Oui, refaire l’électricité d’un logement loué nu se déduit en principe de vos revenus fonciers au régime réel. Le BOFiP cite la remise en état de l’installation électrique parmi les réparations, et sa réfection, sans création de volume ni de surface, parmi les améliorations (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50 et § 100). Les deux catégories sont déductibles pour un logement. Ce qui l’est moins, c’est l’obligation elle-même : la loi exige un logement décent, pas une installation refaite à neuf.
Une installation ancienne, un diagnostic qui relève des anomalies, un locataire qui signale des prises qui chauffent : la question se pose souvent au moment de relouer. Elle en contient deux. Êtes-vous obligé de faire les travaux ? Et si vous les faites, que pouvez-vous en déduire ?
Cet article traite les deux, pour un logement loué nu à usage d’habitation. Il ne remplace ni l’avis d’un électricien qualifié sur l’état de votre installation, ni celui d’un professionnel sur votre déclaration.
Un bailleur est-il obligé de mettre l’électricité aux normes avant de louer ?
Il est obligé de louer un logement décent, et la décence comprend une électricité sûre. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement qui ne présente pas de « risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (Légifrance, loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce que cela recouvre pour l’électricité (Légifrance, décret logement décent) :
- les réseaux et branchements d’électricité sont « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements » et « en bon état d’usage et de fonctionnement » (article 2, 5°) ;
- le logement comporte « un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès », ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne (article 3, 6°).
L’expression « mise aux normes » demande donc une lecture prudente. Le décret renvoie aux normes de sécurité fixées par les lois et règlements, sans nommer de référentiel technique. Les textes lus pour cet article ne disent pas qu’une installation ancienne doit être refaite selon les règles d’une construction neuve. Ce qu’ils exigent, c’est une installation sûre et en état de fonctionner. Un électricien qualifié est le mieux placé pour dire si la vôtre l’est.
Le diagnostic électricité oblige-t-il à faire des travaux ?
Les textes qui l’organisent n’en font pas une obligation de travaux, mais un état de l’installation remis au locataire. Selon service-public.gouv.fr (fiche F18692), le bailleur doit fournir l’état de l’installation intérieure d’électricité quand celle-ci a plus de 15 ans. Le diagnostic est annexé au dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature du bail. Il doit dater de moins de 6 ans. Une attestation de conformité du Consuel de moins de 6 ans peut le remplacer.
Le contenu du diagnostic est fixé par le code de la construction et de l’habitation. Il porte sur les parties privatives et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection (CCH, article R. 126-35). Il décrit, au regard de la sécurité, l’appareil général de commande et de protection, la présence d’au moins un dispositif différentiel, la protection de chaque circuit contre les surintensités et la liaison équipotentielle des pièces d’eau. Il identifie aussi les matériels inadaptés ou présentant un risque de contact direct, et les conducteurs non protégés mécaniquement (CCH, article R. 126-36).
Ces articles décrivent et identifient, ils ne prescrivent aucun travail. Un diagnostic qui relève des anomalies ne déclenche donc pas, à lui seul, une obligation écrite de travaux. Mais il ne supprime pas l’obligation de décence, qui court pendant tout le bail. Une anomalie qui révèle un danger réel vous expose à une demande de mise en conformité (section suivante). Le coût du diagnostic, lui, est déductible : le BOFiP le range parmi les dépenses d’entretien (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 40). Sa ligne de déclaration est détaillée dans l’article sur les diagnostics d’un bien loué.
Que peut exiger votre locataire si l’installation est dangereuse ?
Il peut demander la mise en conformité du logement, puis saisir la commission de conciliation ou le juge. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité ». À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis.
Le juge saisi dispose de pouvoirs étendus. Il « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ». Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
À l’inverse, le locataire ne peut pas empêcher les travaux nécessaires. L’article 7 e de la même loi l’oblige à permettre l’accès pour les travaux qui permettent au bailleur de remplir ses obligations de décence, après une notification de leur nature et de leurs modalités, sous réserve de la procédure propre à certains travaux de mise aux normes prévue par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 (Légifrance, article 7). Les règles du chantier en logement occupé sont détaillées dans l’article sur les travaux avec un locataire en place.
La réfection de l’électricité est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, dans la grande majorité des cas, parce qu’elle relève de la réparation ou de l’amélioration d’un logement. Le Code général des impôts admet la déduction des dépenses de réparation et d’entretien, et des dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, a et b).
Le BOFiP donne des exemples précis pour l’électricité :
- la « remise en état » de l’installation électrique est une dépense de réparation (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50) ;
- la « réfection de l’installation électrique », citée avec l’aménagement de nouvelles installations sanitaires, sans accroissement du volume et de la surface habitable, est une dépense d’amélioration (§ 100) ;
- remplacer un élément obsolète par un modèle plus moderne ne fait pas perdre à la dépense son caractère de réparation (§ 30) ;
- ajouter des éléments ou des équipements nouveaux donne à l’ensemble le caractère d’amélioration (§ 30), ce qui reste déductible pour un logement.
| Travaux électriques | Catégorie fiscale | Déductible au réel ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Diagnostic de l’installation | Entretien | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 40 |
| Remise en état, remplacement du tableau vétuste | Réparation | Oui | § 30 et § 50 |
| Réfection complète sans création de surface | Amélioration | Oui | § 100 |
| Ajout de circuits, de prises ou d’équipements nouveaux | Amélioration | Oui | § 30 et § 70 |
| Électricité d’une extension, d’une surélévation ou d’une transformation créant de la surface | Suit la construction ou l’agrandissement | Non, si indissociable | BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240 et § 250 |
| Menues réparations à la charge du locataire, payées par le bailleur | Réparations locatives | En principe non | BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 10 et § 30 |
Le cas de l’agrandissement mérite une précision. Les dépenses qui accroissent le volume ou la surface habitable relèvent de la construction ou de l’agrandissement (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Les améliorations faites à cette occasion ne sont pas déductibles si elles en sont indissociables (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). Si elles sont dissociables, chaque catégorie s’apprécie séparément (§ 240). Un devis qui distingue l’électricité de l’existant et celle de l’extension facilite cette séparation. Les autres cas limites sont détaillés dans l’article sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
Que change la réfection électrique sur votre déclaration ? Un exemple chiffré
Dans l’exemple fictif qui suit, une réfection de 7 500 € transforme un revenu foncier imposable en un petit déficit, au régime réel. Les montants sont choisis pour montrer le mécanisme, ils ne décrivent aucun dossier réel.
Un bailleur loue un deux-pièces nu 650 € par mois, soit 7 800 € de loyers par an. Il supporte 1 400 € de charges déductibles, sans emprunt. En 2026, il fait refaire toute l’installation électrique, sans toucher à la surface, et règle 7 500 € TTC à l’électricien.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts 2026 | 7 800 € | 7 800 € |
| Abattement forfaitaire de 30 % | 2 340 € | sans objet |
| Charges déductibles | sans objet | 1 400 € |
| Réfection électrique | non déductible | 7 500 € |
| Résultat foncier 2026 | 5 460 € imposables | déficit de 1 100 € |
Au micro-foncier, l’abattement de 30 % est censé couvrir toutes les charges, et les travaux ne se déduisent pas en plus (CGI, article 32). Au régime réel, la réfection se déduit l’année de son paiement (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Le déficit de 1 100 €, issu de dépenses autres que des intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global, sous la limite annuelle de 10 700 € (CGI, article 156, I, 3°).
Deux contreparties accompagnent ce choix. L’option pour le réel est prise pour trois ans et elle est irrévocable pendant cette période (CGI, article 32, 4). Et l’imputation sur le revenu global suppose que le logement reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). La comparaison complète entre les deux régimes figure dans l’article micro-foncier ou régime réel.
Quelles pièces garder pour justifier la dépense ?
La facture de l’électricien, la preuve du paiement et tout ce qui montre l’état de l’installation avant et après. Le BOFiP demande des justificatifs, « factures, plans, photographies » et tous autres éléments, qui établissent « la nature, le montant et la réalité de la charge supportée » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
Pour l’électricité, trois pièces font la différence :
- le diagnostic ou le rapport d’anomalies d’avant travaux, qui montre l’état de départ ;
- une facture détaillée, qui décrit les postes (tableau, circuits, prises, liaison équipotentielle) et les situe dans le logement existant ;
- l’attestation de conformité délivrée après travaux, si l’installateur en remet une, qui documente l’état d’arrivée et peut tenir lieu de diagnostic au prochain bail, si elle a moins de 6 ans (service-public, F18692).
Une facture qui mélange l’électricité de l’existant et celle d’une pièce créée oblige à reconstituer la ventilation après coup. Demander à l’entreprise de séparer les postes dès le devis est une précaution simple.
Ce que cet article ne tranche pas
- Le référentiel technique applicable à un logement ancien. Le décret de 2002 renvoie aux normes de sécurité « définies par les lois et règlements », sans en nommer. Cet article ne dit pas quelle norme précise s’impose à votre installation.
- Le détail technique du diagnostic. Le modèle et la méthode du diagnostic sont fixés par un arrêté (CCH, article R. 126-36, III), qui n’a pas été lu pour cet article, pas plus que le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 sur la location.
- Les parties communes. En copropriété, l’électricité des parties communes relève des décisions de l’assemblée générale et des appels de fonds du syndic, qui suivent leur propre régime de déduction.
- Les travaux faits par vous-même. Le traitement du matériel acheté sans recours à une entreprise est un sujet distinct.
- La TVA facturée par l’entreprise. Le taux applicable dépend de conditions propres au logement et des mentions portées sur le devis.
Si l’état de votre installation fait débat avec le locataire, ou si le chantier mêle existant et extension, l’avis d’un électricien qualifié et d’un professionnel du chiffre reste utile avant de payer.