Vous versez un acompte à l'artisan avant le 31 décembre : sur quelle année le déduire, et avec quelle preuve

Pour qu’un acompte réduise vos revenus fonciers de 2026, il doit être effectivement versé à l’artisan au plus tard le 31 décembre 2026. Seule la date du paiement fixe l’année de déduction, même si le chantier ne démarre qu’en 2027 (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et § 40). Versé en janvier 2027, il passe sur les revenus de 2027. Les textes lus ne disent pas quelle date retenir pour un virement émis ou un chèque remis dans les derniers jours de l’année : gardez quelques jours ouvrés de marge et conservez le relevé. Cette date n’impose aucun versement : elle compte seulement si l’entreprise vous demande un acompte sur une commande réelle.

Le devis est signé, l’entreprise ne peut pas démarrer avant janvier, et elle vous demande un acompte avant les fêtes. La question arrive toujours au même moment de l’année : cette somme réduit-elle vos revenus fonciers de cette année, ou seulement ceux de l’année du chantier ?

La doctrine fiscale répond précisément à ce cas. Cet article déroule la règle, la preuve à conserver et les points que les textes ne tranchent pas. Il concerne les bailleurs en location nue imposés au régime réel. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel du chiffre sur votre dossier.

Un acompte versé en décembre est-il déductible dès cette année, même si le chantier commence en janvier ?

Oui : un acompte versé à l’artisan en décembre se déduit des revenus fonciers de l’année du versement, même si les travaux ne commencent que l’année suivante. Le BOFiP l’énonce sans détour : « Les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l’année de versement, même si les travaux ne sont exécutés qu’au cours d’une année ultérieure » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).

Cette phrase repose sur un arrêt du Conseil d’État du 16 février 2000, n° 188967. Le calendrier des faits est celui d’un acompte de fin d’année. Un propriétaire avait versé à un entrepreneur, le 20 décembre 1989, un acompte de 735 000 francs. Les travaux n’ont été exécutés qu’à partir de novembre 1990. L’administration contestait l’imputation, sur le revenu global de 1989, du déficit foncier né de ce versement. Le Conseil d’État a rejeté son recours : les acomptes sur travaux « doivent être retenus pour le calcul du revenu foncier de l’année au cours de laquelle ils ont été versés ».

Une précision de lecture s’impose. L’affaire jugée portait sur la restauration d’un immeuble situé en secteur sauvegardé. La décision tranche deux questions : le régime propre à ces opérations de restauration, et l’année à retenir pour un acompte. C’est le BOFiP qui cite la seconde solution, au paragraphe 40, dans son commentaire général sur les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers. Cet article s’en tient à cette doctrine publiée et ne prête pas à l’arrêt une portée plus large que celle que le BOFiP en tire.

Quelle date compte : celle du devis, de la facture ou du paiement ?

C’est la date du paiement qui compte, et elle seule. Le BOFiP retient les dépenses « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Un second texte ferme la porte aux autres dates : les charges sont celles acquittées dans l’année, « quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent » (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210).

Ce même paragraphe 210 cite l’acompte en exemple. Il range parmi les charges de l’année les dépenses payées dans l’année mais qui se rapportent à l’année suivante, « telles que des intérêts payés d’avance, acomptes versés sur travaux ».

Un même chantier peut donc être déduit sur deux années : l’acompte sur la première, le solde sur la seconde. Chaque paiement suit sa propre date.

Deux précisions complètent la règle. La première concerne le financement : elle s’applique « quelle que soit l’origine des fonds utilisés par le bailleur pour s’acquitter de sa dette » (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). Lorsqu’un prêt finance le chantier, les dépenses sont retranchées « au fur et à mesure de leur règlement », sur l’année de leur paiement aux entrepreneurs, même si la banque paie directement l’entreprise (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60 ; BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). L’année où vous remboursez le prêt ne compte pas. La seconde concerne le montant : les dépenses de travaux se déduisent TVA comprise, sauf pour les bailleurs dont les loyers sont soumis à la TVA (§ 50).

Quelle preuve garder pour un acompte ?

Trois pièces forment le dossier d’un acompte : le devis signé, la facture d’acompte et la trace bancaire du paiement. Le BOFiP demande que les dépenses déduites soient appuyées de pièces justificatives, qu’il énumère largement : factures, plans, photographies et tous autres éléments permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Les conditions générales vont dans le même sens : une charge doit être effectivement payée dans l’année et justifiée, et vous devez pouvoir en établir la nature et le montant par tous moyens (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290 et § 300).

Un acompte a une particularité : au moment où vous le déduisez, les travaux n’existent pas encore. Chaque pièce doit donc répondre à une question précise.

Le devis mérite une attention particulière. S’il mêle des travaux déductibles et des travaux qui ne le sont pas, par exemple une rénovation et une extension, l’acompte global ne dit pas ce qu’il finance. Demander à l’entreprise une facture d’acompte qui distingue les postes est une précaution simple. La liste complète des pièces à réunir, chantier terminé, figure dans l’article sur les justificatifs de travaux à présenter en cas de contrôle.

Quel montant d’acompte les textes admettent-ils ?

Les textes consultés ne fixent aucun montant : ni pourcentage du devis, ni plafond en euros. Il faut donc distinguer ce que la règle dit de ce qu’elle laisse ouvert.

Ce que disent les textes. Le BOFiP vise les « acomptes sur travaux », sans chiffre (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40). L’arrêt du 16 février 2000 ne pose pas de limite de montant non plus. Trois exigences s’en dégagent :

• la somme doit être effectivement payée au cours de l’année (§ 30) ;
• elle doit se rapporter à des travaux déductibles par nature, c’est-à-dire des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, article 31, I, 1°, a et b) ;
• elle doit pouvoir être justifiée par des pièces (§ 80).

Ce que les textes ne disent pas. Aucun paragraphe lu n’indique à partir de quel niveau un acompte serait jugé excessif. Les pourcentages que l’on rencontre dans les guides ne s’appuient sur aucun des textes lus. Ils ne constituent pas un seuil fiscal identifié, et cet article n’en reprend aucun.

Ce qu’il faut en retenir, sans aller au-delà des textes. L’absence de plafond écrit n’est pas une invitation à verser le plus possible avant le 31 décembre. Le même BOFiP rappelle que les pièces doivent établir « la nature, le montant et la réalité de la charge supportée », et que les déductions peuvent être remises en cause après analyse de ces pièces, dans le cadre d’une procédure de rectification (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Un acompte se justifie donc d’autant mieux qu’il correspond à une commande réelle : un devis accepté, un chantier programmé, des conditions de paiement écrites que l’entreprise applique. Cet article décrit une règle de date et ses conditions. Il ne dit pas qu’un versement décidé pour la seule raison fiscale serait admis, et aucun des textes lus ne le dit non plus.

Le risque n’est pas seulement fiscal. Une somme payée avant tout début de chantier est une somme que vous devrez récupérer si l’entreprise ne vient pas. Ce risque civil grandit avec le montant de l’acompte.

Que se passe-t-il si le chantier est annulé ou si l’artisan disparaît ?

Les textes consultés ne tranchent pas ce cas, et il faut le dire nettement : les recherches menées pour cet article dans les commentaires du BOFiP sur les recettes et sur les charges foncières n’ont fait apparaître aucun paragraphe consacré à l’acompte de travaux remboursé ou perdu. Le paragraphe 40 du BOFiP vise des travaux exécutés « au cours d’une année ultérieure ». Il ne traite ni l’acompte remboursé après annulation, ni l’acompte perdu parce que l’entreprise a cessé son activité avant de commencer.

Deux situations sont à distinguer, et chacune appelle une question à poser à un professionnel avant de déclarer.

L’acompte vous est remboursé. Vous avez déduit une somme que vous avez ensuite récupérée. Aucun des paragraphes lus pour cet article n’indique comment régulariser. La question à poser est simple : la déduction doit-elle être corrigée sur l’année du versement, ou le remboursement doit-il être déclaré l’année où il est perçu ?

L’acompte est perdu et les travaux n’ont jamais lieu. Le paiement est réel, mais il ne se rattache plus à aucun travail exécuté. Or la déduction suppose des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration (CGI, article 31), et le BOFiP demande des pièces établissant la nature et la réalité de la charge (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Aucun texte lu ne dit si la déduction est maintenue dans cette situation : elle ne peut donc pas être tenue pour acquise.

Sur le plan civil, vos recours dépendent de ce que prévoit le devis : la qualification donnée à la somme versée, les conditions d’annulation, les délais d’exécution. Ces questions relèvent du droit des contrats et sortent du champ de cet article, qui ne traite que de l’année de déduction. C’est une raison de plus pour relire le devis avant de payer.

Dans tous les cas, conservez le devis, la preuve du paiement et les échanges avec l’entreprise : mises en demeure, déclaration de créance, courriers du mandataire. La marche à suivre quand l’entreprise n’existe plus est décrite dans l’article sur la preuve des travaux lorsque l’artisan a disparu.

Acompte sur des travaux votés en copropriété : même règle ?

Non : en copropriété, vous ne déduisez pas l’acompte que le syndic verse à l’entreprise, vous déduisez les provisions que vous versez au syndic. Le BOFiP est explicite : le copropriétaire bailleur déduit le montant total des provisions l’année de leur versement, sans avoir à suivre l’usage que le syndic fait des fonds (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). Cette déduction est obligatoire (§ 20).

La date qui compte reste donc celle d’un paiement, mais c’est le vôtre, pas celui du syndic. La doctrine range parmi les provisions déductibles celles qui financent des travaux non compris dans le budget prévisionnel (§ 30). Un appel de fonds pour travaux votés, réglé en décembre, se déduit donc sur l’année en cours, même si l’entreprise n’intervient qu’au printemps. L’année suivante, après l’arrêté des comptes, vous régularisez : la part des provisions qui a financé des dépenses non déductibles ou récupérables sur le locataire, ainsi que l’éventuel solde positif, est réintégrée dans vos revenus (§ 50 et § 70). Selon la fiche de l’administration, les provisions se portent ligne 229 de la déclaration n° 2044 et la régularisation ligne 230 (impots.gouv.fr).

Une précision de lecture sur les références. Ce commentaire du BOFiP date du 7 janvier 2013 et cite les articles 14-1, 14-2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction de l’époque. La loi a été remaniée depuis. Dans sa version en vigueur, l’article 14-1 traite à la fois du budget prévisionnel et, dans son II, des dépenses pour travaux qui n’y sont pas comprises. L’article 14-2 porte désormais sur le plan pluriannuel de travaux, le fonds de travaux a son propre article 14-2-1, et l’article 18 ne mentionne plus de provisions spéciales. Le a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI, dans sa version en vigueur, ne cite d’ailleurs plus que l’article 14-1. Sur vos appels de fonds, c’est donc l’objet de chaque ligne qui compte, pas son numéro d’article.

Deux cas sortent de ce mécanisme :

• les provisions spéciales constituées pour des travaux qui ne sont pas encore décidés par l’assemblée générale ne suivent pas ce régime, selon le BOFiP. Les dépenses correspondantes se déduisent à la date de leur paiement aux entreprises par le syndic (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 40) ;
• les travaux que vous faites réaliser dans vos parties privatives, en payant vous-même l’artisan, restent soumis au droit commun (§ 40). L’acompte que vous lui versez en décembre suit alors la règle décrite au début de cet article.

La cotisation annuelle au fonds de travaux obéit à un calendrier distinct, expliqué dans l’article sur l’année de déduction du fonds de travaux.

24 000 € de travaux : tout payer en 2026 ou répartir sur 2026 et 2027 ?

Dans l’exemple qui suit, la répartition ne change pas le total déduit sur les deux années : elle change l’année où la déduction joue et la façon dont elle s’impute. Ce tableau illustre un mécanisme, il ne recommande aucune des trois répartitions. Il s’agit d’un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds pour montrer le mécanisme.

Prenons un bailleur qui loue un appartement nu, au régime réel. Il encaisse 9 600 € de loyers par an et supporte 1 600 € de charges courantes, sans emprunt. Son revenu foncier avant travaux est donc de 8 000 € par an, en 2026 comme en 2027. Il signe en novembre 2026 un devis de 24 000 € de travaux d’amélioration, pour un chantier prévu de janvier à mars 2027. Ses autres revenus dépassent largement les montants en jeu.

Le calcul applique l’article 156, I, 3° du CGI : l’imputation du déficit foncier sur le revenu global « est limitée à 10 700 € », et le surplus s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les lignes de 2027 appliquent ce texte tel qu’il est en vigueur au 10 octobre 2026 : la règle applicable aux revenus de 2027 dépendra de la loi de finances pour 2027, qui n’est pas votée à cette date.

Le dernier chiffre est identique dans les trois colonnes. Sans travaux, ce bailleur aurait déclaré 16 000 € de revenus fonciers sur deux ans. Avec 24 000 € de travaux, le cumul passe à - 8 000 € dans les trois cas, soit 24 000 € de base imposable en moins, quelle que soit la répartition.

Ce qui diffère tient en trois points :

• Le calendrier. Plus l’acompte de décembre est élevé, plus la déduction porte sur les revenus de 2026, déclarés au printemps 2027.
• La limite de 10 700 €. Elle n’est dépassée que dans la troisième colonne. Les 5 300 € d’excédent ne sont pas perdus, mais ils ne s’imputent plus que sur des revenus fonciers. Ici, les loyers de 2027 les absorbent en entier. Avec un chantier plus lourd ou des loyers plus faibles, le report s’étalerait sur plusieurs années.
• La durée de l’engagement de location. L’immeuble doit rester loué « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » du déficit sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Une imputation sur le revenu global de 2026 engage jusqu’au 31 décembre 2029. Une imputation sur celui de 2027 engage jusqu’au 31 décembre 2030 : c’est le cas des deux premières colonnes. À défaut, l’imputation est remise en cause (§ 370). Les situations qui rompent cette condition sont réunies dans l’article sur la reprise ou la vacance avant le terme.

La troisième colonne est là pour le calcul. Elle n’est pas une recommandation : régler la totalité d’un chantier avant son démarrage vous prive de tout levier sur l’entreprise.

Ce tableau compare des assiettes d’impôt sur le revenu. Il ne dit rien du taux auquel chaque euro est imposé ni des prélèvements sociaux, qui dépendent de votre situation. Vous pouvez refaire ce calcul avec vos propres montants. La manière d’étaler un chantier lourd sur plusieurs exercices est traitée dans l’article sur le calendrier de paiement des travaux, et le fonctionnement de la limite annuelle dans celui sur le plafond d’imputation du déficit foncier.

Votre acompte d’impôt de janvier baisse-t-il pour autant ?

Non : payer l’artisan en décembre ne modifie pas, à lui seul, ce que l’administration prélève sur votre compte en janvier. Le mot « acompte » désigne ici tout autre chose : la somme prélevée chaque mois ou chaque trimestre au titre de l’impôt sur vos revenus fonciers.

Cette somme est calculée sur des revenus anciens. De janvier à août, l’administration retient les revenus de l’avant-dernière année. De septembre à décembre, elle retient ceux de l’année précédente (CGI, article 204 H, I, 2). Un acompte de travaux payé en décembre 2026 réduit vos revenus fonciers de 2026, que vous déclarez au printemps 2027. Sans démarche de votre part, il n’entre donc dans le calcul de vos prélèvements qu’à partir de septembre 2027.

Vous pouvez demander une baisse plus tôt. Cette modulation est encadrée : elle suppose un écart de plus de 5 % entre le prélèvement estimé et celui que vous supporteriez sans modulation, et vous déclarez sous votre responsabilité l’estimation de l’ensemble de vos revenus de l’année (BOI-IR-PAS-20-30-20-10, § 80 et § 90). Le calendrier complet et la démarche sont détaillés dans l’article sur la date à laquelle vos prélèvements baissent après des travaux.

Dans quels cas faire valider votre acompte par un professionnel ?

Dès que votre dossier touche l’un des points que les textes ne tranchent pas, ou que la nature des travaux prête à discussion. La règle de l’année de versement est écrite et stable. Son application à un dossier précis dépend de trois éléments que seules vos pièces établissent : la nature exacte des travaux commandés, la réalité du paiement dans l’année, et le rattachement de l’acompte à une commande réelle. Les points que les textes ne tranchent pas, en particulier le sort d’un acompte remboursé ou perdu, méritent l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste avant de remplir la déclaration.