L’article 156, I, 3° du code général des impôts enferme le déficit foncier dans une limite : 10 700 € par an sur le revenu global, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le même alinéa écarte cette limite pour une seule famille d’immeubles : ceux qui sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques, et ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine. Le plafond majoré de 21 400 €, lui, reste un plafond.
Cet article décrit ce régime du point de vue d’un propriétaire bailleur, à partir du texte de l’article 156, de l’article 156 bis et des commentaires du BOFiP (BOI-RFPI-SPEC-30 et ses subdivisions), relus le 10 octobre 2026. Le régime Malraux, souvent confondu avec lui, est traité dans l’article sur ses dépenses éligibles.
Monuments historiques : déduction ou réduction d’impôt ?
Une déduction. Le Malraux (CGI, art. 199 tervicies) et le Denormandie (CGI, art. 199 novovicies) sont des réductions d’impôt : un pourcentage de la dépense, retenue dans la limite d’un plafond, vient en diminution de l’impôt dû.
Le régime des monuments historiques et assimilés est une modalité dérogatoire de prise en compte des charges foncières (BOI-RFPI-SPEC-30, § 1) : les charges diminuent le revenu imposable lui-même. Son effet en impôt dépend donc du taux auquel ce revenu aurait été imposé, alors qu’une réduction d’impôt se calcule sur la dépense. Les deux mécanismes relèvent de textes distincts et de conditions distinctes : le Malraux est attaché à une restauration complète dans un site patrimonial remarquable, le présent régime au statut de l’immeuble.
Le déficit foncier d’un monument historique est-il vraiment imputable sans limite ?
Oui, lorsque l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire. Dans ce cas, les règles ordinaires des revenus fonciers s’appliquent (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 1), et lorsque l’immeuble est donné intégralement en location, le propriétaire « peut imputer, dans les conditions de droit commun, la totalité des charges foncières qu’il supporte sur le montant des loyers qu’il perçoit » (§ 20).
Si les charges dépassent les loyers, la doctrine est explicite : « par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit foncier éventuellement constaté est imputable sur le revenu global sans limite de montant » (§ 10). Deux précisions du même texte comptent autant que la règle :
- le déficit imputable sans limitation comprend, le cas échéant, la partie qui provient des intérêts d’emprunt (§ 80), alors qu’en droit commun cette fraction ne s’impute que sur les revenus fonciers ;
- si le revenu global ne suffit pas à l’absorber, « l’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes inclusivement » (§ 10).
Lorsque le classement ou l’inscription ne porte que sur une partie de l’immeuble, la règle s’applique à l’ensemble à condition que la protection vise l’ensemble architectural et ne soit pas limitée à des éléments isolés ou dissociables, comme un escalier ou certaines salles. À défaut, seuls les travaux exposés sur les éléments protégés, ou destinés à en assurer la conservation, participent au déficit imputable sans limitation (§ 80 et § 90, réponse ministérielle Klifa et Conseil d’État, 5 février 2009, n° 303425).
Combien pèse l’écart avec le droit commun sur 80 000 € de déficit ?
Le calcul qui suit applique les deux règles à un même montant. Hypothèses : un déficit foncier de 80 000 € provenant de travaux déductibles (aucun intérêt d’emprunt), sur un immeuble loué nu, pour un foyer dont le revenu global dépasse ce montant et dont la totalité de la déduction joue dans la tranche à 41 %.
| Immeuble ordinaire | Monument historique ou assimilé | |
|---|---|---|
| Déficit de l’année | 80 000 € | 80 000 € |
| Imputé sur le revenu global de l’année | 10 700 € | 80 000 € |
| Effet sur l’impôt sur le revenu de l’année, à 41 % | 10 700 × 41 % = 4 387 € | 80 000 × 41 % = 32 800 € |
| Fraction restante | 69 300 € | 0 € |
| Sort de la fraction restante | Imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes | Sans objet ; si le revenu global avait été insuffisant, déficit global reportable six ans |
| Texte | CGI, art. 156, I, 3°, deuxième alinéa | CGI, art. 156, I, 3°, premier alinéa ; BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 10 |
Deux limites à cette illustration. Elle ne dit rien du coût des travaux, qui n’a aucune raison d’être le même sur les deux immeubles. Et les 69 300 € de la première colonne ne sont pas perdus : ils s’imputeront sur les loyers nets des dix années suivantes, ceux du même immeuble compris, selon les règles du report du déficit foncier. La différence tient à l’assiette et au calendrier de l’imputation, pas à un taux.
Quels immeubles ouvrent droit au régime ?
L’article 156, I, 3° du CGI en nomme deux catégories :
- les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
- les immeubles ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
Depuis l’imposition des revenus de 2014, les immeubles qui n’étaient qu’agréés par le ministre n’en bénéficient plus, sous réserve de dispositions transitoires (BOI-RFPI-SPEC-30-10, § 1 ; BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 15). Les sites classés relèvent d’une procédure différente et n’ouvrent droit à aucune déduction spéciale, sauf si l’immeuble est en même temps un monument historique (BOI-RFPI-SPEC-30, § 40). Sont également hors du régime les immeubles utilisés par leur propriétaire pour une entreprise ou une profession non commerciale (même paragraphe).
Pour la voie du label, trois points du BOFiP (BOI-RFPI-SPEC-30-10, § 180 et § 190) :
- l’immeuble doit être visible de la voie publique, la majorité de ses parties les plus intéressantes devant pouvoir être appréciée à une distance raisonnable ; il n’est pas exigé qu’il soit ouvert au public ;
- les travaux ne doivent pas commencer avant l’attribution du label ;
- les parcs et jardins ne peuvent pas prétendre au régime au titre du label (§ 160).
| Classé ou inscrit | Labellisé Fondation du patrimoine | |
|---|---|---|
| Immeuble loué en totalité | Charges déduites des loyers dans les conditions de droit commun, déficit imputable sans limite (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 10 et § 20) | Même règle : l’article 156, I, 3° vise les deux catégories |
| Immeuble sans aucune recette | Ensemble des charges de la propriété, 100 % si ouvert à la visite, 50 % sinon (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 50 et § 130) | Seuls les travaux de réparation et d’entretien, 50 % de leur montant, ou 100 % s’ils sont subventionnés à 20 % au moins (§ 170 et § 210) |
| Ouverture au public | Condition du taux de 100 % sans recette | Non exigée ; visibilité depuis la voie publique requise (BOI-RFPI-SPEC-30-10, § 190) |
| Micro-foncier | Exclu pour tout le foyer dès que l’immeuble est donné en location (CGI, art. 32, 2, a) | Même exclusion (le texte vise les « monuments historiques et assimilés ») |
Quelles conditions l’article 156 bis impose-t-il depuis 2009 ?
Trois, que le BOFiP résume au BOI-RFPI-SPEC-30, § 30, et que l’article 156 bis du CGI détaille.
1. Conserver l’immeuble au moins quinze ans à compter de son acquisition, y compris lorsqu’elle est antérieure au 1er janvier 2009 (art. 156 bis, I). Le délai se décompte de date à date depuis l’acte authentique d’achat, la succession, la donation ou le legs. La date du classement, de l’inscription ou de l’obtention du label est sans incidence sur ce point de départ (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 50). En cas de transmission à titre gratuit, les héritiers ou donataires peuvent reprendre l’engagement pour sa durée restant à courir (§ 60).
2. Détenir l’immeuble en direct. Le régime n’est pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés (art. 156 bis, II). Le texte prévoit trois exceptions, sous la condition que les associés s’engagent à conserver leurs parts au moins quinze ans :
- l’immeuble classé ou inscrit est affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, au plus tard dans les deux ans de son entrée dans le patrimoine de la société ;
- le monument classé est affecté pendant au moins quinze ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public ;
- les associés sont membres d’une même famille.
Les immeubles acquis par une société avant le 1er janvier 2009 échappent à cette exclusion (art. 156 bis, IV).
3. Ne pas diviser l’immeuble. Le régime n’est pas ouvert aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009, sauf si l’immeuble classé ou inscrit est affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables dans les deux ans de la division (art. 156 bis, V). Les locaux destinés à une exploitation commerciale ou professionnelle ne comptent pas comme affectés à l’habitation. Les divisions réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017 relevaient d’un agrément ministériel (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 490).
Cet engagement de conservation n’a pas le même objet que ceux des autres régimes : le Malraux exige de louer nu pendant neuf ans (CGI, art. 199 tervicies, IV), le déficit foncier de droit commun de maintenir l’immeuble en location pendant une période que détaille l’article sur la règle des trois ans. Ici, c’est la propriété qui doit être conservée, pas le bail.
Que se passe-t-il si l’immeuble est vendu avant quinze ans ?
L’avantage n’est pas repris année par année. L’article 156 bis, III prévoit que le revenu global ou le revenu net foncier de l’année de la rupture et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées.
Pour un immeuble loué, les charges indûment imputées sont la part du déficit foncier imputé sur le revenu global qui excède la limite de droit commun de 10 700 € (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 110). L’exemple du BOFiP (§ 130) : un immeuble classé acquis en juillet 2009 et cédé en juillet 2021, douze ans plus tard, après 600 000 € de charges indûment déduites ; le revenu foncier net de chacune des années 2021, 2022 et 2023 est majoré de 200 000 €. Le contribuable doit procéder spontanément à cette majoration, auquel cas l’intérêt de retard ne s’applique pas (§ 150).
La majoration est écartée dans deux séries de cas (art. 156 bis, III, second alinéa) : licenciement, invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune ; mutation à titre gratuit, si les donataires, héritiers ou légataires reprennent l’engagement pour la durée restant à courir.
Faut-il louer l’immeuble pour en bénéficier ?
Non. Le régime distingue trois situations (BOI-RFPI-SPEC-30, § 20 ; articles 41 F, 41 G, 41 I et 41 I bis de l’annexe III au CGI) :
| Situation de l’immeuble | Où se déduisent les charges | Limite | Si les charges dépassent le revenu |
|---|---|---|---|
| Procure des recettes, non occupé par le propriétaire (location, droits d’entrée) | Revenu foncier | Aucune | Déficit imputable sans limite sur le revenu global, puis déficit global reportable six ans (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 10) |
| Ne procure aucune recette | Revenu global | 100 % si le public est admis à visiter, 50 % sinon, pour un immeuble classé ou inscrit (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 130) | Aucun déficit reportable (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20, § 1) |
| Procure des recettes, occupé en partie par le propriétaire | Revenu foncier et revenu global | Règle pratique : trois quarts sur le revenu foncier, un quart sur le revenu global (BOI-RFPI-SPEC-30-20-30, § 30 et § 60) | Déficit foncier imputable sans limitation pour la part foncière (BOI-RFPI-SPEC-30-20-30, § 10) |
Un immeuble est réputé ouvert à la visite lorsque le public y est admis au moins cinquante jours par an, dont vingt-cinq jours non ouvrables, d’avril à septembre inclus, ou quarante jours en juillet, août et septembre (article 17 ter de l’annexe IV au CGI, cité au BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 105).
Pour le bailleur, c’est la première ligne qui compte. Les deux autres rappellent que le passage d’une location totale à une occupation personnelle change la règle applicable, et que la déduction sur le revenu global ne produit aucun report.
Le régime entre-t-il dans le plafonnement global des niches ?
Non. L’article 200-0 A du CGI ne retient, parmi les déductions, que les amortissements des h et l du 1° du I de l’article 31 et de l’article 31 bis. Le BOFiP en tire deux conséquences : les avantages liés aux monuments historiques sont « expressément exclus du champ d’application du plafonnement », et l’avantage en impôt procuré par les déficits fonciers imputables sans limitation de montant, comme par les charges afférentes aux monuments historiques déductibles du revenu global, n’y est pas compris (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 80 et § 110). La liste complète de ce qui entre dans la limite de 10 000 € figure dans l’article sur le plafond des niches fiscales.
Avec quels autres dispositifs le régime est-il incompatible ?
Trois textes écartent expressément les immeubles classés, inscrits ou labellisés :
- le micro-foncier : il n’est pas applicable lorsque le contribuable ou un membre du foyer est propriétaire d’un monument historique ou assimilé donné en location et visé au 3° du I de l’article 156 (CGI, art. 32, 2, a) ;
- l’amortissement de la location nue dans l’ancien réhabilité créé par la loi de finances pour 2026 : le j du 1° du I de l’article 31 « n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine ». Cette exclusion est détaillée dans l’amortissement en location nue et ses cas d’exclusion ;
- la réduction d’impôt Loc’Avantages : l’article 199 tricies, IX contient la même exclusion.
Quelle déclaration pour un monument historique loué ?
Les propriétaires de monuments historiques souscrivent la déclaration n° 2042 et, le cas échéant, la déclaration de revenus fonciers n° 2044-SPE (BOI-RFPI-SPEC-30-40, § 20). Si l’immeuble procure des recettes imposables, les charges déductibles y sont portées et le déficit constaté est reporté sur la déclaration n° 2042. S’il ne procure aucune recette, les charges déductibles du revenu global sont mentionnées directement sur la déclaration n° 2042. Le fonctionnement du formulaire est décrit dans l’article sur la déclaration 2044 spéciale.
L’article 41 J de l’annexe III au CGI, cité par le même BOFiP (§ 30 et § 40), impose à ceux qui déduisent des charges du revenu global de joindre une note indiquant le détail des sommes, la date de l’arrêté ou du décret de classement ou d’inscription, ou une copie de la décision d’octroi du label, ainsi que la date de paiement, la nature des travaux et le bénéficiaire des versements. L’engagement de conservation, lui, ne demande aucun document : il résulte de la seule mention des charges sur la déclaration (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 80).
Ce que les textes laissent ouvert
Des commentaires anciens. Les huit documents du BOI-RFPI-SPEC-30 portent la date du 19 décembre 2018. Ils désignent le service de l’État par son nom d’usage (unité départementale de l’architecture et du patrimoine) alors que la loi parle du « service départemental de l’architecture et du patrimoine ». Les conditions d’attribution du label lui-même relèvent de l’article L. 143-2 du code du patrimoine et de la Fondation du patrimoine, pas du BOFiP : c’est auprès d’elle que se vérifie l’éligibilité d’un immeuble donné.
Les travaux eux-mêmes. Le BOFiP rappelle que l’approbation formelle de l’administration des affaires culturelles n’est requise que pour les travaux portant sur les parties désignées dans l’arrêté de classement ou d’inscription, mais que ces services s’assurent que les travaux sur les autres parties ne portent pas atteinte au caractère historique du bâtiment (BOI-RFPI-SPEC-30-10, § 10). Les procédures d’autorisation relèvent du code du patrimoine et ne sont pas décrites ici.
Les exceptions de l’article 156 bis. La notion de société dont les associés sont « membres d’une même famille » et le calcul des 75 % de surfaces habitables font l’objet de développements entiers du BOFiP (BOI-RFPI-SPEC-30-30, § 240 à § 560), que cette page ne reproduit pas.
Que vérifier avant d’acheter ?
Quatre points, qui découlent directement des textes cités.
Le statut exact de l’immeuble : arrêté ou décret de classement ou d’inscription, ou décision d’octroi du label avec avis favorable du service de l’architecture et du patrimoine. Pour le label, les travaux ne doivent pas avoir commencé avant son attribution (BOI-RFPI-SPEC-30-10, § 180).
L’étendue de la protection : si elle ne porte que sur des éléments isolés ou dissociables, seuls les travaux qui les concernent participent au déficit imputable sans limitation (BOI-RFPI-SPEC-30-20-10, § 80).
Le mode de détention : société civile et division en lots sont exclues par principe, les exceptions étant celles de l’article 156 bis, II et V.
La durée : quinze ans à compter de l’acquisition, la cession anticipée entraînant la majoration du revenu de trois années.
Ces vérifications portent sur des actes et des décisions administratives propres à chaque immeuble. Elles se font avant la signature, avec un notaire et un professionnel du chiffre.