Travaux de copropriété votés avant la vente d'un bien loué : qui paie le syndic, qui déduit, et ce que les textes n'écrivent pas sur le remboursement entre vendeur et acheteur

L’assemblée générale a voté un ravalement en mars. Vous signez un compromis en avril, l’acte en juin. Le syndic, lui, appelle les fonds en trois fois, de mai à décembre. Deux questions se superposent alors. La première est civile : qui doit payer chaque appel au syndic ? La seconde est fiscale, et ne concerne que les bailleurs : qui peut porter ces sommes sur sa déclaration de revenus fonciers ?

Les textes répondent nettement à la première question. Ils répondent à la seconde dans le cas simple, où celui qui déduit est celui qui a payé le syndic. Ils ne disent rien du cas où une clause de l’acte fait rembourser l’un par l’autre. Cet article sépare ces trois niveaux et ne conclut pas là où les textes se taisent. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil personnalisé.

Deux précisions de périmètre. L’article ne traite que la copropriété, et que le bien loué nu au régime réel. Les numéros de ligne cités sont ceux de la déclaration 2044 du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025. Une vente signée en 2026 se déclare au printemps 2027, sur un formulaire qui n’est pas publié à la date de cet article.

Qui paie des travaux votés avant la vente : le vendeur ou l’acheteur ?

Sans clause contraire, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire le jour où cet appel devient exigible. La date du vote ne décide de rien.

La règle figure à l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 n’y a retouché qu’un renvoi, au 1° ; les deux règles qui intéressent les travaux sont inchangées depuis le 1er septembre 2004. Ce texte règle trois situations « à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot », c’est-à-dire de sa vente.

• Les provisions du budget prévisionnel (les charges courantes appelées chaque trimestre) : le paiement de la provision exigible « incombe au vendeur ».
• Les provisions pour travaux hors budget : leur paiement « incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ».
• Le solde après approbation des comptes : le trop ou moins perçu « est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

Les travaux votés en assemblée relèvent en principe de la deuxième catégorie. L’article 44 du même décret range parmi les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble « autres que ceux de maintenance », les travaux sur les équipements communs, les travaux d’amélioration et les études techniques.

Reste à savoir quand un appel devient exigible. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répond à son article 14-1, II : les sommes afférentes aux travaux hors budget « sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ». Le calendrier se lit donc dans la résolution qui a voté le chantier, reproduite au procès-verbal. Un même chantier peut ainsi être partagé : le vendeur doit les appels exigibles avant la vente, l’acheteur ceux qui le deviennent après.

Le notaire dispose d’un document qui reprend ce partage. L’état daté, que le syndic lui transmet avant l’acte, indique dans sa première partie les sommes pouvant rester dues par le vendeur, dont les « provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ». Sa troisième partie indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, dont les « provisions non encore exigibles » de ces mêmes dépenses (décret du 17 mars 1967, art. 5). Le transfert de propriété est ensuite notifié « sans délai » au syndic (art. 6).

Une clause du compromis peut-elle répartir autrement, et que change-t-elle pour le syndic ?

Oui, vendeur et acheteur peuvent convenir d’une autre répartition, mais elle ne vaut qu’entre eux. L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 tient en une phrase : « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »

Le syndicat des copropriétaires n’est pas partie à la vente. À son égard, la règle de l’article 6-2 continue de s’appliquer : chaque appel est dû par le copropriétaire du jour de l’exigibilité. La clause, elle, oblige l’une des parties à dédommager l’autre. Deux circuits d’argent coexistent alors : celui qui paie le syndic, et celui qui en supporte finalement le coût.

Une réponse ministérielle de 2009 lit ces deux articles de la même façon : l’article 6-3 permet aux parties de déroger à la répartition de l’article 6-2, et le vendeur qui signe un acte sans dérogation « est considéré accepter les règles de répartition prévues par le décret » (question écrite n° 14889, Assemblée nationale, réponse du 30 juin 2009). Cette réponse ne dit rien de l’impôt.

Le droit de la copropriété prévoit donc ce dédoublement. La fiscalité, elle, a été écrite pour une situation où ces deux personnes n’en font qu’une.

Le vendeur qui paie le syndic avant l’acte peut-il déduire ces appels de ses derniers loyers ?

Oui, s’il est bailleur au régime réel, si le bien est encore loué et s’il a lui-même versé la somme au syndic. Ce cas est couvert par la lettre des textes.

L’article 31 du CGI, au a quater du 1° du I, admet en déduction « les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l’article 14-1 » de la loi de 1965, « supportées par le propriétaire ». Les mots « comprises ou non » font entrer les appels pour travaux dans ce régime. Une précision de lecture : le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-70, qui date du 7 janvier 2013, rattache encore ces travaux à l’article 14-2 de la loi (§ 30). Depuis le 1er janvier 2023, ils figurent au II de l’article 14-1, et le texte fiscal en vigueur ne renvoie qu’à cet article.

La doctrine fixe le moment de la déduction. Les provisions payées par le bailleur « doivent être déduites pour leur montant total sur la déclaration déposée au titre des revenus de l’année de leur versement au syndic », sans examiner l’utilisation des sommes (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). Le chantier peut donc ne pas avoir commencé : c’est le versement qui compte. Cette déduction n’est pas une option : le § 20 la dit « obligatoire ».

Deux conséquences pratiques en découlent.

La ligne n’est pas celle des travaux. Les travaux couverts par la provision « ne sont pas déductibles directement mais par le biais de la provision pour charges de copropriété » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 190). Sur le formulaire du millésime 2026, ils se portent ligne 229, « Provisions pour charges payées en 2025 », avec les provisions courantes : la notice de la déclaration 2044 y range expressément les provisions pour « travaux qui n’ont pas à figurer dans le budget prévisionnel ». Le mécanisme ordinaire est décrit dans l’article sur les deux lignes de la 2044 réservées aux appels du syndic.

La régularisation ne peut pas attendre l’année suivante. En temps normal, le bailleur réintègre un an plus tard la part de provision qui correspondait à des charges non déductibles, à des charges récupérables sur le locataire ou à un solde positif (§ 50 et § 70). Le vendeur n’aura plus de déclaration pour ce bien. La doctrine admet, « à titre de règle pratique », une régularisation prévisionnelle anticipée l’année où le contribuable cesse de donner son bien en location (§ 90). Ce paragraphe ne nomme pas la vente, et la méthode qu’il propose, reprendre la proportion de l’exercice précédent, est donnée « par exemple ». Il ne dit rien d’un appel exceptionnel pour travaux. L’appliquer au vendeur est la lecture retenue dans l’article sur la dernière déclaration de revenus fonciers du vendeur, qui déroule ce calcul.

Deux limites sont à garder en tête. Les dépenses afférentes à un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas admises en déduction (BOI-RFPI-DECLA-20, § 140) : le cas du logement vidé de son locataire puis mis en vente est développé dans l’article sur le logement sans locataire et ses charges. Et le régime décrit ici ne vaut que pour des travaux déjà décidés. Les provisions spéciales destinées à des travaux « non encore décidés par l’assemblée générale » en sont exclues (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 40).

L’acheteur qui paie le syndic après la vente peut-il déduire des travaux qu’il n’a pas votés ?

Oui, pour les appels qu’il verse lui-même au syndic, s’il loue le bien nu au régime réel. Les textes fiscaux ne s’intéressent ni à la date du vote, ni à l’identité de celui qui a voté.

La règle est la même que pour le vendeur, lue dans l’autre sens. Le § 10 du BOI-RFPI-BASE-20-70 attache la déduction au « versement au syndic » par le bailleur. Le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-20 ajoute que les charges s’entendent de celles « effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance » (§ 210). Un appel exigible en septembre, payé en septembre par l’acheteur devenu bailleur, entre donc dans ses charges de l’année, ligne 229 sur le formulaire du millésime 2026.

L’acheteur régularise ensuite comme tout copropriétaire bailleur, l’année suivante, une fois les comptes approuvés (§ 50). Si une partie du chantier n’est pas déductible par nature, c’est à ce moment qu’elle est réintégrée (§ 70). Les autres postes de son année d’acquisition sont passés en revue dans l’article sur les charges de la première année après l’achat d’un logement occupé.

L’acheteur qui rembourse le vendeur devant notaire peut-il déduire cette somme ?

Aucun des textes lus pour cet article ne le dit. Le BOI-RFPI-BASE-20-70, consacré aux provisions de copropriété, ne mentionne ni la vente, ni la cession, ni l’acquéreur, ni le vendeur. La notice de la déclaration 2044 n’en dit pas davantage à ses paragraphes 229 et 230. Voici ce qui est écrit, puis ce qui ne l’est pas.

Ce que les textes écrivent

Trois phrases encadrent la question, sans la viser.

• La déduction des provisions est attachée à « leur versement au syndic » par le bailleur (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). Dans ce cas, l’acheteur a payé le vendeur, par l’intermédiaire du notaire. Il n’a rien versé au syndic.
• Les charges doivent « avoir été effectivement supportées par le propriétaire » et « avoir été payées au cours de l’année d’imposition » (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120). Le propriétaire « ne peut demander que la déduction des sommes qu’il a effectivement déboursées » (§ 180).
• Côté plus-value, le prix de cession du vendeur est majoré des charges et indemnités stipulées à son profit, parmi lesquelles le « montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs ». Ces charges « ne s’entendent que de celles que le contrat impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur » (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 40).

Ce que les textes laissent ouvert

Deux qualifications sont possibles, et aucune n’est écrite pour ce cas.

Dans la première, la somme remboursée est une charge de copropriété que l’acheteur supporte : il la débourse, elle finance des travaux sur son immeuble. Mais la condition du versement au syndic n’est pas remplie à la lettre.

Dans la seconde, la somme remboursée est un complément de prix. Le § 40 cité plus haut va dans ce sens pour le calcul de la plus-value du vendeur. Ce paragraphe ne porte pas sur les revenus fonciers, il ne nomme ni la copropriété ni les appels de fonds, et il ne dit pas si un appel exigible avant la vente est une dette dont l’acheteur « décharge » le vendeur. En tirer une règle pour la déclaration de l’acheteur serait un raisonnement par analogie, que cet article ne fait pas.

Un seul paragraphe de la doctrine des revenus fonciers traite une somme payée au vendeur à l’occasion de la vente, et il porte sur une autre situation. Les travaux d’une vente d’immeuble à rénover, réalisés par le vendeur, « constituent un élément du prix d’acquisition » et ne sont pas des charges déductibles pour l’acheteur (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160). Il est cité ici pour mémoire : il ne vise ni la copropriété, ni un appel de fonds déjà payé au syndic.

La position la plus prudente, celle que retient aussi l’article voisin sur l’année d’achat, est de ne pas déduire ce remboursement. C’est une lecture de la lettre du § 10, pas une règle écrite pour ce cas.

Le vendeur n’est pas mieux éclairé. Il a versé la somme au syndic alors qu’il était propriétaire et bailleur, ce qui correspond au § 10, et la déduction est alors obligatoire (§ 20). Mais il en a été remboursé, et la condition d’une charge « effectivement supportée » se discute alors. Les textes lus ne disent pas s’il doit renoncer à la déduction, ni ce que devient une déduction déjà pratiquée.

Et si c’est le vendeur qui garde la charge d’appels exigibles après la vente ?

Les textes lus ne traitent pas davantage ce cas. La clause visée est celle où le vendeur accepte de supporter les travaux votés avant le compromis, même si le syndic ne les appelle qu’après l’acte.

Le syndic réclame alors ces sommes à l’acheteur, seul copropriétaire au jour de l’exigibilité (décret du 17 mars 1967, art. 6-2 et 6-3). L’acheteur verse au syndic. Le vendeur, lui, dédommage l’acheteur, par une somme versée ou retenue à l’acte.

Pour le vendeur, la lettre des textes ne couvre pas cette somme. L’article 31 du CGI vise des provisions « supportées par le propriétaire », et le § 10 des provisions « payées par le bailleur » lors de « leur versement au syndic ». Le vendeur ne verse rien au syndic, et il n’est plus ni propriétaire ni bailleur du lot quand il dédommage l’acheteur. Les charges doivent en outre se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120). Aucun paragraphe lu ne vise expressément cette clause, mais rien dans ces textes ne fonde une déduction : la lecture de leur lettre conduit à ne pas déduire.

Pour l’acheteur, la question est le miroir de la précédente. Il a versé au syndic, en tant que propriétaire. Mais il a reçu du vendeur une somme équivalente : supporte-t-il encore la charge ? Parmi les exclusions que liste le BOI-RFPI-DECLA-20, la seule qui s’en approche vise les dépenses « payées directement par des tiers pour le compte du propriétaire sans que celui-ci soit tenu au remboursement » (§ 180). Ce n’est pas la situation décrite ici, puisque l’acheteur paie lui-même le syndic. La notice de la déclaration 2044 ajoute que seules comptent les charges « vous incombant de droit » (paragraphe 230), sans dire comment lire ces mots quand un contrat reporte le coût sur un tiers. Le reste n’est pas écrit.

Une seule configuration correspond sans discussion à la lettre des textes : celle où la personne qui déduit est le bailleur qui a lui-même versé la somme au syndic, sans en être remboursé. Dès qu’une clause sépare celui qui paie de celui qui supporte, la réponse dépend d’une qualification que les textes lus ne fixent pas.

À quoi ressemblent ces répartitions sur un exemple chiffré ?

L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel.

Un appartement loué nu est vendu le 30 juin 2026, locataire en place. Vendeur et acheteur sont au régime réel. L’assemblée générale du 12 mars 2026 a voté un ravalement. La quote-part du lot est de 6 000 €, appelée en trois fois : 2 000 € exigibles le 1er mai, 2 000 € le 1er septembre, 2 000 € le 1er décembre 2026.

Sans clause particulière, le vendeur doit l’appel du 1er mai, soit 2 000 €. L’acheteur doit ceux de septembre et de décembre, soit 4 000 €. Chacun paie le syndic et déduit ce qu’il a versé, sur sa déclaration des revenus de 2026, déposée au printemps 2027. Le vendeur y joint sa régularisation anticipée. L’acheteur régularisera sur sa déclaration des revenus de 2027.

Le tableau reprend ce cas et trois variantes de clause. Les lignes citées sont celles du millésime 2026.

Dans les deux premières lignes, la déduction ne signifie pas que la totalité restera déduite. Si une part du chantier se révèle non déductible à l’approbation des comptes, elle est réintégrée (§ 70). La nature d’un ravalement est examinée dans l’article sur la façade refaite par la copropriété. Pour mesurer l’effet d’un appel de fonds sur votre résultat de l’année, les calculateurs du site donnent un ordre de grandeur.

La cotisation au fonds de travaux suit-elle la même règle ?

Non. Le fonds de travaux obéit à un texte distinct, qui ne prévoit aucun remboursement par le syndicat. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, à son III, dispose que les sommes versées à ce fonds « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ». Elles « ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot ». Le texte ajoute : « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. » Cette phrase ne vise que les sommes versées au fonds de travaux, pas les appels pour travaux votés.

La loi civile emploie donc elle-même les mots « en sus du prix de vente ». Les textes fiscaux lus pour cet article ne commentent pas ce versement. Par ailleurs, l’article 6-2 du décret ne mentionne pas le fonds de travaux, et le a quater de l’article 31 du CGI ne renvoie pas à l’article 14-2-1. L’année de déduction de ces cotisations, différente de celle des appels pour travaux votés, est traitée dans l’article sur la réserve obligatoire de la copropriété et sa déduction différée.

Ce que le vendeur ne déduit pas de ses loyers réduit-il sa plus-value ?

Pas automatiquement, et pas du tout s’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparation. L’article 150 VB, II, 4° du CGI n’admet en majoration du prix d’acquisition que les dépenses « de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise », qui n’ont pas déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu.

La doctrine en tire trois filtres (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).

• Les dépenses d’entretien et de réparation, « y compris les grosses réparations », ne sont pas prises en compte (§ 160).
• Les dépenses déjà déduites du revenu imposable sont exclues (§ 240). Un appel de fonds porté en ligne 229 ne peut donc pas servir une seconde fois au réel.
• Seules les dépenses « ayant fait l’objet d’un paiement effectif de la part du cédant » sont retenues (§ 330).

Cette page du BOFiP ne mentionne ni la copropriété ni le syndic. Elle ne dit pas comment s’apprécie, pour une quote-part de travaux payée par l’intermédiaire du syndic, la condition de réalisation « par une entreprise ». Le même article du CGI prévoit une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, que la doctrine présente comme une faculté, ouverte sans rechercher si les travaux ont déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu (§ 350).

De l’autre côté du calcul, le prix de cession est « le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte », majoré des charges et indemnités (CGI, art. 150 VA, I et II). Un remboursement que l’acte met à la charge de l’acheteur peut donc majorer le prix de cession du vendeur (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 40, cité plus haut). Là encore, le texte ne nomme pas les appels de fonds de copropriété. Si le bien a donné lieu à un déficit imputable sur votre revenu global au cours de l’une des trois années précédentes, la vente se signale en rubrique 460 de la déclaration 2044 et pose une autre question, traitée dans l’article sur la cession d’un bien dont les travaux ont déjà été imputés.

Quelles pièces relire entre le compromis et l’acte ?

Quatre documents suffisent à savoir dans quelle ligne du tableau vous vous trouvez. Aucun n’est fiscal, et tous existent déjà dans le dossier de vente.

1. Le procès-verbal de l’assemblée générale qui a voté les travaux. Vous y cherchez les dates d’exigibilité de chaque appel, puisque la loi renvoie aux « modalités votées par l’assemblée générale » (loi du 10 juillet 1965, art. 14-1, II).
2. L’état daté. Vous y lisez, en première partie, les provisions exigibles hors budget dues par le vendeur, et en troisième partie celles qui ne sont pas encore exigibles (décret du 17 mars 1967, art. 5).
3. La clause de répartition du compromis, reprise dans l’acte. Vous y vérifiez si elle suit l’article 6-2 ou s’y oppose, et dans ce cas qui dédommage qui, pour quel montant.
4. Le décompte du notaire. Il fait apparaître les sommes passées d’une partie à l’autre. C’est la pièce à joindre à une question écrite, et à conserver avec vos preuves de paiement en cas de demande de l’administration.

Si la clause s’écarte de l’article 6-2, vous êtes dans l’une des deux dernières lignes du tableau. La déduction repose alors sur une qualification qu’aucun texte lu ne fixe. Poser la question par écrit à votre service des impôts des particuliers, acte et décompte à l’appui, avant de déposer la déclaration, est la démarche qui permet d’obtenir une position sur votre cas. Au micro-foncier, la question ne se pose pas : le revenu imposable est le revenu brut diminué d’un abattement de 30 %, sans déduction de charges réelles (CGI, art. 32), comme le détaille l’article sur le choix entre abattement forfaitaire et charges réelles.

Ce que cet article ne tranche pas

Trois points restent ouverts, parce qu’aucun des textes lus ne les règle : la déduction, chez l’acheteur, d’un appel de fonds qu’il rembourse au vendeur ; le sort, chez le vendeur, d’un appel qu’il a déduit puis dont il a été remboursé ; la situation de l’acheteur qui paie le syndic et reçoit du vendeur une somme équivalente. Pour le vendeur qui prend à sa charge des appels exigibles après l’acte, aucun texte ne vise la clause, mais la lettre des conditions de déduction n’est pas remplie. S’y ajoute une lecture, signalée à sa place : l’application au vendeur de la régularisation anticipée du § 90, que ce paragraphe réserve à la cessation de la location sans nommer la vente.

Les textes lus sont le décret du 17 mars 1967 (articles 5, 6, 6-2, 6-3 et 44), la loi du 10 juillet 1965 (articles 14-1 et 14-2-1), les articles 31, 32, 150 VA et 150 VB du CGI, les BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-70, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, BOI-RFPI-DECLA-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, le formulaire et la notice de la déclaration 2044 du millésime 2026. La recherche d’une réponse ministérielle ou d’une décision sur le remboursement entre vendeur et acheteur, menée le 10 octobre 2026 dans les questions écrites de l’Assemblée nationale et du Sénat et sur Legifrance, n’a rien donné sur le volet fiscal. Elle n’est pas exhaustive : un texte non repéré peut exister. Cet article décrit les règles générales en vigueur au 10 octobre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal. Sur un chantier important, un échange avec votre notaire et un professionnel du chiffre, avant la signature de l’acte, reste la précaution la plus utile.