Pour payer moins d’impôt sur des loyers de location nue, la loi offre cinq leviers, et chacun a une contrepartie. Le choix entre micro-foncier et régime réel, la déduction des charges et des travaux, le déficit foncier, la réduction d’impôt Loc’Avantages et l’amortissement du statut du bailleur privé. Aucun n’est un cadeau sans condition : un engagement de location, un loyer plafonné, des justificatifs, ou une durée d’option.
Cette page est une carte. Elle ne refait pas le détail de chaque dispositif, qui a sa propre page sur ce site. Elle présente ce que chaque levier réduit, ce qu’il exige en retour, et où trouver la règle complète. Elle concerne la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé : le levier adapté dépend de vos loyers, de vos charges, de votre projet et de votre tranche d’imposition.
Quels leviers la loi prévoit-elle pour payer moins d’impôt sur des loyers ?
Cinq leviers, qui n’agissent pas au même endroit du calcul. Certains réduisent le revenu foncier imposable, d’autres le revenu global, un seul réduit directement l’impôt.
| Levier | Ce qu’il réduit | Contrepartie principale | Texte |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Le revenu foncier, par un abattement de 30 % | Loyers bruts limités à 15 000 € ; aucune charge réelle déduite | CGI, art. 32 |
| Régime réel : charges et travaux | Le revenu foncier, à hauteur des dépenses réelles | Justificatifs ; option de trois ans sous 15 000 € | CGI, art. 31 et 32 |
| Déficit foncier | Le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an | Location maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante | CGI, art. 156, I, 3° |
| Loc’Avantages | L’impôt lui-même, de 15 % à 65 % des loyers bruts | Loyer et ressources du locataire plafonnés, convention avec l’Anah | CGI, art. 199 tricies |
| Statut du bailleur privé | Le revenu foncier, par un amortissement annuel | Immeuble collectif, loyer plafonné, neuf ans de location | CGI, art. 31, I, 1°, i et j |
Les revenus fonciers qui restent imposables supportent l’impôt sur le revenu au barème, et 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, fiche F1991). Un euro de revenu foncier en moins peut donc alléger les deux.
Micro-foncier ou régime réel : lequel taxe le moins vos loyers ?
Celui qui retire le plus de vos loyers, et la réponse change selon vos charges de l’année. Le micro-foncier s’applique quand vos loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € : le revenu imposable est alors réduit « d’un abattement de 30 % » (CGI, article 32). Cet abattement tient lieu de toutes les charges. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et justifiées, sans forfait.
Le réel l’emporte dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers. Sous 15 000 €, l’option pour le réel « est exercée pour une période de trois ans » et elle est irrévocable pendant cette période (article 32, 4). Certains dispositifs ferment le micro-foncier, comme Loc’Avantages et le statut du bailleur privé (article 32, 2, c et h).
La comparaison chiffrée, la règle des 15 000 € par foyer et la démarche d’option sont détaillées dans l’article micro-foncier ou régime réel.
Quelles charges et quels travaux pouvez-vous déduire au réel ?
Les charges de la propriété, dont les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement. Le Code général des impôts admet la déduction des dépenses de réparation et d’entretien, des dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement », et des intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou améliorer le bien (CGI, article 31, I, 1°, a, b et d).
C’est souvent le levier le plus simple. Des travaux qui restent inférieurs aux loyers de l’année ne créent pas de déficit, mais ils réduisent d’autant un revenu foncier qui aurait supporté l’impôt et les prélèvements sociaux. La frontière entre amélioration et construction est le premier point à vérifier sur un devis : les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne se déduisent pas.
Jusqu’où le déficit foncier réduit-il votre revenu global ?
Jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, le déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans cette limite. Le surplus s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°). La limite peut être rehaussée jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 (service-public, F1991).
Trois conditions encadrent ce levier :
- il n’existe qu’au régime réel : le micro-foncier ne peut pas générer de déficit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 10) ;
- l’imputation « n’est pas optionnelle mais s’applique automatiquement » (§ 40) ;
- l’immeuble doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (§ 340), faute de quoi le revenu foncier et le revenu global sont reconstitués (CGI, article 156, I, 3°).
Les trois plafonds et leurs conditions sont détaillés dans l’article sur le plafond du déficit foncier. Le fonctionnement d’ensemble est présenté dans le guide du déficit foncier.
Que rapporte Loc’Avantages en échange d’un loyer plus bas ?
Une réduction d’impôt égale à un pourcentage de vos loyers bruts. Loc’Avantages est prévu à l’article 199 tricies du CGI. Le logement est loué nu, à usage d’habitation principale, dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dont la demande doit être enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027.
Le taux est de 15 % en location intermédiaire et de 35 % en location sociale. Lorsque le logement est confié en mandat de gestion ou loué à un organisme agréé, il est porté à 20 % en location intermédiaire, 40 % en location sociale et 65 % en location très sociale (article 199 tricies, IV). La contrepartie est double : un loyer plafonné et des ressources du locataire plafonnées. Ce levier ne dépend pas des travaux : il récompense le choix de louer moins cher.
Les plafonds, la durée de la convention, les règles de reprise et l’articulation avec le déficit foncier sont détaillés dans l’article sur Loc’Avantages.
À qui s’adresse l’amortissement du statut du bailleur privé ?
Aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, neufs ou anciens lourdement rénovés, acquis du lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 au 31 décembre 2028. Le dispositif, parfois appelé « Jeanbrun », est inscrit aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI. Il permet de déduire chaque année un amortissement du logement, au taux de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l’ancien pour une location intermédiaire, avec des taux majorés en location sociale ou très sociale.
Les contreparties sont lourdes. La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, plafond porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts provient de locations sociales ou très sociales. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans. Dans l’ancien, les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Le texte ne vise que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, notion que la page dédiée précise.
Le calcul de la base amortissable, les plafonds de loyer et ce qui reste à préciser par l’administration sont détaillés dans l’article sur le statut du bailleur privé.
Exemple : 12 000 € de loyers, quatre façons de déclarer
Dans cet exemple fictif, la même location donne un revenu foncier imposable de 9 200 € ou un déficit de 10 800 €, selon le régime et les travaux. Les montants sont choisis pour montrer le mécanisme.
Un bailleur loue un appartement nu 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Il supporte 2 800 € de charges déductibles hors travaux (taxe foncière, assurance, frais de gestion), sans emprunt. Il est imposé dans la tranche de 30 % et ses autres revenus absorbent sans difficulté une éventuelle imputation.
| Micro-foncier | Réel, sans travaux | Réel, 9 000 € de travaux | Réel, 20 000 € de travaux | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement ou charges | 3 600 € | 2 800 € | 11 800 € | 22 800 € |
| Résultat foncier | 8 400 € | 9 200 € | 200 € | déficit de 10 800 € |
| Imputé sur le revenu global | 0 € | 0 € | 0 € | 10 700 € |
| Reporté sur les revenus fonciers suivants | 0 € | 0 € | 0 € | 100 € |
| Ordre de grandeur de l’impôt et des prélèvements sur ce revenu foncier | environ 3 965 € | environ 4 342 € | environ 94 € | 0 €, et environ 3 210 € d’impôt en moins sur les autres revenus |
Trois enseignements se dégagent, sans valeur de recommandation :
- Sans travaux, le micro-foncier taxe moins ce bailleur, parce que ses charges réelles (23 % des loyers) restent sous l’abattement de 30 %.
- Avec 9 000 € de travaux, le réel efface presque tout le revenu foncier. L’économie porte à la fois sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux, sans créer de déficit ni d’obligation de location liée à l’imputation.
- Avec 20 000 € de travaux, le déficit s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Cette part ne réduit que l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux. Elle engage aussi à louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
La dernière ligne est un ordre de grandeur : le revenu foncier multiplié par 47,2 % (30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements), et le montant imputé multiplié par 30 %. Elle ne tient compte ni de la CSG déductible, ni de la décote, ni du quotient familial, ni d’un changement de tranche. Le barème retenu est celui des revenus de 2025 (CGI, article 197) ; celui des revenus de 2026 n’est pas encore voté. Pour vos propres montants, le simulateur de déficit foncier refait le calcul.
Ces leviers se cumulent-ils ?
Certains oui, d’autres s’excluent, et la réponse se lit logement par logement. Deux règles sont sûres. Le déficit foncier suppose le régime réel. Loc’Avantages et le statut du bailleur privé ferment le micro-foncier pour le foyer qui en bénéficie (CGI, article 32, 2, c et h).
Une troisième se lit dans le texte de Loc’Avantages : ses dispositions sont exclusives, pour un même logement, de celles des f à o du 1° du I de l’article 31 du CGI (article 199 tricies, IX). Or l’amortissement du statut du bailleur privé figure aux i et j de ce 1°. Les deux dispositifs ne se cumulent donc pas sur un même logement. Le IX ne vise pas les déductions de charges et de travaux du droit commun.
Pour le reste, chaque dispositif énumère ses propres incompatibilités. Dans l’ancien, par exemple, le statut du bailleur privé intègre le montant des travaux à la base amortissable (CGI, article 31, I, 1°, j). Les pages consacrées à chaque levier détaillent ces règles. Cette page ne les résume pas, parce qu’une règle de cumul mal résumée coûte plus cher qu’un renvoi.
Ce que cet article ne tranche pas
- Le levier adapté à votre situation. Il dépend de vos loyers, de vos charges, de vos projets de travaux, de la durée pendant laquelle vous comptez louer et de votre tranche. Cette page décrit des règles, elle ne choisit pas pour vous.
- La location meublée. Elle relève d’une autre catégorie de revenus et d’autres règles, qui ne sont pas traitées ici.
- Les régimes propres aux immeubles protégés. Les dispositifs Malraux et monuments historiques ont leurs propres conditions.
- Les règles de l’année prochaine. Le barème applicable aux revenus de 2026 dépend de la loi de finances pour 2027, non votée au 9 novembre 2026.
- Le placement dans des parts de sociétés. Investir via des parts de sociétés immobilières relève d’un autre cadre, financier, qui sort du périmètre de ce site.
Avant d’engager des travaux ou de signer une convention, un professionnel du chiffre peut chiffrer votre cas sur vos montants réels.