L’éco-prêt à taux zéro est le financement le plus souvent cité dans les dossiers de rénovation énergétique, et le plus souvent mal identifié par les bailleurs, qui le croient réservé aux propriétaires occupants. Il ne l’est pas. C’est aussi le seul mode de financement qui n’altère pas le calcul du déficit foncier, puisqu’il s’agit d’un prêt et non d’une aide.
Cet article traite de l’obtention du prêt : qui y a droit, pour quel montant, sous quels délais. La liste des travaux qui ouvrent le plafond majoré de déficit foncier à 21 400 € est traitée dans l’article dédié aux travaux de rénovation énergétique éligibles, et le traitement fiscal des aides dans celui sur le cumul du déficit foncier avec MaPrimeRénov’ et les CEE.
Le bailleur est éligible, et sans condition de ressources
Le BOFiP est explicite : « les logements donnés en location sont éligibles au dispositif, qu’il s’agisse de logements donnés en location par des personnes physiques ou des sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique » (BOI-BIC-RICI-10-110-10, § 50, version en vigueur du 22 juillet 2026). Les bénéficiaires visés au § 30 sont les personnes physiques, ces mêmes sociétés civiles, et les syndicats de copropriétaires.
Deux exclusions se déduisent de cette rédaction. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’entre pas dans le champ, pas plus qu’une société commerciale. Et une société civile dont aucun associé n’est une personne physique en sort également. Le guide de l’Anah reprend la même liste d’emprunteurs, personnes physiques et « sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés, dont au moins un des associés est une personne physique » (édition septembre 2026, p. 40). Les conséquences pour une société qui loue, prêt compris, sont détaillées dans l’éco-PTZ et les autres financements côté société civile.
Point décisif pour un investisseur : l’éco-PTZ est attribué sans condition de ressources (service-public.gouv.fr, fiche F19905, vérifiée le 1er septembre 2026). C’est ce qui le distingue de MaPrimeRénov’, dont les taux de prise en charge dépendent des revenus et dont le parcours par geste est désormais fermé au-delà de la catégorie intermédiaire. Un bailleur aux revenus élevés, exclu d’une partie du dispositif de subvention, conserve donc l’accès intégral au prêt.
Les conditions tenant au logement
Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début d’exécution des travaux, situé sur le territoire national, et « utilisé ou destiné à être utilisé comme résidence principale » (§ 40).
Cette dernière condition mérite l’attention d’un bailleur, car elle porte sur l’usage fait par le locataire. Le BOFiP définit la résidence principale comme « un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l’emprunteur ou, lorsque le logement est donné en location ou mis à disposition gratuitement, par les personnes destinées à occuper le logement » (§ 50).
Quatre conséquences pratiques :
- Un logement destiné à la location saisonnière ou au meublé de tourisme n’est pas la résidence principale de ses occupants, qui n’y résident pas huit mois par an. Il sort du dispositif.
- Un logement vacant, ou pas encore loué, reste éligible : la rédaction vise un logement « utilisé ou destiné à être utilisé » comme résidence principale. Le BOFiP le confirme explicitement dans la liste des pièces à fournir, en prévoyant que « si le logement ne fait pas encore l’objet d’une telle utilisation, l’emprunteur s’engage à rendre effective l’utilisation en tant que résidence principale dans les six mois qui suivent la date de clôture de l’avance remboursable » (§ 170). Il n’est donc pas nécessaire d’avoir un locataire en place pour déposer le dossier.
- Cette destination doit devenir réelle : « l’utilisation du logement en tant que résidence principale doit être effective au plus tard dans un délai de six mois à compter de la date de clôture de l’avance » (§ 60). Le même paragraphe précise que la date de clôture est celle « à laquelle l’emprunteur transmet tous les éléments justifiant des travaux réalisés, dans la limite de trois ans à compter de la date de l’émission de l’offre de prêt ». Service-public.gouv.fr en donne la traduction pratique : en cas de mise en location, le logement doit être loué dans les six mois suivant la fin des travaux. Un bailleur qui rénove un bien vide cale donc son calendrier de relocation sur ce délai, sans devoir anticiper la location avant le prêt.
- La condition ne s’épuise pas au bout de six mois : elle doit être satisfaite tant que l’avance n’est pas intégralement remboursée. Transformer le bien en local commercial ou professionnel, l’affecter à la location saisonnière ou l’utiliser comme résidence secondaire entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, la transformation étant réputée acquise dès qu’elle porte sur plus de 50 % de la surface habitable (§ 60, renvoyant aux articles D. 319-3 et D. 319-26 du CCH). Une mutation entre vifs du logement produit le même effet.
Combien, et sur combien de temps
L’article 244 quater U du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, pose le principe au 4 de son I : le montant de l’avance ne peut excéder 30 000 € par logement, plafond porté par dérogation à 50 000 € lorsqu’elle finance des travaux ayant ouvert droit à MaPrimeRénov’ Parcours accompagné TMO/MO, à MaPrimeRénov’ ou à MaPrimeRénov’ Copropriété, ou des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
Le BOFiP décline ce principe par nature de travaux dans le tableau du § 190, pour les offres émises à compter du 1er avril 2024 :
| Nature de l’opération | Montant maximal | Durée maximale |
|---|---|---|
| Une seule action : isolation des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur | 7 000 € | 15 ans |
| Une seule action : autre poste | 15 000 € | 15 ans |
| Deux actions | 25 000 € | 15 ans |
| Trois actions ou plus | 30 000 € | 15 ans |
| Performance énergétique globale | 50 000 € | 20 ans |
| Bénéficiaire de MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné TMO/MO ou MaPrimeRénov’ Copropriété | 50 000 € | 20 ans |
| Assainissement non collectif, dispositif ne consommant pas d’énergie | 10 000 € | 15 ans |
La durée découle du même article 244 quater U : la durée de remboursement ne peut excéder cent quatre-vingts mois, soit quinze ans, portée par dérogation à deux cent quarante mois, soit vingt ans, pour les deux dernières lignes du tableau. Il existe par ailleurs un éco-PTZ propre aux travaux de réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie, plafonné à 10 000 € (§ 190).
Ces montants sont des maximums réglementaires, pas un droit acquis : l’éco-PTZ reste un crédit, soumis à l’accord de l’établissement prêteur et à l’examen de la capacité de remboursement. Un prêt à taux zéro reste un prêt.
Les deux délais qui décident du dossier
C’est ici que se perdent la plupart des dossiers de bailleurs, parce que le calendrier du chantier et celui du financement ne sont pas les mêmes.
En amont, les travaux ne doivent pas « avoir été commencés plus de trois mois avant l’émission de l’offre d’avance remboursable » (§ 120). La marge existe, mais elle est courte. Un chantier engagé au printemps et un dossier bancaire déposé à l’automne se soldent par un refus sur les travaux déjà commencés. La règle de conduite raisonnable est de faire émettre l’offre avant tout démarrage et de traiter ces trois mois comme un rattrapage de décalage, pas comme une facilité.
En aval, l’emprunteur transmet les factures des travaux réalisés dans un délai de trois ans à compter de la date d’émission de l’offre (§ 180). Ce délai est confortable pour un chantier lourd ou phasé, mais il court depuis l’offre et non depuis la fin des travaux. Signer tôt pour sécuriser un financement puis laisser le projet en sommeil consomme le délai sans contrepartie.
Enfin, le dispositif a une borne : il est « applicable aux offres d’avances remboursables ne portant pas intérêt émises jusqu’au 31 décembre 2027 » (BOI-BIC-RICI-10-110, § 1, prorogation issue de l’article 71 de la loi de finances pour 2024). Cette date coïncide avec celle du plafond majoré de déficit foncier à 21 400 €, ce qui donne un calendrier commun aux deux leviers.
Les travaux et l’entreprise qui les réalise
Le périmètre des travaux éligibles est celui que le déficit foncier majoré utilise comme référence : les sept actions d’amélioration de la performance énergétique du § 70 du BOI-BIC-RICI-10-110-10, plus les travaux atteignant une performance énergétique globale minimale. Le détail de ces postes est développé dans le même article, qui traite la question sous l’angle fiscal.
Côté entreprise, la condition est double et s’est durcie. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires d’un signe de qualité au sens du décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, la mention RGE (§ 122), et lorsqu’une entreprise réalise plusieurs catégories de travaux, seuls ceux relevant des catégories pour lesquelles elle détient ce signe sont éligibles. Depuis le 1er janvier 2026, la sous-traitance ne peut excéder deux rangs sur les chantiers éligibles à l’éco-PTZ, et à compter du 1er janvier 2027, la condition de détention du signe de qualité s’apprécie également au niveau des sous-traitants (§ 127 et 128, commentant l’article 26 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques). Pour un bailleur qui confie un chantier global à une entreprise générale, cela signifie qu’il faut désormais s’intéresser à la chaîne de sous-traitance, et pas seulement à la qualification du titulaire du marché.
Sur un chantier d’ampleur, l’accompagnement par un opérateur agréé s’ajoute à ces exigences dans les cas prévus par le code de l’énergie, développés dans l’article sur Mon Accompagnateur Rénov’.
Autre point à régler avec l’entreprise avant le démarrage, sans lien avec le prêt : la mention à signer sur le devis pour la TVA réduite, qui engage le bailleur et non l’artisan.
Un seul prêt par logement, mais des combinaisons possibles
Le principe posé au § 160 est celui de l’unicité : un seul éco-PTZ par logement. Deux tempéraments l’assouplissent réellement.
L’avance complémentaire. Un éco-PTZ complémentaire peut être consenti « dans un délai de cinq ans à compter de l’émission de l’offre d’avance remboursable initiale » (§ 165), pour financer d’autres travaux. La somme de l’avance complémentaire et de l’avance initiale reste plafonnée au montant applicable, soit 30 000 €, ou 50 000 € en performance globale (§ 196). C’est le mécanisme adapté à une rénovation par étapes : isoler d’abord, remplacer le système de chauffage ensuite, sans perdre le bénéfice du prêt.
Le cumul avec l’éco-PTZ copropriété. Un copropriétaire peut cumuler un éco-PTZ individuel avec sa quote-part d’un éco-PTZ souscrit par le syndicat (§ 30), à la condition que les deux financements ne portent pas sur les mêmes dépenses (§ 130). Pour un bailleur détenant un lot dans un immeuble qui vote une rénovation de façade ou de toiture, la combinaison est directe : le collectif finance les parties communes, l’individuel finance les travaux privatifs.
L’éco-PTZ qui accompagne MaPrimeRénov’
Le texte prévoit un cas dédié aux bénéficiaires de la prime. L’emprunteur fournit alors « la décision d’octroi de la prime adressée par l’Anah » à la place des devis détaillés habituels (§ 173), ce qui allège sensiblement le dossier bancaire, et le plafond est porté à 50 000 €.
La règle de calcul est en revanche stricte : le montant de l’avance est limité à la différence entre le montant des dépenses éligibles et le montant de la prime et des autres aides perçues (§ 194). Le prêt finance le reste à charge, jamais la part déjà couverte par la subvention. Pour un bailleur engagé dans un parcours de rénovation d’ampleur, c’est la combinaison naturelle : la prime abaisse le coût, le prêt étale ce qui reste, sans intérêts.
Ce que l’éco-PTZ change, et ne change pas, côté revenus fonciers
Trois points suffisent, le traitement fiscal complet des aides étant développé dans l’article dédié au cumul avec MaPrimeRénov’ et les CEE.
Un prêt n’est pas une subvention. Là où une aide perçue, MaPrimeRénov’ comme prime CEE, constitue une recette foncière imposable l’année de son versement, une somme empruntée doit être remboursée et n’augmente pas le revenu brut foncier. L’éco-PTZ finance donc des travaux déductibles sans créer en face la recette imposable qui vient neutraliser une partie de l’avantage.
En sens inverse, un prêt à taux zéro ne produit aucun intérêt, donc aucune charge déductible à ce titre, alors que les intérêts d’un crédit classique sont déductibles des revenus fonciers. L’économie se fait sur la trésorerie, pas sur l’assiette imposable.
Les frais accessoires, eux, suivent le régime des frais d’emprunt. Le BOFiP admet en déduction, au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent et dès lors que celui-ci est contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble donné en location, les frais de constitution du dossier, les frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, les sommes versées à un organisme de cautionnement pour leur fraction non remboursable, les frais de mainlevée, les agios et commissions de banque (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190, sur le fondement du d du 1° du I de l’article 31 du CGI). Les primes d’un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement suivent un régime plus étroit : elles ne sont déductibles que lorsqu’elles présentent le caractère d’un supplément d’intérêt, ce qui suppose notamment que la souscription ait été imposée par une clause expresse du contrat de prêt (§ 200). Un éco-PTZ n’a pas d’intérêts, mais il peut avoir des frais, et ces frais ne sont pas perdus.
L’éco-PTZ se combine presque toujours avec d’autres dispositifs, et c’est cette combinaison qui détermine le reste à charge réel. Les aides mobilisables par un bailleur, leurs cumuls possibles et leurs exclusions sont réunis dans notre dossier des aides à la rénovation.
Ce qu’il faut retenir avant de monter le dossier
L’éco-PTZ est ouvert au bailleur, sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis plus de deux ans, utilisé ou simplement destiné à être utilisé comme résidence principale d’un locataire, à hauteur de 7 000 à 50 000 € selon l’ampleur du chantier, sur quinze à vingt ans. Sa difficulté n’est pas dans le montant mais dans la chronologie : offre de prêt avant démarrage, ou dans les trois mois qui suivent, factures dans les trois ans, et offre émise au plus tard le 31 décembre 2027.
Deux vérifications valent d’être faites avant d’engager la dépense : la qualification RGE des entreprises, sous-traitants compris à partir de 2027, et la destination effective du logement en résidence principale dans les six mois de la clôture de l’avance, condition qui doit ensuite être maintenue jusqu’au remboursement complet du prêt. Ce sont les deux conditions dont le défaut se constate après coup, quand le financement est déjà consommé. Compte tenu de la technicité du montage et de l’articulation avec les aides et le régime foncier, un examen du dossier avec la banque et, pour le volet fiscal, avec un professionnel du chiffre, reste recommandé avant tout engagement.