Vous refaites une peinture, posez un parquet ou remplacez un lavabo vous-même dans un logement que vous louez nu. Le réflexe est de vouloir déduire ce que le chantier aurait coûté avec une entreprise. Les textes disent autre chose, en deux phrases, et ils emportent trois conséquences que l’on découvre en général trop tard : sur les frais annexes, sur le plafond majoré de 21 400 € et sur la plus-value à la revente.
Que dit exactement la règle quand vous faites les travaux vous-même ?
La doctrine fiscale consacre un paragraphe au propriétaire qui réalise lui-même les travaux. Il tient en deux phrases : « Lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même seul le prix d’achat des matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte. » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 140).
La notice de la déclaration n° 2044, millésime 2026 (revenus de 2025), reprend l’interdiction à la rubrique 224 : « Vous ne pouvez pas déduire la rémunération du travail que vous avez consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble. »
La règle découle d’un principe plus général du même BOFiP : les dépenses déductibles d’une année sont celles qui ont été « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (§ 30). Votre temps n’est pas une somme payée. Il n’entre donc dans aucune ligne, qu’il soit évalué ou non.
Tout cela suppose le régime réel. Le micro-foncier, qui s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 €, calcule le revenu net par un abattement de 30 % représentatif des charges (BOI-RFPI-DECLA-10) : aucune facture de matériaux ne s’y ajoute. Le choix se raisonne dans notre comparatif micro-foncier ou régime réel.
Qu’est-ce qui est déductible, et sur quelle ligne de la 2044 ?
Le tableau ci-dessous classe les dépenses d’un chantier réalisé par le propriétaire, pour un logement loué nu au régime réel. Les numéros de ligne sont ceux de la déclaration n° 2044 du millésime 2026.
| Dépense | Déductible ? | Où | Texte |
|---|---|---|---|
| Matériaux et fournitures achetés pour des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration | Oui, pour le prix d’achat TVA comprise | Ligne 224, détail en rubrique 400 | BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50 et § 140 |
| Votre temps de travail, évalué ou non | Non | Aucune ligne | § 140 ; notice 2044, rubrique 224 |
| Trajets pour aller chercher les matériaux | Pas pour leur montant réel | Couverts par le forfait de 20 € par local, ligne 222 | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 210 et § 240 |
| Outillage acheté (perceuse, scie, échelle) | Pas pour son montant réel | Couvert par le même forfait, ligne 222 | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 210 et § 240 |
| Location d’une machine pour le chantier | Non tranché par les textes lus | Voir plus bas | Aucun paragraphe ne la nomme |
| Salaire d’un ouvrier que vous employez pour le chantier | Oui, s’il se rapporte à des travaux eux-mêmes déductibles | Avec les travaux concernés ; la ligne n’est pas précisée par le § 150 | BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 150 |
| Facture d’une entreprise, fournitures et pose | Oui, pour son montant total | Ligne 224, détail en rubrique 400 | § 30 et § 50 |
| Matériaux d’un agrandissement ou d’une construction | Non | Aucune ligne | Notice 2044, rubrique 224 |
Deux lignes du tableau contredisent une idée répandue. Les déplacements et l’outillage ne sont pas exclus parce qu’ils ne coûteraient rien : ce sont de vraies dépenses, mais le BOFiP les range parmi les « autres frais de gestion », aux côtés des frais de correspondance et de téléphone. Or ces frais sont déductibles pour un montant forfaitaire, et « le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l’ensemble des autres frais de gestion non déductibles pour leur montant réel » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240). Acheter une ponceuse à 180 € pour le chantier ne crée donc pas 180 € de charge supplémentaire.
La TVA, elle, fait partie de la dépense : les travaux déductibles sont « pris en compte pour leur montant TVA comprise », sauf pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA (§ 50). Le détail poste par poste de ce qui relève de la ligne 224 figure dans notre guide des travaux déductibles des revenus fonciers, le sort des éléments de cuisine dans une page dédiée, et le reste dans la liste des charges déductibles au régime réel. Pour repérer la ligne de la 2044 qui correspond à chaque dépense, voir le guide de la déclaration.
Un ticket de caisse suffit-il, ou faut-il une facture à votre nom ?
Le texte ne pose pas d’exigence de forme. Il demande une preuve. Les dépenses déduites « doivent être appuyées de pièces justificatives ». Ces justificatifs sont « constitués de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Trois choses sont donc à établir : ce qui a été acheté, pour combien, et que c’est bien vous qui l’avez payé pour ce bien.
Un ticket de caisse établit la nature et le montant. Il n’établit ni qui a payé, ni pour quel immeuble. Une facture à votre nom règle le premier point ; elle ne dit toujours rien du second, sauf si l’adresse du chantier y figure. D’où une méthode simple, qui ne coûte rien au moment de l’achat :
- demander une facture à votre nom plutôt qu’un ticket, en faisant mentionner l’adresse du logement lorsque le vendeur l’accepte ;
- payer par carte ou par virement depuis votre compte, et garder le relevé : un achat réglé en espèces se rattache mal à son auteur ;
- photographier le chantier avant, pendant et après, avec la date : les photographies sont nommées par le BOFiP parmi les justificatifs, ce ne sont pas de simples souvenirs ;
- ranger à part les achats faits pour votre propre logement, pour ne pas mêler deux immeubles sur une même facture.
Ces pièces sont celles que le contribuable peut être appelé à produire à la demande de l’administration, en cas de contrôle ou de réclamation. Le même paragraphe ajoute que, lorsque les circonstances l’exigent et sur demande écrite du contribuable, elle peut compléter son information par une visite sur les lieux. Les règles générales pour sécuriser vos justificatifs de travaux face à un contrôle fiscal valent ici, tout comme les moyens de remplacer une facture que vous ne retrouvez plus.
Reste la rubrique 400 de la 2044, « Paiement des travaux ». Elle demande, pour chaque immeuble, la nature des travaux, le nom et l’adresse des entrepreneurs, la date et le montant du paiement. La notice ne prévoit pas le cas du propriétaire qui pose lui-même : ce point est repris dans la section sur ce que les textes laissent ouvert.
Salle d’eau refaite soi-même ou par une entreprise : que donne le calcul à 30 % ?
Prenons un logement loué nu au régime réel, dont le revenu foncier net reste positif après travaux, et un propriétaire dont le taux marginal d’imposition est de 30 %. La salle d’eau est à refaire. Le remplacement d’une salle d’eau par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie est une dépense d’amélioration au sens du BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70), donc déductible pour un logement. Deux options, avec des montants pris pour l’exemple :
| Vous posez vous-même | Une entreprise réalise | |
|---|---|---|
| Somme payée | 2 300 € de matériaux | 6 800 € fournitures et pose |
| Montant déductible, ligne 224 | 2 300 € | 6 800 € |
| Baisse d’impôt sur le revenu à 30 % | 690 € | 2 040 € |
| Coût net après impôt | 1 610 € | 4 760 € |
Le calcul : 2 300 × 30 % = 690 €, et 2 300 − 690 = 1 610 €. De l’autre côté, 6 800 × 30 % = 2 040 €, et 6 800 − 2 040 = 4 760 €.
Trois lectures de ce tableau.
Faire soi-même reste moins cher, de 3 150 € (4 760 − 1 610). La déduction ne rembourse jamais la dépense : elle n’en efface que 30 %.
L’écart réel n’est pas celui du devis. Entre les deux options, la différence de prix est de 4 500 €. Après impôt, elle tombe à 3 150 €, soit 4 500 × 70 %. Les 4 500 € de pose que vous n’avez pas payés auraient réduit votre impôt de 1 350 €.
Ce sont 3 150 € pour votre temps. Si le chantier vous prend sept jours, vous avez travaillé pour 450 € nets par jour ; s’il en prend vingt, pour 157,50 €. Aucun texte ne fixe ce seuil : il dépend de ce que vaut votre temps ailleurs.
Les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu lorsque le revenu foncier net est positif, ce qui accroît encore le poids fiscal de la main-d’œuvre non déduite : le mécanisme est détaillé dans notre page sur le barème et les prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers. Pour tester vos propres chiffres, vous pouvez évaluer ce que représentent vos factures de matériaux en charge déductible. Les questions d’assurance et de garantie des travaux, qui pèsent aussi dans le choix, ne relèvent pas de la fiscalité et ne sont pas traitées ici.
Entretien, amélioration ou agrandissement : la qualification change-t-elle si vous tenez l’outil ?
Non. La nature des travaux se juge de la même façon, que la main soit la vôtre ou celle d’un artisan. Le BOFiP distingue trois catégories (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 1) :
- les dépenses de réparation et d’entretien, qui ont pour objet « de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial » (§ 10) ;
- les dépenses d’amélioration, qui apportent « un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble » (§ 70) ;
- les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement.
Les deux premières se déduisent ligne 224 pour un logement. La troisième ne se déduit pas : la notice 2044 vise les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration « à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ». Les matériaux d’une extension que vous montez vous-même ne passent donc nulle part dans la 2044, pas plus que la facture d’un maçon pour le même ouvrage. Quand le chantier porte sur un local qui n’était pas un logement, la frontière se déplace : voir ce qui reste déductible lorsqu’un local d’activité devient un appartement.
Côté facture d’entreprise, le taux de TVA dépend de la nature des travaux et de la mention que le bailleur certifie lui-même sur le devis. Sur vos achats de matériaux en magasin, vous payez la TVA figurant sur la facture, et c’est ce montant toutes taxes comprises qui est déductible.
Pourquoi le plafond de 21 400 € vous est-il fermé si vous posez vous-même ?
Les matériaux déductibles qui dépassent vos loyers créent du déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI, article 156, I, 3°). Sur ce plafond ordinaire, rien ne distingue les matériaux posés par vous d’une facture d’entreprise.
Il en va autrement du plafond majoré. La limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Cette date résulte de l’article 47, I, 4° de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, qui a remplacé l’année 2025 par l’année 2027 dans l’article 156 ; son II vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Or le BOFiP pose une condition que le propriétaire bricoleur ne remplit pas : « Les travaux doivent être réalisés par des professionnels. » Il ajoute que les exigences de signe de qualité ou de qualification doivent être respectées lorsqu’elles sont demandées pour l’éco-prêt à taux zéro ou, à défaut, pour MaPrimeRénov’ (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250). Les dépenses visées sont d’ailleurs décrites comme « la fourniture et la pose » des équipements (§ 240), et la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique en est exclue.
Conséquence pratique : isoler vous-même des combles reste une dépense d’amélioration déductible ligne 224 pour le prix des matériaux, dans la limite de 10 700 €. Elle ne s’inscrit pas en ligne 224 bis et n’ouvre pas le rehaussement. Les conditions complètes figurent dans notre page sur les travaux de rénovation énergétique éligibles au déficit foncier majoré.
La même logique vaut pour les aides. La fiche MaPrimeRénov’ de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er septembre 2026, indique : « Pour bénéficier de la prime, vos travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). » Le chantier fait soi-même se finance donc sans cette prime ; l’articulation entre aides et déduction est traitée dans notre article sur le cumul des aides à la rénovation et du déficit foncier.
Dernier point, commun à tout déficit imputé sur le revenu global : l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Ce qui se passe si vous comptez reprendre le logement avant la fin de ces trois ans fait l’objet d’une page à part, de même que le déficit qui dépasse le plafond et reste imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
À la revente, vos travaux personnels comptent-ils dans la plus-value ?
Non, pas pour leur montant réel, et c’est l’effet le plus coûteux pour les gros chantiers. L’article 150 VB, II, 4° du CGI majore le prix d’acquisition des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration « supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise », lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu et qu’elles n’ont pas le caractère de dépenses locatives. Le BOFiP en tire deux exclusions expresses (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220) :
- « les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise » ;
- « le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise », la pose facturée par l’entreprise restant, elle, retenue.
Le même document ajoute que ces dépenses « ne peuvent être évaluées à dire d’expert ou en fonction du prix des matériaux » (§ 340). Une expertise de votre extension ne remplace donc pas une facture d’entreprise.
Pour un bailleur, l’effet se concentre sur une catégorie précise. Les matériaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration que vous avez déduits de vos loyers n’auraient de toute façon pas été comptés une seconde fois, et les dépenses d’entretien et de réparation ne sont jamais retenues pour la plus-value (§ 160). Ce sont les travaux non déductibles des revenus fonciers, l’agrandissement et la construction, qui sont perdus des deux côtés lorsque vous les réalisez vous-même : ni charge foncière, ni majoration du prix d’acquisition.
Il reste le forfait. Lorsque l’immeuble bâti est cédé plus de cinq ans après son acquisition, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition peut être pratiquée, sans avoir à établir la réalité ni le montant des travaux, et sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses ont déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu (§ 350 et § 390). Avant cinq ans, ce forfait n’existe pas. Le calcul complet est dans notre article sur le sort des travaux déduits au moment de la vente.
Ce que les textes laissent ouvert
Quatre questions reviennent souvent et ne trouvent pas de réponse littérale dans les textes lus pour cette page.
La location d’une machine. Le § 140 ne nomme que « le prix d’achat des matériaux ». Le § 210 du BOFiP sur les frais de gestion nomme l’« acquisition » de matériels et d’outillages, pas leur location. Le § 110 admet par ailleurs en déduction « les dépenses connexes et accessoires » aux travaux, en citant les honoraires d’architecte. Aucun de ces paragraphes ne tranche le cas d’une ponceuse ou d’une bétonnière louée pour un chantier déductible. Si vous déduisez cette dépense, gardez une facture à votre nom qui la rattache au chantier, et sachez que la position n’est pas écrite.
La rubrique 400 sans entrepreneur. L’imprimé demande le « nom et adresse des entrepreneurs ». Rien n’est prévu pour des matériaux achetés en magasin. Indiquer la nature des travaux, le nom du fournisseur, la date et le montant payé répond à l’objet de la rubrique, qui est de permettre le rapprochement avec vos justificatifs, mais la notice ne le dit pas.
L’associé d’une SCI qui fait les travaux. Le § 140 vise « le propriétaire lui-même ». Lorsque l’immeuble appartient à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le propriétaire est la société. Les textes lus ne traitent ni de l’associé qui travaille gratuitement sur l’immeuble social, ni de celui qui facturerait sa prestation à la société. La première situation ne crée aucune dépense payée par la SCI au-delà des matériaux ; la seconde relève d’un montage à faire valider par un professionnel.
Les dates du plafond majoré. La loi a porté l’échéance au 31 décembre 2027. L’article 41 DO de l’annexe III au CGI, dans sa version du 23 avril 2023, et le BOFiP du 16 septembre 2025 mentionnent encore le 31 décembre 2025. Les conditions de fond qu’ils fixent, dont la réalisation par des professionnels, n’ont pas été modifiées à la date de cette vérification.
Que retenir avant de commencer le chantier ?
Vos matériaux se déduisent, votre temps jamais. Les trajets et l’outillage acheté sont absorbés par le forfait de 20 € par local. La preuve repose sur des factures rattachées à vous et à l’immeuble, complétées par des photographies datées. Le plafond de 21 400 € et MaPrimeRénov’ supposent un professionnel. Et un agrandissement monté de vos mains ne sera compté ni dans vos charges foncières, ni dans le prix de revient au moment de vendre, sauf forfait de 15 % après cinq ans de détention.
Cet article a une vocation éditoriale et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : pour toute décision engageante, rapprochez-vous d’un professionnel du chiffre ou du droit fiscal, et vérifiez les montants et dispositifs en vigueur sur impots.gouv.fr ou bofip.impots.gouv.fr.