Depuis le 1er janvier 2026, une partie du parc locatif a changé d’étiquette énergétique sans qu’un seul chantier ait été engagé. Ce n’est pas une tolérance administrative, c’est un changement de méthode de calcul, et il concerne en priorité les logements chauffés à l’électricité, très représentés dans les petits appartements de rapport.
L’article décrit ce qui a changé, comment obtenir gratuitement la nouvelle étiquette, et ce que ce changement implique pour un bailleur, dans les deux sens. Le calendrier d’interdiction de location et l’audit énergétique à la vente sont traités dans l’article sur le calendrier des passoires thermiques.
Ce qui a changé exactement
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, modifie l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 pour ramener le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9, en alignement sur la valeur par défaut européenne. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2026 : tout DPE ou audit énergétique établi depuis cette date intègre automatiquement le nouveau facteur.
Ce coefficient sert à convertir l’électricité réellement consommée en énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie qu’il a fallu mobiliser pour la produire et l’acheminer. Le DPE étant calculé sur cette base, abaisser le coefficient réduit la consommation affichée d’un logement électrique, à consommation réelle strictement identique.
Deux points en découlent, et ils sont importants pour ne pas se raconter d’histoires. D’une part, rien ne change dans la performance réelle du logement : ni le confort, ni la facture du locataire. D’autre part, le changement ne joue que dans un sens : le ministère indique explicitement qu’aucun logement ne verra son étiquette baisser du fait de cette évolution.
L’ordre de grandeur du changement
Le coefficient s’applique en multiplication sur la consommation d’électricité. Passer de 2,3 à 1,9 revient à réduire de 17,4 % la part électrique de la consommation exprimée en énergie primaire, puisque l’écart entre les deux coefficients rapporté à l’ancien donne 0,4 divisé par 2,3. Ce calcul est une simple arithmétique du facteur, pas une règle réglementaire, mais il donne le bon ordre de grandeur pour anticiper.
Concrètement, un logement dont toute la consommation est électrique voit sa consommation en énergie primaire affichée baisser d’environ un sixième. Selon la position du logement à l’intérieur de sa classe, cette baisse suffit ou non à franchir un seuil : un bien situé juste au-dessus de la borne basse de sa classe change d’étiquette, un bien situé en milieu de classe ne bouge pas. C’est pourquoi le ministère indique que tous les logements électriques ne gagnent pas une classe, et que le gain, lorsqu’il existe, peut aller jusqu’à deux classes pour les configurations les plus favorables.
Pour un logement chauffé au gaz ou au fioul avec un simple ballon d’eau chaude électrique, la part concernée par le recalcul est marginale, et l’étiquette a toutes les chances de rester identique.
Qui est concerné, et de combien
Tous les logements ne bougent pas. Sont concernés ceux dont le chauffage, ou l’eau chaude sanitaire, fonctionne à l’électricité : convecteurs, pompes à chaleur, ballons électriques ou thermodynamiques. Le gain peut atteindre une à deux classes selon les cas. Un logement chauffé au gaz ou au fioul reste, lui, exactement où il était.
À l’échelle du parc, la FAQ officielle du ministère de la transition écologique chiffre l’effet à environ 850 000 logements sortant du statut de passoire énergétique, sur un parc d’environ 4,8 millions de passoires. C’est un mouvement de masse, mais qui laisse la très grande majorité des passoires dans leur situation d’origine.
Comment récupérer la nouvelle étiquette, gratuitement
C’est la partie opérationnelle, et elle est simple.
Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 reste valable pendant dix ans, et reste utilisable pour les transactions immobilières comme pour les demandes d’aides. Il n’y a donc aucune obligation de faire refaire quoi que ce soit.
Pour obtenir l’étiquette recalculée, il suffit de se rendre sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) et de renseigner le numéro du DPE, qui figure en haut à droite du rapport. L’attestation est téléchargeable gratuitement, sans nouvelle visite de diagnostiqueur, et elle remplace l’étiquette d’origine en conservant la même durée de validité pour les transactions et les dispositifs d’aide.
Une procédure équivalente s’applique aux audits énergétiques réalisés avant 2026, dont l’attestation actualisée est utilisable pour les demandes MaPrimeRénov’ depuis le 1er janvier 2026.
Faire refaire un diagnostic complet ne se justifie que dans deux cas : des travaux ont été réalisés depuis le diagnostic d’origine, ou celui-ci arrive au terme de ses dix ans.
Pour un bailleur, l’effet joue dans les deux sens
C’est là que le sujet cesse d’être une formalité administrative.
Du côté favorable, un logement qui sort du statut de passoire retrouve, selon sa nouvelle classe, un droit de location et une liberté d’évolution du loyer qu’il avait perdus. Pour un bien classé G ou F par la seule inertie d’un chauffage électrique correctement dimensionné, l’attestation peut débloquer une situation locative sans engager un euro de travaux. Le DPE étant opposable au propriétaire, en vente comme en location (articles L271-4 et L126-29 du code de la construction et de l’habitation), il faut d’ailleurs veiller à annexer au bail le document à jour, et non un rapport dont l’étiquette n’est plus celle qui résulte du calcul en vigueur.
Du côté défavorable, et c’est le point que peu de propriétaires anticipent, une amélioration d’étiquette peut faire perdre l’accès à une aide. MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G : un logement E devenu D sort du dispositif, alors que ses besoins réels de rénovation n’ont pas changé d’un iota. Le bailleur qui bâtissait un plan de financement sur ce parcours doit donc vérifier sa classe actualisée avant toute autre démarche, et non après avoir engagé le dossier. Le détail du parcours et de ses conditions figure dans l’article sur la rénovation d’ampleur du bailleur.
Le point à surveiller sur le déficit foncier majoré
Le plafond de déficit foncier porté à 21 400 € suppose de démontrer, par un DPE établi avant les travaux et un second après leur achèvement, le passage d’une classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D. L’enjeu se mesure en comparant le même chantier aux deux plafonds : 40 000 € de travaux au plafond majoré de 21 400 €, en supposant tous les travaux saisis éligibles à la majoration, puis la même saisie en décochant la rénovation énergétique, qui ramène l’imputation à 10 700 €.
Une étiquette de départ améliorée par le seul changement de méthode réduit mécaniquement l’ampleur du saut restant à démontrer. Et un logement dont la classe de départ deviendrait D ne peut plus, par construction, réaliser le saut exigé par le texte, puisque le point de départ doit être E, F ou G.
Aucune règle transitoire propre à ce dispositif fiscal n’a été identifiée sur ce point à la date de vérification de cet article. La conduite prudente consiste donc à conserver l’ensemble des pièces, rapport d’origine et attestation délivrée par l’Observatoire, à faire établir le diagnostic après travaux selon la méthode en vigueur, et à faire valider la cohérence du dossier par un professionnel du chiffre avant la déclaration. Les conditions complètes du plafond majoré sont détaillées dans l’article sur les travaux de rénovation énergétique éligibles.
Une seconde baisse du facteur est actée pour le 1er janvier 2027
Le mouvement de 2026 ne sera pas le dernier. L’arrêté du 19 août 2026 (NOR VLOL2617030A), publié au Journal officiel n° 0198 du 26 août 2026, ramène le même facteur de conversion de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, date d’entrée en vigueur fixée par son article 6, pour les DPE comme pour les audits énergétiques. Il remplace la valeur dans l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 et abroge l’arrêté du 13 août 2025 qui avait fixé la valeur de 1,9. Ses articles 3 et 4 prévoient, comme pour la première baisse, une attestation de changement d’étiquette générée par l’Ademe sur l’Observatoire DPE-Audit pour les anciens diagnostics, que sa notice présente comme téléchargeable gratuitement.
Service-public.gouv.fr, dans une actualité publiée le 1er septembre 2026, en décrit la portée : l’étiquette pourra s’améliorer d’une classe, « voire de 2 classes dans de rares cas (petits logements) », l’amélioration ne sera pas systématique et « aucun logement ne verra son étiquette dégradée ». Les DPE déjà réalisés restent valables dix ans.
Le pas-à-pas de l’attestation de 2027
Les textes officiels permettent de décrire la démarche ainsi, sans rien y ajouter.
- Attendre le 1er janvier 2027. Le ministère indique, dans son communiqué du 31 août 2026, que les DPE et audits réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables et peuvent bénéficier d’une mise à jour à partir de cette date. Un DPE établi à compter du 1er janvier 2027 intègre directement le facteur de 1,7.
- Vérifier que le logement est concerné. Seuls les logements dont le chauffage ou l’eau chaude sanitaire est électrique peuvent voir leur étiquette bouger, et la mise à jour n’est utile que si le nouveau calcul améliore la classe.
- Retrouver le numéro du DPE, en haut à droite du rapport : c’est l’identifiant que la FAQ officielle du ministère demandait déjà de renseigner pour l’attestation de 2026.
- Se rendre sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, seul site habilité : l’arrêté réserve la génération de l’attestation à l’Ademe, et la rend téléchargeable par toute personne. Aucun intermédiaire payant n’est donc nécessaire, et aucune nouvelle visite de diagnostiqueur ou d’auditeur n’est requise.
- Télécharger l’attestation et la conserver avec le rapport d’origine. Elle remplace l’étiquette initiale sans remettre en cause les données du diagnostic, et elle expire à la même date que le DPE ou l’audit dont elle est issue : elle ne prolonge pas sa validité.
Deux précisions de l’arrêté évitent les mauvaises surprises. Sans attestation, le DPE initial reste valable jusqu’à sa date de fin de validité : la démarche est une faculté, pas une obligation. Et une attestation déjà obtenue en 2026 au titre du facteur de 1,9 reste valable avec son étiquette.
Pour un bailleur, la lecture est la même qu’en 2026, et toujours dans les deux sens. Un logement électrique resté F peut franchir le seuil de la classe E avant l’échéance du 1er janvier 2028. À l’inverse, un logement classé E en limite basse peut passer en D et sortir du périmètre de MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, comme du point de départ exigé pour le déficit foncier majoré. Un projet de travaux bâti sur l’étiquette de 2026 se revérifie donc au regard de celle de 2027, avec un conseiller France Rénov’ pour le volet aides et un professionnel du chiffre pour le volet fiscal.
Ce que la réforme ne change pas
Une liste courte, parce que les contresens sont fréquents dans les discussions entre bailleurs.
Elle ne modifie pas la consommation réelle du logement, donc pas la facture du locataire, ni le confort d’hiver. Un bien mal isolé le reste, et la question des travaux ne disparaît pas parce que l’étiquette s’est déplacée.
Elle ne concerne pas les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois, dont l’étiquette est calculée sans que ce facteur intervienne de manière significative.
Elle ne supprime aucune obligation existante : le DPE reste opposable, l’audit énergétique reste exigé à la vente dans les cas prévus, et le calendrier de décence énergétique continue de courir aux mêmes dates. Le bien gagne du temps, pas une dispense. Et si un nouveau diagnostic doit être commandé, son prix n’est pas perdu pour le bailleur au régime réel : voir comment déduire le coût du DPE de ses loyers.
Elle ne dispense pas de fournir un document à jour. L’attestation n’est pas générée automatiquement : tant qu’elle n’a pas été téléchargée, c’est l’ancienne étiquette qui circule dans les dossiers, les annonces et les baux.
Comment vérifier un portefeuille locatif en pratique
La démarche prend quelques minutes par logement et se prête bien à une revue d’ensemble.
Repérer d’abord les biens dont le chauffage ou l’eau chaude sanitaire est électrique : ce sont les seuls susceptibles d’avoir bougé. Dans un patrimoine composé de petits lots, cette catégorie représente souvent la majorité du parc.
Retrouver ensuite le numéro de DPE de chacun, en haut à droite du rapport. Si le rapport est introuvable, le diagnostiqueur qui l’a établi ou l’agence ayant géré la mise en location peuvent le retrouver, tous les DPE étant enregistrés dans la base de l’Ademe.
Télécharger l’attestation sur l’Observatoire DPE-Audit, comparer l’étiquette obtenue à celle du rapport d’origine, puis classer le logement dans l’une des trois situations utiles : étiquette inchangée, étiquette améliorée avec sortie du statut de passoire, ou étiquette améliorée qui fait sortir le bien du périmètre d’une aide envisagée. Seule cette troisième situation appelle une décision rapide, avant d’engager un dossier qui serait refusé.
Conserver enfin les deux documents ensemble, rapport d’origine et attestation. En cas de contrôle, de litige locatif ou de justification fiscale, la traçabilité du changement de méthode vaut mieux qu’une étiquette isolée dont on ne sait plus d’où elle vient.
Une classe actualisée change aussi l’accès aux aides : plusieurs dispositifs conditionnent leur montant au saut de classe constaté entre le DPE avant travaux et celui d’après. Le détail dispositif par dispositif est dans notre dossier des aides à la rénovation du bailleur.
Ce qu’il faut retenir
Le changement est automatique dans le calcul, mais pas dans les documents : personne ne vous enverra votre nouvelle étiquette. Elle se télécharge, gratuitement, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe avec le numéro du diagnostic.
Trois réflexes pour un bailleur en 2026, à répéter en janvier 2027 quand le facteur passera à 1,7. Vérifier la classe actualisée de chaque logement électrique du portefeuille, avant d’engager la moindre démarche d’aide. Annexer aux baux le document à jour, le DPE étant opposable. Et ne pas confondre l’amélioration comptable d’une étiquette avec une amélioration réelle du logement : les travaux qu’un bien appelait avant la réforme, il les appelle toujours, avec un accès aux aides parfois plus étroit qu’auparavant.