Si des loyers de 2023 ne figurent pas sur votre déclaration, déposez la déclaration rectificative au plus tard le 31 décembre 2026. Pour cette année-là, c’est la dernière date qui ouvre la réduction de moitié de l’intérêt de retard, à condition que la déclaration initiale ait été déposée et l’impôt correspondant payé à temps, que l’omission soit de bonne foi, que vous agissiez avant tout acte de l’administration et que l’impôt soit réglé à la date limite de l’avis ou selon un plan accepté (CGI, art. 1727, V ; BOI-DAE-20-10, § 10, § 20, § 40, § 60 et § 70). Pour les loyers de 2024 et de 2025, la même limite tombe fin 2027 et fin 2028, mais l’intérêt court chaque mois jusqu’au dépôt : attendre coûte. Les loyers de 2025 se corrigent encore en ligne jusqu’au 30 novembre 2026, si la déclaration a été déposée en ligne.
Des loyers encaissés qui n’ont jamais figuré sur une déclaration, cela arrive : un bien hérité et loué « en attendant », un studio loué à un proche, une case oubliée l’année du premier bail. La question qui suit est toujours la même. Jusqu’à quand l’administration peut-elle réclamer l’impôt, et que se passe-t-il si vous corrigez vous-même ?
Cet article répond avec les textes : le délai de reprise, les pénalités article par article, et la démarche de régularisation. Il n’explique pas comment attendre qu’une année s’éteigne. Il explique ce que la loi prévoit, et pourquoi elle traite mieux celui qui corrige de lui-même. Il concerne la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. La location meublée relève d’une autre catégorie et d’autres règles.
Jusqu’à quelle année l’administration peut-elle réclamer l’impôt sur des loyers non déclarés ?
Dans le cas général, jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle des loyers. L’article L169 du livre des procédures fiscales le pose pour l’impôt sur le revenu : le droit de reprise de l’administration s’exerce « jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due ».
Le « droit de reprise » est le pouvoir de l’administration de corriger une imposition, c’est-à-dire de réclamer un impôt qui n’a pas été payé parce qu’un revenu manquait. Passé le délai, on parle de prescription : l’année est éteinte et ne peut plus être rectifiée.
Deux précisions évitent les erreurs de calcul.
Le délai se compte en années civiles entières. Peu importe le mois où les loyers ont été perçus ou la date de dépôt de la déclaration : c’est l’année d’imposition qui sert de point de départ, et le délai expire toujours un 31 décembre.
Le délai couvre aussi les prélèvements sociaux. La doctrine range dans le champ de l’article L169 l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (BOFiP BOI-CF-PGR-10-20, § 1 et § 10). Le détail de ce que supporte un loyer imposable figure dans notre article sur le barème et les prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers.
Qu’est-ce qui s’éteint au 31 décembre 2026 ?
Au 31 décembre 2026, c’est l’année 2023 qui sort du délai de reprise de droit commun. Le tableau applique la règle de l’article L169 aux quatre dernières années de loyers.
| Année des loyers | Déclaration déposée au printemps | Fin du délai de reprise de droit commun | Situation au 10 octobre 2026 |
|---|---|---|---|
| 2022 | 2023 | 31 décembre 2025 | Délai expiré, sauf interruption ou délai spécial |
| 2023 | 2024 | 31 décembre 2026 | Encore ouvert, dernière année |
| 2024 | 2025 | 31 décembre 2027 | Ouvert |
| 2025 | 2026 | 31 décembre 2028 | Ouvert |
Ce calendrier a une limite importante : la prescription peut être interrompue. L’article L189 du livre des procédures fiscales prévoit que « la prescription est interrompue par la notification d’une proposition de rectification ». La proposition de rectification est le courrier par lequel l’administration annonce et motive le rappel d’impôt qu’elle envisage.
La doctrine en tire trois conséquences (BOFiP BOI-CF-IOR-10-50-10). La proposition doit parvenir au contribuable au plus tard le jour de l’expiration du délai de reprise (§ 20). Elle fait alors courir un nouveau délai de même nature et de même durée que celui qui a été interrompu (§ 50). Et elle n’interrompt la prescription qu’à concurrence du montant des rectifications proposées (§ 140).
Autrement dit, une proposition de rectification portant sur les loyers de 2023 et reçue en décembre 2026 n’est pas tardive. Elle ouvre à l’administration un nouveau délai pour mettre l’impôt en recouvrement (§ 60). Le 31 décembre est la date limite de réception de ce courrier, pas la date à laquelle un dossier déjà ouvert s’arrête.
La proposition de rectification n’est pas le seul acte interruptif. Le même article L189 cite aussi la déclaration ou la notification d’un procès-verbal, « tout acte comportant reconnaissance de la part des contribuables » et les autres actes interruptifs de droit commun.
Le même calendrier borne la régularisation spontanée, comme on le verra plus bas : la déclaration rectificative des loyers de 2023 doit elle aussi être déposée au plus tard le 31 décembre 2026 pour ouvrir droit à la réduction de l’intérêt de retard (BOFiP BOI-DAE-20-10, § 40).
Dans quels cas le délai est-il plus long que trois ans ?
Le délai passe à dix ans dans les cas que l’article L169 du livre des procédures fiscales énumère lui-même, aux alinéas 2 à 6. Le droit de reprise s’exerce alors « jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due » :
- lorsque le contribuable exerce une activité occulte. Le texte la répute exercée lorsqu’il n’a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu’il était tenu de souscrire et, soit n’a pas fait connaître son activité à l’organisme mentionné à l’article L. 123-33 du code de commerce, soit s’est livré à une activité illicite ;
- lorsqu’une personne physique se prévaut d’une fausse domiciliation fiscale à l’étranger ;
- lorsque les obligations déclaratives des articles 123 bis, 209 B, 1649 A, 1649 AA, 1649 AB et 1649 bis C du CGI n’ont pas été respectées. Pour l’article 1649 A, qui concerne les comptes ouverts à l’étranger, l’allongement ne s’applique pas si le contribuable prouve que le total des soldes créditeurs de ces comptes n’a pas excédé 50 000 € à un moment quelconque de l’année ;
- lorsque l’administration a dressé un procès-verbal de flagrance fiscale au titre d’une année postérieure.
Le quatrième alinéa ajoute une limite pour les deux premiers cas : le délai de dix ans ne s’applique qu’aux catégories de revenus que le contribuable n’a fait figurer dans aucune des déclarations qu’il a déposées dans le délai légal.
Sur l’activité occulte, la doctrine administrative commente le texte ainsi (BOFiP BOI-CF-PGR-10-70, version du 29 décembre 2016). Seules sont concernées « les activités illicites et les activités soumises à déclaration auprès des centres de formalités des entreprises ou du greffe du tribunal de commerce », ce qui exclut notamment les activités salariées (§ 60). Pour l’impôt sur le revenu, le législateur vise « les seules catégories de revenus relevant d’une activité professionnelle » (§ 70). Ce commentaire ne cite pas les revenus fonciers, ni pour les inclure ni pour les exclure, et il est antérieur à la rédaction actuelle de l’article L169. Nous rapportons donc le texte et son commentaire sans conclure à la place de l’administration : la durée du délai applicable à un dossier donné relève de son appréciation, sous le contrôle du juge.
Deux autres textes peuvent prolonger le délai. L’article L187 permet à l’administration, lorsqu’elle a déposé une plainte contre un contribuable qui se livrait à des agissements frauduleux, de procéder à des rehaussements au titre des deux années qui excèdent le délai ordinaire. L’article L188 C vise les omissions révélées par une procédure judiciaire, par une procédure devant les juridictions administratives ou par une réclamation contentieuse : elles peuvent être réparées jusqu’à la fin de la deuxième année suivant celle de la décision qui a clos la procédure, et au plus tard jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle de l’imposition.
Des loyers encaissés sur un compte étranger non déclaré, une résidence fiscale contestée, une location meublée exercée sans aucune déclaration ou une absence complète de déclaration de revenus appellent une analyse au cas par cas. Dans ces situations, faites établir le délai applicable par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant toute démarche.
Que coûte un oubli : intérêt de retard et majorations, article par article ?
Un oubli peut coûter trois choses qui s’additionnent : l’impôt qui aurait dû être payé, un intérêt de retard, et une majoration dont l’application et le taux dépendent de la situation et du comportement du contribuable.
L’intérêt de retard est fixé à 0,20 % par mois par le III de l’article 1727 du CGI, dans sa version en vigueur du 16 février 2025 au 1er janvier 2027. Pour l’impôt sur le revenu, le décompte part du 1er juillet de l’année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est établie (IV du même article). Pour des loyers de 2023, il court donc depuis le 1er juillet 2024. La version de l’article applicable à partir du 1er janvier 2027, déjà publiée, conserve ce taux et ce point de départ.
Le II du même article prévoit des cas où l’intérêt de retard n’est pas dû. Le plus courant est la tolérance dite du vingtième : sauf manquement délibéré, il n’est pas dû lorsque l’insuffisance des chiffres déclarés n’excède pas le vingtième de la base d’imposition (II, 4). La comparaison se fait avec la base retenue après rectification (BOFiP BOI-CF-INF-10-10-10, § 230).
Les pénalités se répartissent ainsi.
| Situation | Texte | Taux appliqué à l’impôt supplémentaire |
|---|---|---|
| Impôt supplémentaire, sauf cas d’exonération du II de l’article 1727 | CGI art. 1727, III | Intérêt de retard de 0,20 % par mois |
| Déclaration de revenus déposée, mais loyers omis | CGI art. 1758 A, I | 10 %, non applicable si la déclaration est corrigée spontanément ou dans les trente jours d’une demande de l’administration (II, a) |
| Déclaration de revenus non déposée ou déposée en retard | CGI art. 1758 A, I | 10 %, portés à 20 % en cas de dépôt tardif dans les trente jours d’une mise en demeure |
| Déclaration toujours pas déposée trente jours après une mise en demeure | CGI art. 1728, 1, b | 40 % |
| Omission dont l’administration établit le caractère délibéré | CGI art. 1729, a | 40 % |
| Manœuvres frauduleuses | CGI art. 1729, c | 80 % |
Les textes sont l’article 1758 A, l’article 1728 et l’article 1729 du CGI. La majoration de 10 % ne se cumule pas avec celles de 40 % et de 80 % : l’article 1758 A l’écarte lorsque les majorations des b et c du 1 de l’article 1728 ou celles de l’article 1729 s’appliquent (II, b). Selon la doctrine, elle ne s’applique pas non plus aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine (BOFiP BOI-CF-INF-20-10-10, § 40).
La frontière entre l’oubli et le manquement délibéré ne se présume pas. La doctrine pose que les omissions et inexactitudes sont présumées involontaires, et que les majorations de l’article 1729 ne peuvent s’appliquer que si l’administration établit leur caractère délibéré (BOFiP BOI-CF-INF-10-20-20, § 30). Le caractère délibéré est établi lorsque le service démontre que le contribuable a nécessairement eu connaissance des faits qui motivent le rehaussement (§ 40). Le même paragraphe cite une décision où le juge a écarté la bonne foi d’un contribuable « qui ne pouvait ignorer le caractère imposable de sommes importantes » omises dans ses déclarations (CE, 29 juillet 2002, n° 220728). Chaque situation s’apprécie au cas par cas (§ 30).
Quant aux manœuvres frauduleuses, elles supposent des procédés destinés à masquer l’infraction, comme des factures fictives (§ 60). La doctrine précise que le seul fait d’avoir volontairement omis de souscrire une déclaration ou minoré les bases d’imposition ne suffit pas à les caractériser, en l’absence de tout acte ou artifice destiné à égarer l’administration (§ 70).
Régulariser de vous-même avant tout courrier : qu’est-ce que cela change ?
Cela change le montant de l’intérêt de retard et l’application de la majoration de 10 %, à des conditions que les textes fixent précisément.
Le V de l’article 1727 du CGI réduit de moitié l’intérêt de retard en cas de dépôt spontané d’une déclaration rectificative. La doctrine détaille les conditions (BOFiP BOI-DAE-20-10) :
- la déclaration initiale avait été déposée, et l’impôt correspondant payé, dans les délais (§ 10) ;
- la déclaration rectificative est spontanée, c’est-à-dire déposée avant tout acte de l’administration : mise en demeure, avis d’examen ou de vérification, demande d’éclaircissements, de justifications ou de renseignements, proposition de rectification (§ 20) ;
- elle est déposée avant l’expiration du délai de reprise (§ 40) ;
- l’erreur est de bonne foi, la bonne foi étant présumée (§ 60) ;
- l’impôt est payé au plus tard à la date limite figurant sur l’avis, ou selon un plan de règlement demandé au service lors du dépôt et accepté (§ 70).
La réduction s’applique alors d’office, sans demande particulière (§ 10).
De son côté, l’article 1758 A du CGI écarte la majoration de 10 % « lorsque le contribuable a corrigé sa déclaration spontanément » (II, a). Pour cette majoration, la doctrine tient la correction pour spontanée tant qu’aucune procédure contraignante n’est engagée, et précise qu’une simple demande d’information ou de renseignement n’en est pas une (BOI-CF-INF-20-10-10, § 75).
Une fois reçue une demande de l’administration ou une proposition de rectification, la régularisation ne donne plus droit qu’à une réduction de 30 % de l’intérêt de retard, aux conditions détaillées plus bas (LPF art. L62 ; BOFiP BOI-CF-INF-10-10-20, § 10).
Un exemple de calcul sur des loyers de 2023
Prenons un bailleur qui a déposé sa déclaration de revenus 2023 dans les délais, sans y porter les loyers d’un appartement loué nu. Supposons, par hypothèse, que ces loyers représentent 2 400 € d’impôt sur le revenu supplémentaire. Ce montant est une donnée de travail, pas un calcul : il dépend de la tranche d’imposition du foyer et du régime foncier. On suppose aussi que l’insuffisance dépasse le vingtième de la base d’imposition, de sorte que l’intérêt de retard est dû. Les prélèvements sociaux, qui s’ajoutent, sont laissés de côté pour garder le calcul lisible.
Du 1er juillet 2024 au 30 novembre 2026, il s’écoule 29 mois. L’intérêt de retard au taux plein est de 29 × 0,20 % = 5,8 %, soit 139,20 €.
| Scénario, acte daté de novembre 2026 | Intérêt de retard | Majoration | Total à payer |
|---|---|---|---|
| Déclaration rectificative spontanée, conditions du V de l’article 1727 réunies | 69,60 € (moitié de 139,20 €) | Aucune (CGI art. 1758 A, II, a) | 2 469,60 € |
| Proposition de rectification, omission non délibérée, sans régularisation dans les trente jours | 139,20 € | 240 € (10 %, CGI art. 1758 A, I) | 2 779,20 € |
| Proposition de rectification, manquement délibéré établi | 139,20 € | 960 € (40 %, CGI art. 1729, a) | 3 499,20 € |
Les trois lignes sont calculées à la même date pour rester comparables. Le dépôt d’une déclaration rectificative arrête le décompte de l’intérêt à la fin du mois de ce dépôt (BOI-CF-INF-10-10-20, § 120). En cas de rehaussement, la doctrine l’arrête à la fin du mois de la proposition de rectification (§ 150) : plus ce courrier arrive tard, plus le nombre de mois décomptés augmente. Cet exemple illustre le mécanisme des textes. Il ne préjuge pas du traitement d’un dossier réel, qui dépend de l’examen de votre situation par le service.
Comment déposer une déclaration rectificative pour des loyers passés ?
La voie dépend de l’année concernée, et le service de correction en ligne ne couvre que la campagne en cours.
Pour les loyers de 2025, déclarés au printemps 2026, le service de correction en ligne de l’espace Finances publiques est ouvert du 29 juillet au 30 novembre 2026 inclus. L’accès se fait par le bouton « Accédez à la correction en ligne », qui permet de corriger les éléments erronés puis de valider (impots.gouv.fr, fiche « Je veux corriger la déclaration que j’ai déjà déposée », mise à jour le 31 juillet 2026). Ce service ne peut pas être utilisé pour une déclaration déposée sur papier. Après sa fermeture, la même fiche renvoie à la messagerie sécurisée : « Écrire », puis « Réclamation/Contestation/Impôt sur le revenu ».
Pour les années antérieures, cette fiche ne décrit pas de parcours en ligne propre à une déclaration rectificative qui augmente l’impôt. La doctrine, elle, raisonne sur le dépôt d’une déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 rectificative pour l’année concernée (BOI-DAE-20-10, § 40), et situe la demande de plan de règlement auprès du service des impôts des particuliers, lors de ce dépôt (§ 70). Le plus sûr est donc de demander à votre service des impôts des particuliers, par la messagerie sécurisée, par courrier ou au guichet, sous quelle forme il attend la déclaration rectificative, et de garder une trace datée de votre démarche.
Quel que soit le canal, un dossier complet contient les mêmes éléments :
- l’année concernée et votre numéro fiscal ;
- le montant des loyers encaissés dans l’année, bien par bien ;
- le régime applicable, micro-foncier ou réel (voir notre comparaison micro-foncier ou régime réel) ;
- au régime réel, la déclaration n° 2044 de l’année, avec les charges payées et leurs justificatifs ;
- si vous ne pouvez pas payer en une fois, la demande de plan de règlement, à formuler au moment du dépôt (BOI-DAE-20-10, § 70).
Si plusieurs années sont concernées, chaque année fait l’objet de sa propre déclaration rectificative. L’année la plus ancienne encore ouverte est celle sur laquelle l’intérêt de retard court depuis le plus longtemps, et celle pour laquelle la réduction de moitié cesse d’être ouverte en premier (BOI-DAE-20-10, § 40).
Vous aviez des travaux ces années-là : pouvez-vous encore les déduire en régularisant ?
En principe oui si vous releviez du régime réel cette année-là, non si le micro-foncier s’appliquait. Au régime réel, le revenu foncier se déclare net : loyers encaissés, moins les charges payées dans l’année. Régulariser des loyers suppose donc de reconstituer aussi les charges de la même année, avec les pièces qui les prouvent. La liste de ces pièces figure dans notre guide sur les justificatifs à conserver pour chaque dépense de travaux.
Le micro-foncier fonctionne autrement. Il s’applique lorsque le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au titre de l’année, et il remplace toutes les charges par un abattement de 30 % (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 20 et § 160). Au-delà de 15 000 €, le régime réel s’applique de plein droit et une déclaration n° 2044 doit être déposée (§ 190 et § 200). En dessous, l’option pour le régime réel « doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus » de l’année concernée, par la souscription de la déclaration n° 2044 (§ 220). La doctrine consultée ne prévoit pas d’option exercée après ce délai, à l’occasion d’une déclaration rectificative. Si vous comptiez sur des travaux pour neutraliser des loyers oubliés, faites confirmer ce point par le service ou par un professionnel avant de déposer.
Le cas symétrique, celui des loyers bien déclarés mais des travaux oubliés, obéit à un autre délai, plus court, qui est celui du contribuable. Il est traité dans l’article sur la réclamation pour des travaux oubliés sur une déclaration passée. Pour mesurer ce que des travaux déductibles changent à un résultat foncier, le simulateur de déficit foncier donne un ordre de grandeur.
Vous avez déjà reçu un courrier : quel délai pour répondre ?
Le délai dépend du courrier, et il se compte alors en jours, plus en années. Une fois qu’une demande ou une proposition de rectification vous est parvenue, la régularisation n’est plus « spontanée » au sens de la doctrine (BOI-DAE-20-10, § 20), et la réduction de moitié de l’intérêt de retard n’est plus ouverte pour l’impôt visé par ce courrier.
Deux dispositions restent à connaître.
La première est la procédure de régularisation de l’article L62 du livre des procédures fiscales. Le contribuable qui demande à régulariser dans un délai de trente jours à compter de la réception d’une demande de l’administration ou d’une proposition de rectification est redevable de 70 % de l’intérêt de retard, soit une réduction de 30 %. Le texte pose ses conditions : les omissions doivent figurer dans des déclarations souscrites dans les délais, la régularisation ne doit pas concerner une infraction exclusive de bonne foi, une déclaration complémentaire doit être déposée dans les trente jours de la demande de régularisation, et l’impôt comme l’intérêt doivent être payés, au plus tard à la date limite portée sur l’avis d’imposition ou selon un plan de règlement accepté par le comptable public.
La seconde concerne la majoration de 10 %. L’article 1758 A du CGI l’écarte encore lorsque le contribuable corrige sa déclaration « dans un délai de trente jours à la suite d’une demande de l’administration » (II, a). La doctrine considère que les régularisations effectuées dans les conditions de l’article L62 sont faites à la demande de l’administration au sens de ce texte, et que la majoration ne s’applique donc pas aux suppléments d’impôt sur le revenu qui en résultent (BOI-CF-INF-20-10-10, § 75).
Les délais de réponse eux-mêmes, la prorogation possible et l’effet du silence sont détaillés dans l’article sur le délai pour répondre à un courrier de l’administration fiscale. À ce stade, l’assistance d’un professionnel est utile dès que plusieurs années ou des montants significatifs sont en jeu.
Ce que cet article ne remplace pas
Cet article expose ce que les textes prévoient : un délai de reprise de trois ans dans le cas général et ses exceptions, un intérêt de retard, des majorations graduées, et un traitement plus favorable de la correction spontanée. Il ne dit pas comment l’administration qualifiera votre situation, et aucun texte ne promet un traitement donné à l’avance.
Faites-vous accompagner par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable si l’omission porte sur plusieurs années, si les sommes sont importantes, si aucune déclaration de revenus n’a été déposée, si un compte ou une résidence à l’étranger entre en jeu, ou si vous avez reçu une mise en demeure. Dans ces cas, la qualification retenue pèse bien plus lourd que le calcul de l’intérêt de retard, et elle se discute dossier en main.
Pour replacer ces règles dans l’ensemble du régime, la page consacrée au déficit foncier reprend le fonctionnement du régime réel et de ses plafonds.