Simulation micro-foncier ou réel : lequel paie le moins ?

Comment la simulation compare-t-elle les deux régimes ?

• Micro-foncier : revenu imposable = loyers bruts moins 30 %, sans autre déduction. Applicable si les loyers bruts du foyer fiscal n'excèdent pas 15 000 €.
• Régime réel : revenu imposable = loyers moins les charges pour leur montant (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion).
• Déficit : les loyers couvrent d'abord les intérêts. La part du déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Impôt : revenu imposable multiplié par votre tranche marginale, plus 17.2 % de prélèvements sociaux. Au réel, un déficit imputé réduit l'impôt sur le revenu et n'en génère aucun : il est affiché en négatif.

Sur une année isolée, les deux régimes donnent le même revenu imposable quand les charges égalent 30 % des loyers. Mais l'option pour le réel vaut trois ans, irrévocablement (CGI, article 32, 4) : la comparaison utile porte sur trois années de charges, pas sur une. Voir l'article sur le micro-foncier et le régime réel, qui traite l'engagement de trois ans, les exclusions et les cases de la déclaration.

Quatre exemples construits, calculés par la même fonction

Ces lignes sont des exemples construits pour illustrer le calcul, pas des cas vécus ni des relevés. Elles supposent une tranche marginale de 30 %, aucun emprunt, une année isolée.

Le dernier cas dépasse le plafond de 10 700 € : 1 300 € partent en report sur les revenus fonciers des dix années suivantes, non valorisés dans le total. Il suppose que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Pour le plafond et son rehaussement énergétique, voir le simulateur de déficit foncier et le plafond du déficit foncier.

Quelle est la méthode de calcul, et sur quelles sources ?

Le calcul applique l'article 32 du code général des impôts (micro-foncier : limite de 15 000 €, abattement de 30 %, option de trois ans), l'article 156, I, 3° (déficit foncier), et la doctrine du BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 (version du 6 mars 2025, § 10, § 90 à § 130, § 160, § 190 à § 260) et BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, § 30, § 100, § 140, § 160). Le texte de l'article 32 est consultable sur Légifrance. Règles relues le 9 novembre 2026. Le calcul du déficit est celui du simulateur de déficit foncier.

Ce que cette simulation ne calcule pas

• L'engagement de trois ans : une seule année est comparée, alors que l'option pour le réel couvre trois années de revenus.
• Les exclusions du micro-foncier (monuments historiques, amortissement, certains dispositifs, parts de société sans bien en direct : CGI, article 32, 2) : seule la limite de 15 000 € est testée.
• La valeur du déficit reporté, qui réduira plus tard un revenu foncier imposé, et les déficits antérieurs encore reportables.
• La CSG déductible, la décote, le quotient familial, un changement de tranche du fait de l'imputation, et un revenu global insuffisant pour absorber le déficit.
• Le plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique : voir le simulateur de déficit foncier.
• La déductibilité effective des travaux saisis, ni le maintien de la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation d'un déficit.

Questions fréquentes

Quel est le seuil du micro-foncier et quel est l'abattement ?

Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n'excède pas 15 000 €. Le revenu imposable est alors ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %, réputé couvrir toutes les charges (CGI, article 32, 1 ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 10 et § 160).

Le micro-foncier permet-il de déduire des travaux ?

Non. L'abattement de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété, travaux compris, et aucune autre déduction n'est possible (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160). Le micro-foncier ne peut pas non plus faire apparaître de déficit foncier.

Pour combien de temps l'option pour le régime réel engage-t-elle ?

Trois ans. L'option pour le régime réel, exercée en dessous de 15 000 €, couvre trois années et ne peut pas être révoquée pendant cette période ; exercée pour les revenus de l'année N, elle vaut pour les revenus N à N+2 (CGI, article 32, 4 ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 210 et § 240). Elle résulte du simple dépôt de la déclaration n° 2044 (§ 220) et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer (§ 230). Ce simulateur compare une seule année : pour apprécier l'engagement, il faut rapprocher les charges des trois années.

Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 15 000 € ?

Le régime réel s'applique de plein droit pour l'année du dépassement, avec une déclaration n° 2044 (CGI, article 32, 3 ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 190 et § 200). Le simulateur n'affiche alors que le régime réel. La limite s'apprécie sur le revenu brut de tout le foyer fiscal, quote-part de société comprise, et sans prorata si le bien n'est loué qu'une partie de l'année (§ 110 et § 120).

Le simulateur dit-il quel régime choisir ?

Non. Il compare, pour une année et sur les chiffres saisis, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux estimés dans chaque régime. Le choix dépend aussi des deux années suivantes de l'option, des exclusions du micro-foncier, des déficits antérieurs et de votre situation d'ensemble. Il se valide avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Pour aller plus loin : micro-foncier ou régime réel, le guide complet et la déclaration 2044.

Vérifier les conditions de votre chantier

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail. Pour savoir ce qui peut bloquer dans votre cas, le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend votre tranche d'imposition et le montant de vos travaux. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste est publiée sur Nos partenaires.