle de la brochure pratique 2026 sont restées au 31 décembre 2025. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 47, I, 4° et II) vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, date que retient aussi la notice.

Ne confondez pas deux choix qui n’en sont pas. L’imputation sur le revenu global « n’est pas optionnelle » et s’applique automatiquement à un déficit (notice n° 2044, § 435 à 442). Seul le rehaussement au-delà de 10 700 € se choisit.

Quelles conditions rappeler avant de faire le calcul ?

Le calcul ci-dessous suppose ces conditions remplies. Si l’une manque, la question ne se pose pas : le plafond reste à 10 700 €.

• Saut de classe. Un DPE classe le logement en E, F ou G, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux. Un second le classe en A, B, C ou D, en cours de validité à l’issue de travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 (notice n° 2044, § 224 bis ; CGI, art. 156, I, 3°).
• Dates. Devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (notice, § 224 bis ; loi n° 2026-103, art. 47).
• Nature. Dépenses énumérées à l’article D. 319-17 du CCH, à l’exclusion de la réhabilitation d’un assainissement non collectif et de la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique (art. 41 DO ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 240).
• Réalisation. Travaux réalisés par des professionnels, avec le signe de qualité ou la qualification lorsqu’ils sont exigés pour l’éco-prêt à taux zéro ou, à défaut, pour MaPrimeRénov’ (§ 250).

Que déplace exactement l’option ?

Elle ne crée aucune déduction. Avec ou sans elle, le total des dépenses déduites est le même. Elle change la répartition du déficit entre deux destinations, ce que le formulaire traduit par les cases 4BC (revenu global) et 4BB (report).

Le plafond avec option vaut 10 700 € plus les dépenses éligibles, 21 400 € au plus. Ce n’est pas un forfait : le BOFiP montre 9 500 € de dépenses éligibles portant la limite à 20 200 € (§ 310, exemple 1). Le supplément imputé, que nous appelons X, vaut donc le plus petit de ces trois montants :

• le déficit hors intérêts moins 10 700 € ;
• les dépenses énergétiques éligibles ;
• 10 700 €.

Première conséquence, souvent négligée : quand tous les travaux sont énergétiques, l’option est sans effet tant que les travaux ne dépassent pas le revenu foncier net de l’année de plus de 10 700 €. Avec 15 000 € de travaux et 5 000 € de revenu foncier, le déficit est de 10 000 €, déjà imputable en totalité sans option.

Pourquoi les deux destinations n’ont-elles pas la même valeur ?

La ligne des prélèvements sociaux repose sur une chaîne de textes. La loi fixe l’assiette : le « montant net retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu » des revenus fonciers (CSS, art. L. 136-6, I). La brochure pratique 2026 traduit : « montant net après imputation des déficits fonciers » (aide-mémoire, p. 61). Le BOFiP retient la même diminution pour l’acompte de prélèvements sociaux (BOI-IR-PAS-20-10-20-30, § 10 et § 30).

Reste à distinguer les deux fractions du déficit. Seule une réponse ministérielle le fait en toutes lettres (Pringalle, n° 21473, JO AN du 12 février 1996, p. 765) : le montant net du revenu foncier se calcule compte tenu des déficits antérieurs qui s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers, et il ne comprend pas la fraction imputable sur le revenu global. Elle exclut aussi toute compensation entre catégories de revenus.

Cette réponse a trente ans et commente l’ancienne rédaction du CGI. Nous n’avons trouvé ni texte plus récent qui la contredise, ni page du BOFiP consacrée à ce point, ni décision de justice. La formule légale de l’assiette reste très proche de celle que la réponse commente, mais une réponse ministérielle n’est pas la loi. Le détail de ces 17,2 % figure dans l’imposition des revenus fonciers.

La ligne de la CSG vient du CGI : la contribution sur les revenus fonciers « est admise en déduction du revenu imposable de l’année de son paiement, à hauteur de 6,8 points » (art. 154 quinquies, II). L’administration chiffre l’exemple : 8 000 € de revenus fonciers ouvrent 544 € de CSG déductible (brochure pratique IR 2025). Moins de revenu foncier, c’est aussi moins de CSG à déduire l’année suivante.

Et il y a une asymétrie de plus. Le chemin est à sens unique : un déficit parti au report ne revient jamais sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 et § 310). Ce que le report n’a pas absorbé au bout de dix ans disparaît : la notice le dit du déficit de 2015, perdu au 31 décembre 2025 (§ 450). C’est le report sur dix ans.

À tranche constante et report absorbé, qui passe devant ?

Le report, à toutes les tranches, tant qu’on ne tient pas compte de la date (voir le troisième facteur). Pour un euro de X, à tranche t constante et sans actualisation :

option moins report = t - (t + 17,2 % - 6,8 % × t) = -(17,2 % - 6,8 % × t)

La tranche s’annule presque : seule subsiste la CSG déductible. Pour 10 700 € de supplément, le calcul donne :

Autrement dit, la question « à quelle tranche le plafond de 21 400 € l’emporte-t-il ? » n’a pas de réponse dans ce cas : il ne l’emporte à aucune. Trois éléments peuvent changer le résultat, et la tranche joue un rôle dans chacun.

Premier facteur : le report sera-t-il absorbé ?

C’est le facteur le plus lourd. Si le report sans option n’a pas le temps d’être absorbé, la part de X qui aurait disparu n’avait aucune valeur future, et la perdre ne coûte rien. Notez U la part de X que le report aurait réellement absorbée. L’option passe devant, sans actualisation et à tranche constante, si U / X reste sous le seuil :

t / (t + 17,2 % - 6,8 % × t)

Voilà où la tranche pèse vraiment. Avec 25 000 € de travaux et 1 000 € de revenu foncier annuel, 69,2 % de X aurait été absorbé : le calcul place alors le report devant à 11 % et à 30 %, et l’option devant à 41 % et à 45 %.

Ce tableau donne l’écart, option moins report, à la tranche de 30 % constante, sur dix ans de revenus fonciers. Le signe plus indique l’option devant, le signe moins le report devant.

Le même tableau à la tranche de 45 % constante :

La diagonale est parlante. L’option passe devant quand les travaux sont très lourds par rapport au revenu foncier qui reste. Elle reste derrière dans les cas où le bien dégage durablement un revenu net capable d’absorber le report.

Le résultat bouge si les revenus s’arrêtent plus tôt. Voici la tranche de 30 % avec seulement cinq ans de revenus fonciers, sans autre bien ensuite :

Tous ces montants sont arrondis à l’euro, avec CSG déductible et sans actualisation.

Deuxième facteur : votre tranche va-t-elle baisser ?

Le report se valorise à la tranche des années où il sera absorbé, pas à celle des travaux. Pour 100 € de X entièrement absorbés, l’écart option moins report vaut, sans actualisation :

Un passage de 30 % à 11 % suffit à mettre l’option devant, de peu. Un passage de 41 % à 30 % ne suffit pas, et de 45 % à 30 % l’écart est presque nul. La matrice suppose une tranche future constante : un départ à la retraite qui ne fait baisser les revenus qu’au bout de quelques années ne se lit donc pas directement dans ce tableau.

Troisième facteur : quelle valeur donnez-vous au temps ?

L’option rapporte plus tôt. Le CSV donne, pour chaque ligne, le taux d’actualisation à partir duquel elle passe devant. Ce n’est ni un taux de marché ni une recommandation : c’est un seuil à comparer à ce que vous feriez de l’argent, par exemple au taux de votre prêt.

Ici, la tranche compte nettement : plus elle est élevée, plus le seuil est bas. Le seuil baisse aussi quand le report met longtemps à être absorbé. Quand il l’est en un à deux ans, il faudrait un taux très élevé pour que l’option passe devant. À l’inverse, le seuil peut tomber à des niveaux courants : 3,38 % à la tranche de 45 % pour 60 000 € de travaux et 5 000 € de revenu annuel, alors même que le report y est entièrement absorbé. Dans ces cas lents, « le report l’emporte » ne vaut que pour qui ne valorise pas le temps.

Méthode et hypothèses de la matrice

La matrice au format CSV compte 2 100 lignes : 5 tranches pour l’année des travaux, 5 pour les années de report, 7 montants de travaux, 6 niveaux de revenu foncier, 2 durées de revenus. Ces montants ronds balaient des situations et ne représentent aucune fréquence. Séparateur virgule, décimales avec un point. La colonne nature rappelle sur chaque ligne qu’il s’agit d’un calcul théorique. La colonne ecart_actualise_3pct_eur applique un taux de convention de 3 %, qui n’est pas une prévision.

Le plafond et l’imputation sortent de la fonction du simulateur du site, appelée une fois sans option et une fois avec. Le script reproduit les exemples 1 et 2 du § 310 du BOFiP avant d’écrire le fichier, ainsi que des cas posés à la main.

Hypothèses retenues, identiques sur toutes les lignes :

• location nue au régime réel, un seul foyer, sans dispositif Cosse (limite de 15 300 €) ;
• travaux tous énergétiques et éligibles, payés la même année, avec deux DPE justifiant le changement de classe ;
• revenu foncier net avant travaux constant (loyers moins charges courantes et intérêts), intérêts couverts par les loyers ;
• aucun déficit antérieur en stock, aucun nouveau chantier pendant le report, aucun autre revenu foncier (les déficits les plus anciens s’imputant en premier, un stock existant retarde l’absorption du nouveau report) ;
• revenu global suffisant, et tranche inchangée par le montant imputé ;
• option exercée en tout ou rien ;
• taux du barème de l’article 197 du CGI en vigueur (revenus de 2025) et prélèvements sociaux de 17,2 % pour toute la durée ;
• location maintenue au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Limites : ce que ce calcul ne dit pas

La tranche peut changer avec l’imputation. Le calcul applique une tranche unique à tout X. Il faudrait, pour une part, un revenu imposable d’au moins 50 979 € avant imputation à la tranche de 30 % pour que 21 400 € restent dans cette tranche (29 579 € + 21 400 €). La colonne revenu_imposable_mini_1_part_eur donne ce repère. En dessous, l’option vaut moins que ce qu’affiche la matrice. Décote, quotient familial, revenu fiscal de référence et contribution sur les hauts revenus ne sont pas calculés.

Un revenu global trop faible. La part non absorbée devient un déficit global, reportable six ans sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). La matrice ne le modélise pas : à la tranche de 0 %, elle affiche un gain nul. Voyez si votre revenu global ne suffit pas.

La vente. La matrice traite comme perdu le report non absorbé. Or, si l’immeuble est cédé avant la fin du délai de report, l’administration admet de retenir dans le calcul de la plus-value les dépenses dont l’imputation est en cours, à condition de renoncer expressément au report correspondant dans une note jointe à la déclaration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370, note 3 ; CGI, art. 150 VB). Le tableau à cinq ans peut donc surestimer l’avance de l’option. Voyez vendre après un déficit foncier.

Le retour au micro-foncier. Il peut changer le rythme d’absorption du report : voyez le déficit antérieur après un retour au micro-foncier.

Le risque propre à l’option. Sans justification du nouveau classement énergétique au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués (CGI, art. 156, I, 3° ; BOFiP § 290). Le prix des deux DPE n’entre pas dans la matrice. La condition de location reste la même dans les deux scénarios, puisque 10 700 € sont déjà imputés sans option, mais le montant exposé à une remise en cause est plus élevé (§ 340 à 370). En cas de remise en cause, le déficit indûment imputé reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui suppose d’en avoir (§ 370).

La détention par société. Pour un associé d’une SCI à l’IR (translucide), la limite s’apprécie sur sa propre déclaration, et il doit conserver ses parts pendant la même durée (§ 150 et § 340). La matrice ne traite pas ce cas à part.

Les changements de loi. Un taux de prélèvements sociaux, un barème ou une règle de report différents modifieraient les écarts. Dix ans est long au regard de ces règles.

L’étalement. La matrice regarde une seule année. Répartir les paiements sur 2026 et 2027 peut changer la comparaison, avec une imputation par année : c’est un autre levier, traité dans quand payer ses travaux.

Ce que les textes laissent ouvert

L’option partielle. Porter en ligne 224 bis une partie seulement des dépenses éligibles permettrait, en théorie, de ne déplacer que la fraction du report qui ne serait pas absorbée. Aucun texte lu ne l’autorise ni ne l’interdit. Le formulaire calcule la limite à partir du montant de la ligne 434, et la notice parle des dépenses « visées par ce dispositif » puis, pour qui renonce, de « l’ensemble » des dépenses à porter ligne 224, sans traiter ce cas. Le calcul ne le retient donc pas.

Comment lire votre propre cas ?

1. Vérifiez que l’option a un effet. Déficit hors intérêts au-dessus de 10 700 € et dépenses éligibles positives, sinon la question ne se pose pas.
2. Calculez X, le plus petit de : déficit hors intérêts moins 10 700 €, dépenses éligibles, 10 700 €.
3. Estimez l’absorption. Multipliez votre revenu foncier net annuel attendu par le nombre d’années où vous l’aurez, dix au plus, en comptant vos autres biens. Retirez-en vos déficits antérieurs encore en stock, car les plus anciens passent en premier (notice n° 2044, § 450). Comparez ce qui reste au report sans option (déficit moins 10 700 €, plus les intérêts excédant les loyers) et au report avec option.
4. Comparez à votre tranche. Utilisez les seuils ci-dessus, puis le tableau de la tranche future si elle doit baisser.
5. Regardez la date. Si le report met longtemps à s’absorber, le taux d’équilibre peut devenir modeste.
6. Faites valider. Une simulation complète par un professionnel, sur vos revenus réels, reste nécessaire avant de déposer la déclaration.

Sources et date du calcul

Calcul produit le 31 octobre 2026.

• CGI, article 156, I, 3°, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47.
• CGI, annexe III, article 41 DO, version en vigueur depuis le 23 avril 2023.
• BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025.
• BOFiP BOI-IR-PAS-20-10-20-30, version du 16 septembre 2025.
• Déclaration n° 2044 et notice, millésime 2026.
• Code de la sécurité sociale, article L. 136-6 et article L. 136-8.
• Réponse ministérielle Pringalle, n° 21473, JO AN du 12 février 1996.
• CGI, article 154 quinquies et article 235 ter.
• Brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, aide-mémoire.
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270.
• Brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2025, charges déductibles.
• CGI, article 197, barème issu de l’article 4 de la loi n° 2026-103.