Vous achetez une maison que personne ne peut habiter en l’état : toiture percée, planchers à reprendre, parfois des murs à abattre. Le projet est de la rénover lourdement, ou de la démolir pour reconstruire, puis de la louer. Pendant les mois ou les années de chantier, la maison ne rapporte rien. La taxe foncière, elle, continue-t-elle de tomber ?
La réponse dépend de l’état exact du bâtiment, apprécié chaque 1er janvier. Le Conseil d’État a fixé un seuil précis, plus exigeant que ce que l’on imagine souvent. Cet article le détaille, puis décrit ce qui se passe à la reconstruction. Il ne remplace pas l’examen de votre dossier par le service des impôts fonciers.
Une maison inhabitable paie-t-elle la taxe foncière sur le bâti ?
Oui, en principe : une maison inhabitable mais encore debout reste une propriété bâtie, donc imposable. La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie chaque année sur les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure qui présentent le caractère de véritables bâtiments (BOI-IF-TFB-10-10-10, § 1). L’état d’entretien n’entre pas dans cette définition.
L’administration l’a confirmé en réponse à une question de député : « Aucun dispositif spécifique n’exonère les bâtiments désaffectés ou dégradés » (réponse ministérielle n° 944, JO AN du 20 janvier 2015, p. 399). La même réponse ajoute que l’administration constate chaque année les changements de caractéristiques physiques d’un immeuble, notamment lorsqu’il se dégrade. Elle ne dit pas qu’un délabrement, à lui seul, supprime la taxe.
Le Conseil d’État a tranché le cas d’un immeuble rendu inutilisable par des travaux. Des travaux qui rendent un immeuble inutilisable au 1er janvier de l’année d’imposition ne lui font pas perdre son caractère de propriété bâtie, sauf démolition d’un certain type (CE, 3 février 2021, n° 434120, mentionné aux tables). Dans l’affaire jugée, un ancien établissement d’hébergement pour personnes âgées, en cours de transformation en logements et dont la démolition intérieure était en cours au 1er janvier, est resté imposable sur le bâti.
À partir de quand une maison en ruine n’est-elle plus une propriété bâtie ?
Quand elle ne présente plus les caractéristiques d’un véritable bâtiment. La réponse ministérielle n° 944 l’énonce : une construction qui ne garde plus ces caractéristiques ne peut être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle précise aussitôt que la situation des immeubles ne peut être résolue que par l’examen de chaque cas particulier.
Le BOFiP donne les critères généraux. Le caractère de véritable bâtiment s’apprécie au regard de la nature, de la destination, de l’importance, du mode d’établissement et de la fixité de la construction (BOI-IF-TFB-10-10-10, § 110). Aucun texte lu ne fixe de liste de signes, comme l’absence de toiture ou de murs porteurs, à partir desquels une maison bascule.
Le terrain, lui, ne sort pas de l’impôt. La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature (CGI, article 1393). Une ruine qui n’est plus un bâtiment relève donc de la taxe sur le non bâti.
Démolition : quand la taxe sur le bâti s’arrête-t-elle ?
Elle s’arrête quand la démolition est totale, ou quand elle atteint le gros œuvre au point de rendre l’immeuble dans son ensemble impropre à toute utilisation. C’est le seuil posé par le Conseil d’État. Un immeuble qui fait l’objet de travaux de destruction totale avant reconstruction ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière. Il en va de même lorsque la démolition, sans être totale, affecte son gros œuvre de cette manière (CE, 3 février 2021, n° 434120).
Une décision antérieure précise la suite : pendant cette période, l’immeuble relève de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (CE, 16 février 2015, n° 369862, mentionné aux tables).
Reste la date. Les taxes foncières sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition (CGI, article 1415). Une maison démolie en mars reste imposable sur le bâti pour toute l’année en cours. C’est l’état du terrain au 1er janvier suivant qui fera basculer l’imposition.
| État du bâtiment au 1er janvier | Imposition de l’année | Source |
|---|---|---|
| Maison debout, dégradée, inhabitable | Taxe sur le bâti | RM n° 944 ; CE, 2021 |
| Intérieur vidé, gros œuvre intact | Taxe sur le bâti | CE, 2021 |
| Démolition atteignant le gros œuvre, ensemble impropre à toute utilisation | Taxe sur le non bâti, jusqu’à l’achèvement des travaux | CE, 2021 ; CE, 2015 |
| Démolition totale, terrain nu ou en chantier | Taxe sur le non bâti, jusqu’à l’achèvement des travaux | CE, 2021 ; CE, 2015 |
| Construction qui ne présente plus les caractères d’un bâtiment | Taxe sur le non bâti, après examen du cas | RM n° 944 |
| Reconstruction achevée | Taxe sur le bâti, avec exonération temporaire possible | BOI-IF-TFB-10-60-10 |
Faut-il déclarer la démolition, et comment ?
Oui. Une démolition totale ou partielle est un changement de consistance, qui se déclare dans les 90 jours de l’achèvement des travaux, par le service « Biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr (impots.gouv.fr, « Obligations déclaratives », page modifiée le 7 janvier 2026).
Cette déclaration est aussi votre meilleure pièce. Elle fixe une date que l’administration peut rapprocher de la situation au 1er janvier. Gardez avec elle le permis ou l’autorisation de démolir, les factures de l’entreprise, et des photographies datées de l’état du bâtiment.
Peut-on obtenir un dégrèvement pour vacance sur une maison inhabitable ?
En général, non. Le dégrèvement pour vacance vise une maison normalement destinée à la location (CGI, article 1389, I), et suppose une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, d’au moins trois mois. Le BOFiP ajoute qu’il ne vise que des maisons entretenues de manière à en permettre l’usage conformément à leur destination, et qui n’ont pas trouvé preneur malgré les démarches du propriétaire (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 90).
Le § 100 apporte plusieurs précisions utiles pour un projet de rénovation. Le propriétaire ne peut s’en prévaloir que si le délabrement qui rend la location impossible ne lui est pas imputable, dans son origine ou sa persistance. Le mauvais état d’entretien ne suffit pas, à lui seul, à rejeter la demande, si le propriétaire ne refuse pas les travaux mais attend la conclusion d’un bail ou l’évaluation d’un expert. En revanche, une vacance due à des travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures donnant une plus-value n’ouvre pas droit au dégrèvement. Et le BOFiP cite un arrêt selon lequel la prolongation de la vacance d’un immeuble ancien en mauvais état, acquis en connaissance de cause, n’est pas indépendante de la volonté du propriétaire (CE, 26 juillet 2006, n° 275155). Une maison achetée inhabitable pour être rénovée se trouve donc, le plus souvent, hors du dispositif. Ses conditions complètes sont détaillées dans l’article sur le dégrèvement de taxe foncière pour un logement locatif vide.
Qui paie la taxe foncière l’année de l’achat ?
Le vendeur, s’il était propriétaire au 1er janvier : la taxe est établie au nom du propriétaire à cette date (service-public.gouv.fr, fiche F59, vérifiée le 25 septembre 2026). Selon la même fiche, le vendeur peut demander à l’acheteur un remboursement au prorata, par accord privé. Vérifiez dans l’acte si ce partage a été prévu.
Que se passe-t-il à la reconstruction ?
La taxe sur le bâti revient à l’achèvement, avec une exonération temporaire possible. Une reconstruction suppose la destruction de l’immeuble, ou d’une fraction utilisable séparément, puis l’édification d’un nouveau bâtiment (BOI-IF-TFB-10-60-10, § 50). Elle ouvre l’exonération de deux ans prévue pour les constructions nouvelles et les reconstructions (§ 1).
Pour un logement, cette exonération couvre les deux années qui suivent celle de l’achèvement ; la commune peut la limiter et l’intercommunalité la supprimer, chacune pour sa part, par délibération (CGI, article 1383, I). Elle suppose une déclaration dans les 90 jours de l’achèvement ; un dépôt tardif peut faire perdre tout ou partie de l’exonération (impots.gouv.fr).
Exemple : une maison achetée inhabitable, démolie puis reconstruite
Voici un exemple, construit avec des dates et des montants fictifs. Ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre taxe.
Prenons un bailleur qui achète en mai 2026 une maison inhabitable : toiture à refaire, intérieur à reprendre. La taxe foncière sur le bâti de cette maison est de 900 € par an. Il obtient une autorisation de démolir, et l’entreprise abat la maison en novembre 2027. La reconstruction est achevée en septembre 2028, puis le logement est loué.
| Année | État au 1er janvier | Imposition | Redevable |
|---|---|---|---|
| 2026 | Maison debout, inhabitable | Bâti, 900 € | Vendeur, propriétaire au 1er janvier ; prorata selon l’acte |
| 2027 | Maison debout, inhabitable | Bâti, 900 € | Bailleur |
| 2028 | Terrain démoli, chantier en cours | Non bâti, montant non estimé ici | Bailleur |
| 2029 et 2030 | Maison reconstruite | Bâti, exonération temporaire de deux ans, dans la mesure où la commune ou l’intercommunalité ne l’ont pas limitée ou supprimée, et si la déclaration a été faite à temps | Bailleur |
| 2031 | Maison reconstruite | Bâti, sans exonération | Bailleur |
Changeons une donnée. Si la démolition avait eu lieu en janvier 2028 plutôt qu’en novembre 2027, la maison aurait été debout au 1er janvier 2028. La taxe sur le bâti aurait alors été due pour toute l’année 2028.
Côté revenus fonciers, les textes lus ne disent pas comment traiter ces taxes tant que la maison ne procure aucun loyer. La déduction de la taxe foncière d’un bien loué suit ses propres règles, décrites dans l’article sur la ligne 227 de la déclaration 2044. Les règles de déduction des travaux eux-mêmes, quand le projet est une rénovation et non une reconstruction, sont celles des travaux avant une première location. Une reconstruction, elle, n’est pas déductible des revenus fonciers (CGI, article 31, I, 1°, b).
Ce que cet article ne tranche pas
- Le seuil exact de la ruine. Ni le BOFiP ni la réponse ministérielle ne fixent de liste de signes : l’administration examine chaque cas.
- La valeur retenue pour un bâtiment dégradé qui reste imposable, et la démarche pour la faire réviser.
- Le montant de la taxe sur le non bâti pendant le chantier, qui dépend de la valeur du terrain.
- La taxe sur les logements vacants, traitée à part dans l’article sur la taxe sur les logements vacants pendant des travaux.
Pour un bâtiment à la limite de la ruine, seul le service des impôts fonciers peut se prononcer sur le cas, la réponse ministérielle n° 944 renvoyant à l’examen de chaque situation.
Contenu informatif à jour au 9 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.