Payer ses travaux en décembre ou en janvier : quelle différence ?

Quelles hypothèses la simulation retient-elle ?

• Loyers, intérêts d'emprunt et autres charges identiques les deux années.
• Tranche marginale d'imposition constante d'une année sur l'autre.
• Plafond d'imputation de 10 700 € par an, sans rehaussement pour rénovation énergétique.
• Revenu global suffisant pour absorber le déficit imputé, et aucun déficit antérieur.

Comment le calcul procède-t-il ?

• Date de paiement : la part payée en décembre se déduit de l'année N, le reste de l'année N+1. Les acomptes suivent la même règle (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et § 40).
• Déficit : pour chaque année, les loyers couvrent d'abord les intérêts ; la part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C'est le calcul du simulateur de déficit foncier.
• Impôt : revenu foncier imposable multiplié par votre tranche marginale, moins le déficit imputé multiplié par cette même tranche, plus 17.2 % de prélèvements sociaux sur le revenu foncier imposable. Un montant « moins » est une réduction de l'impôt dû sur les autres revenus.

Quatre exemples construits, calculés par la même fonction

Ces lignes sont des exemples construits, pas des cas vécus ni des relevés : 10 000 € de loyers et 1 500 € de charges par an, aucun emprunt, tranche marginale de 30 %, réparti signifiant 50 % en décembre.

Avec ces hypothèses, « tout en décembre » et « tout en janvier » donnent le même total : seule l'année du déficit change. L'écart apparaît quand la répartition permet d'imputer davantage sous le plafond annuel, et il disparaît quand les travaux ne créent aucun déficit (deux premiers cas). Une imputation oblige à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).

Quelles sont les sources ?

BOI-RFPI-BASE-20-30-30 (version du 28 décembre 2015, § 30 et § 40) ; article 156, I, 3° du code général des impôts et BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, § 340 pour la durée de location). Règles relues le 9 novembre 2026. Deux articles du site détaillent le sujet : l'acompte versé en décembre et l'année de déduction et quand payer ses travaux. Pour le plafond et le calcul poste par poste : le simulateur de déficit foncier.

Ce que cette simulation ne calcule pas

• La valeur du déficit reporté, qui réduira un revenu foncier futur : il est affiché, jamais compté dans les totaux.
• Une variation des loyers, des charges ou de la tranche d'une année sur l'autre, et un revenu global insuffisant pour absorber l'imputation.
• Le plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique.
• La CSG déductible, la décote, le quotient familial et les déficits antérieurs.
• Les cas que les textes ne tranchent pas, comme la date retenue pour un virement émis le 31 décembre, ni la justification de la nature, du montant et de la réalité de la dépense.
• Le micro-foncier, qui ne permet aucune déduction de travaux : voir la simulation micro-foncier ou réel.

Questions fréquentes

Quelle année compte pour déduire des travaux : celle de la facture ou celle du paiement ?

Celle du paiement. Les dépenses déductibles du revenu brut foncier d'une année sont celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Une facture datée de décembre et réglée en janvier se rattache à l'année du règlement.

Un acompte versé en décembre est-il déduit sur l'année du versement ?

Oui, selon la doctrine : les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l'année de versement, même si les travaux ne sont exécutés qu'au cours d'une année ultérieure (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40). L'acompte doit porter sur des travaux déductibles et se justifier par des pièces. Le curseur du simulateur compte donc les acomptes dans la part payée en décembre.

Pourquoi répartir un chantier sur deux années change-t-il le résultat ?

Parce que l'imputation du déficit hors intérêts sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an (CGI, article 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20). Au-delà, le surplus est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Deux années peuvent donc absorber un déficit que la première ne peut pas imputer en entier, et l'année sans travaux reste imposée sur ses loyers. Le calcul montre l'écart sur vos chiffres, il ne dit pas quel calendrier retenir.

Le simulateur dit-il quand payer mes travaux ?

Non. Il compare, sur deux années et avec des hypothèses simples, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux estimés selon la date de paiement. Le choix dépend aussi de ce que l'entreprise accepte, de la trésorerie, des déficits antérieurs, de l'évolution de votre tranche et de l'obligation de louer le bien pendant trois ans après l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Il se valide avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Ce calcul tient-il compte du déficit reporté ?

Il l'affiche, sans le valoriser. Le déficit reporté s'imputera plus tard sur des revenus fonciers imposables et en réduira l'impôt, mais le gain dépend des années futures, qui ne sont pas connues. Un calendrier qui reporte moins n'est donc pas nécessairement moins coûteux : les totaux affichés ne comparent que l'imputation sur le revenu global et l'impôt sur le revenu foncier de ces deux années.

Vérifier les conditions de votre chantier

Le calcul reste accessible sans adresse e-mail. Pour savoir ce qui peut bloquer dans votre cas, le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend votre tranche d'imposition et le montant de vos travaux. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste est publiée sur Nos partenaires.