Déficits fonciers des années passées : combien imputer cette année ?

Comment le simulateur impute-t-il les déficits ?

• Fenêtre de dix ans : un déficit de l'année N s'impute sur les revenus fonciers de N+1 à N+10 (CGI, article 156, I, 3°). Au-delà, il est éteint.
• Ordre : le revenu net foncier de l'année est imputé sur le déficit le plus ancien, puis sur le suivant, jusqu'à épuisement du revenu ou du stock. L'ordre est celui de la notice de la déclaration n° 2044, rubrique 450.
• Pas de revenu global : les déficits fonciers antérieurs ne s'imputent jamais sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Le simulateur n'impute donc rien au-delà du revenu foncier saisi.
• Dernière année : pour les revenus de 2026, un déficit de 2016 joue sa dernière année ; ce qui n'est pas absorbé est perdu au 31 décembre.
• Déficit global (option) : la fraction d'un déficit que le revenu global n'a pas absorbée s'impute sur le revenu global des 6 années suivantes, le plus ancien d'abord (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 10 et § 70). Il faut saisir le revenu global à absorber ; sans lui, aucune imputation n'est calculée.
• Effet estimé : montant imputé multiplié par votre tranche marginale, plus 17.2 % de prélèvements sociaux.

Le mécanisme et le tableau de suivi année par année sont détaillés dans l'article sur le report du déficit foncier sur dix ans. Si le revenu global ne suffit pas à absorber un déficit, voir l'article sur le revenu global insuffisant ; si vous repassez au micro-foncier, voir le retour au micro-foncier avec un déficit en report.

Trois exemples construits, calculés par la même fonction

Ces lignes sont des exemples construits, pas des cas vécus ni des relevés. Revenus de 2026, tranche marginale indiquée dans le tableau.

« Éteint ou perdu » additionne les déficits d'origine antérieure à 2016 et le reliquat de 2016 non absorbé en 2026. « Effet estimé » est le montant imputé multiplié par la tranche marginale et par 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quelles sources et quelles versions ?

Textes relus le 9 novembre 2026 : article 156 du CGI (version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026) ; BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, § 20, 160 et 450) ; BOI-IR-BASE-10-20-30 (version du 4 juillet 2018, § 10 et 70) ; article L136-6 du code de la sécurité sociale (version du 16 février 2025). L'ordre « les plus anciens d'abord » vient de la notice de la déclaration n° 2044 (millésime 2026, rubrique 450) : ce PDF n'a pas pu être relu par extraction automatique le 9 novembre 2026, la règle repose sur sa citation dans l'article sur le report sur dix ans, vérifié le 10 octobre 2026.

Le formulaire des revenus de 2026, à déposer au printemps 2027, n'est pas paru : ses numéros de ligne et ses années de colonne peuvent différer. Cette page n'en cite aucun, et ne s'appuie que sur la notice du millésime 2026.

Ce que ce simulateur ne calcule pas

• La cessation de location, la vente du bien, le décès, l'héritage ou le divorce, qui peuvent éteindre le report ou changer de titulaire (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370 ; BOI-RFPI-BASE-30-10).
• Le déficit de l'année en cours et son imputation sur le revenu global : le simulateur part d'un revenu foncier positif. Voir le simulateur de déficit foncier.
• La détermination du revenu net foncier lui-même : voir le simulateur revenus fonciers au réel.
• Le quotient familial, la décote, la CSG déductible, un changement de tranche du fait de l'imputation.
• La part de chaque déficit née des intérêts d'emprunt ou d'un plafond rehaussé : seul le montant restant à imputer par année d'origine est demandé.
• Les plafonds et l'ordre entre un déficit global et d'autres reports, hors le plus ancien d'abord.
• L'exactitude des montants que vous saisissez : le simulateur additionne ce que vous indiquez.

Questions fréquentes

Dans quel ordre les déficits fonciers des années passées s'imputent-ils ?

En commençant par le plus ancien. Le formulaire de la déclaration n° 2044 (rubrique 450) demande d'imputer le bénéfice foncier de l'année sur les déficits les plus anciens, parce que ce sont les premiers à se périmer. Chaque déficit reste attaché à son année d'origine. Cette règle est écrite dans la notice de la déclaration, pas dans le commentaire administratif BOI-RFPI-BASE-30-20, qui ne traite pas de l'ordre entre déficits antérieurs.

Pendant combien d'années un déficit foncier reste-t-il imputable ?

Dix ans : il s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 20 et 450). Un déficit de l'année N peut donc s'imputer sur les revenus de N+1 à N+10. Le calcul applique cette fenêtre : pour les revenus de 2026, les années d'origine 2016 à 2025 sont imputables, et un reliquat de 2016 non absorbé en 2026 est perdu au 31 décembre 2026. La notice de la 2044 millésime 2026 donne le même repère : le déficit de l'année 2015 est définitivement perdu au 31 décembre 2025.

Un déficit antérieur peut-il s'imputer sur mon revenu global ?

Non. La doctrine l'écrit en toutes lettres : les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160, remarque). Ils ne s'imputent que sur le revenu net foncier. Il existe un autre report, distinct, le déficit global : la fraction d'un déficit que le revenu global n'a pas pu absorber, imputable sur le revenu global des 6 années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 ; BOI-IR-BASE-10-20-30, § 10). Plusieurs déficits globaux s'imputent en commençant par le plus ancien (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 70).

Comment l'effet sur l'impôt est-il estimé ?

Le montant imputé est multiplié par la tranche marginale que vous saisissez pour l'impôt sur le revenu, et par 17.2 % pour les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont assis sur « le montant net retenu pour l'établissement de l'impôt sur le revenu » (code de la sécurité sociale, article L136-6, I) : le calcul en déduit que le déficit imputé réduit aussi cette base. C'est une lecture de ce libellé, pas une phrase du texte sur les déficits antérieurs. Le quotient familial, la décote et un changement de tranche ne sont pas modélisés.

Les déficits antérieurs restent-ils imputables si je repasse au micro-foncier ?

Oui, selon la doctrine : les déficits constatés avant l'application du micro-foncier et encore reportables restent imputables sur le revenu net foncier jusqu'à l'expiration du délai de report (BOI-RFPI-DECLA-10, § 170). Le revenu net à saisir dans ce simulateur est alors le loyer brut diminué de l'abattement de 30 %. Le détail est dans l'article sur le retour au micro-foncier.

Retour au micro-foncier : le déficit en report est-il perdu ?

Faire vérifier votre calcul

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail. Le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend votre tranche d'imposition. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; voir Nos partenaires.