Plus-value d'un bien loué après travaux : le calcul, travaux déduits exclus

Comment le calcul traite-t-il les travaux déjà déduits ?

• Prix d'acquisition corrigé : prix d'acquisition, plus frais d'acquisition, plus travaux retenus (CGI, article 150 VB ; notice 2048-IMM-NOT-SD, lignes 20 à 26).
• Voie du montant réel : seuls comptent les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise, « lorsqu'ils n'ont pas été déjà pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu » (article 150 VB, II, 4°). Le calcul retient le total des travaux moins la part que vous déclarez déduite des revenus fonciers.
• Voie du forfait : 15 % du seul prix d'acquisition, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, sans justificatif de travaux et sans rechercher ce qui a été déduit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 350 et § 400). Les deux voies s'excluent.
• Abattements : comptés en années pleines (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20), avec des cadences distinctes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
• Impôts : 19 % sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, 17,2 % sur la plus-value imposable aux prélèvements sociaux, et la taxe de l'article 1609 nonies G si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

Quatre exemples construits, calculés par la même fonction

Ces lignes sont des exemples construits pour illustrer le calcul, pas des cas vécus ni des relevés. Elles supposent une acquisition à 200 000 €, des frais d'acquisition au forfait de 7,5 % et une cession le 1er juin 2025.

Dans le premier cas, les 40 000 € de travaux étant intégralement déduits, la voie du montant réel n'ajoute rien au prix d'acquisition : la plus-value brute est de 105 000 €, contre 75 000 € avec le forfait de 15 % de 30 000 €. Dans le deuxième, la part non déduite, 15 000 €, majore le prix d'acquisition. Le troisième est cédé le jour des cinq ans : « plus de cinq ans » n'est pas atteint et le forfait est fermé. Pour la reprise du déficit en cas de vente avant le terme de location, voir le simulateur de la règle des 3 ans.

Quels abattements pour durée de détention ?

Quelle est la méthode de calcul, et sur quelles sources ?

Le calcul applique les articles 150 VB (prix d'acquisition, frais, travaux et forfait), 150 VC (abattements), 200 B (taux de 19 %) et 1609 nonies G du code général des impôts, l'article L. 136-7 du code de la sécurité sociale (abattements des prélèvements sociaux), et la doctrine du BOFiP. Le taux global de 17,2 % se décompose en CSG de 9,2 % (article L. 136-8, IV, 2°), CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 % (article 235 ter du CGI), selon les lignes 110 à 112 de la déclaration 2048-IMM-SD de mai 2026. Règles relues le 9 novembre 2026.

• CGI, article 150 VB (prix d'acquisition, frais, travaux, forfait de 15 %)
• CGI, article 150 VC (abattement pour durée de détention)
• CGI, article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values immobilières élevées)
• Code de la sécurité sociale, article L. 136-7 (abattement des prélèvements sociaux)
• Code de la sécurité sociale, article L. 136-8 (taux de CSG)
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (prix d'acquisition : travaux et forfait), version du 20 décembre 2013
• BOI-RFPI-PVI-20-20 (abattement pour durée de détention), version du 18 juillet 2023
• BOI-RFPI-PVI-30-20 (taux d'imposition, renvoi à l'article 200 B du CGI)
• Notice 2048-IMM-NOT-SD (mai 2026), déclaration de plus-value immobilière

Ce que ce calcul ne fait pas

• Cession à titre onéreux par une personne physique résidente de France, détenant le bien en direct, seule : un bien détenu par une société, en indivision ou par un couple (seuil de la taxe apprécié par époux) n'est pas modélisé.
• Acquisition à titre onéreux uniquement : une acquisition par donation ou succession (valeur vénale, frais et droits réels) n'est pas modélisée.
• Location nue. Un bien loué meublé au régime réel relève d'une règle distincte (amortissements déduits, article 39 C du CGI) qui n'est pas modélisée.
• Aucune exonération n'est testée : résidence principale, première cession avec remploi, cession d'un prix inférieur ou égal à 15 000 €, titulaires de pensions ou de la carte d'invalidité, abattements exceptionnels de l'article 150 VE, exonération des non-résidents.
• Les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession (diagnostics, mainlevée) et les charges et indemnités stipulées dans l'acte, qui corrigent le prix de cession et le prix d'acquisition, ne sont pas saisis.
• Les travaux saisis sont supposés remplir les conditions de l'article 150 VB, II, 4° : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, exclusion de l'entretien et des réparations, réalisés par une entreprise, justifiés par factures. Le calcul ne le vérifie pas.
• La fraction de travaux restée non déduite ne vaut que si l'imputation n'a pas été faite et, quand elle correspond à un déficit encore en report, que si le cédant renonce expressément à ce report, dans la limite du plus faible des deux montants (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270 et § 310) : le calcul n'applique ni la renonciation ni ce plafond.
• Les dépenses dont l'avantage fiscal a été repris (rupture de l'engagement de location, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240) ne sont pas traitées : le BOFiP ne dit pas comment cette règle s'articule avec une vente qui déclenche elle-même la reprise.
• Le jour exact de l'anniversaire : la durée de détention est comptée en années pleines, une cession le jour de l'anniversaire comptant l'année entière ; le forfait de 15 % exige « plus de cinq ans » et n'est donc pas ouvert le jour même du cinquième anniversaire. Ni le texte ni le BOFiP ne tranchent ce jour précis : à vérifier avec le notaire pour une cession proche d'un anniversaire. Une acquisition un 29 février est comptée au 1er mars des années non bissextiles.
• Les arrondis de la déclaration (à l'euro) ne sont pas reproduits : les montants sont calculés au centime.
• Le calcul ne tient pas compte des règles applicables aux cessions postérieures à la date de dernière relecture (09/11/2026) : un changement de loi de finances modifierait les taux et abattements.

Questions fréquentes

Les travaux déjà déduits de mes revenus fonciers majorent-ils le prix d'acquisition ?

Non. L'article 150 VB, II, 4° du CGI n'admet les dépenses de travaux en majoration du prix d'acquisition que « lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu ». Le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240, écarte les dépenses déduites du revenu global ou des revenus catégoriels. Les dépenses payées pendant une année au micro-foncier sont réputées intégralement déduites (§ 300). Seule fait exception la fraction dont l'imputation n'a pu être opérée à cause du plafonnement de l'article 156, I, 3° du CGI, si la cession intervient avant la fin du délai de report et sous renonciation expresse au report du déficit correspondant (§ 270). Le simulateur retire donc du montant réel la part que vous déclarez déduite.

Le forfait de 15 % s'applique-t-il même si mes travaux ont été déduits ?

Oui, selon le BOFiP. Le § 350 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 précise que le cédant propriétaire depuis plus de cinq ans peut bénéficier du forfait « sans avoir à établir la réalité des travaux » et qu'« il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu ». Le forfait est de 15 % du prix d'acquisition (article 150 VB, II, 4° ; notice 2048-IMM-NOT-SD, ligne 23), pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition. Il exclut les travaux réels : les deux voies sont alternatives (§ 100), et son assiette ne comprend ni les frais d'acquisition ni les travaux (§ 400).

Quels frais d'acquisition peut-on retenir ?

Les frais d'acquisition à titre onéreux sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition (CGI, article 150 VB, II, 3° ; notice 2048-IMM-NOT-SD, ligne 22). Le forfait ne suppose aucune durée de détention. Le simulateur propose les deux et applique celui que vous choisissez.

Comment sont comptés les abattements pour durée de détention ?

En années pleines, de la date d'acquisition à la date de cession (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20, § 30 et § 40 ; notice 2048-IMM-NOT-SD, tableaux des lignes 42 et 92). Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année au-delà de la cinquième jusqu'à la vingt et unième, puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération à 22 ans (CGI, article 150 VC, I). Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la cinquième jusqu'à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par année au-delà, soit une exonération à 30 ans (code de la sécurité sociale, article L. 136-7, VI, 2). Les deux cadences sont distinctes : le simulateur affiche les deux taux.

À partir de quand la taxe sur les plus-values élevées s'ajoute-t-elle ?

Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention (CGI, article 1609 nonies G ; notice 2048-IMM-NOT-SD, ligne 115). Le barème va de 2 % à 6 % du montant total de la plus-value imposable, avec un lissage sur les tranches de 50 001 à 60 000 €, 100 001 à 110 000 €, 150 001 à 160 000 €, 200 001 à 210 000 € et 250 001 à 260 000 €. Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir. Le simulateur ne traite que le cédant seul : pour un couple marié, le seuil s'apprécie par époux selon la notice.

Pour aller plus loin : vendre après un déficit foncier, ce que les travaux déduits changent à la plus-value, les justificatifs de travaux attendus lors d'un contrôle, le report du déficit sur dix ans et le simulateur de déficit foncier.

Vérifier les conditions de votre vente

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail. Pour savoir ce qui peut bloquer dans votre cas, le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend le montant de vos travaux. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste est publiée sur Nos partenaires.