Sur presque tous les devis de travaux d’un logement ancien figure une ligne à dater et à signer. Elle est courte, préimprimée, et beaucoup de propriétaires la paraphent sans la lire, en pensant qu’il s’agit d’une formalité de l’artisan. C’est une erreur de lecture : cette mention est une certification que vous donnez à l’administration fiscale, et le code général des impôts en tire une conséquence explicite en cas d’inexactitude.
Le sujet intéresse directement le bailleur au régime réel, pour une raison simple : ne récupérant pas la TVA, il déduit ses travaux pour leur montant toutes taxes comprises. Un rappel de taxe de dix points modifie donc à la fois le coût réel du chantier et le montant déclaré.
L’essentiel en un tableau : deux articles, deux certifications
Ce tableau résume les sections qui suivent, sans rien y ajouter.
| Texte applicable | Ce que vous certifiez sur le devis ou la facture | Qui conserve quoi, et jusqu’à quand |
|---|---|---|
| Article 279-0 bis du CGI, taux réduit sur les travaux des logements achevés depuis plus de deux ans | Locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans, travaux ne concourant pas à la production d’un immeuble neuf sur une période de deux ans au plus | Vous conservez la copie du devis et les factures jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation des travaux |
| Article 278-0 bis A du CGI, taux de 5,5 % sur les prestations de rénovation énergétique | Les mêmes points, plus la nature de travaux de rénovation énergétique | Devis ou facture en deux exemplaires : vous gardez le vôtre, le prestataire garde le sien jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit l’émission des factures |
La signature est la vôtre, pas celle de l’entreprise. Pour les travaux de l’article 279-0 bis, le texte ajoute que vous êtes solidairement tenu au paiement du complément de taxe si les mentions s’avèrent inexactes de votre fait.
Ce qui a changé le 16 février 2025 : l’attestation a laissé place à une mention signée
Pendant des années, le taux réduit supposait de remplir une attestation distincte, remise à l’entreprise avant le démarrage du chantier. Ce support n’est plus le régime de droit commun.
L’article 279-0 bis du code général des impôts subordonne aujourd’hui l’application du taux réduit à une condition de forme précise : que le preneur certifie sur le devis ou la facture que ces travaux se rapportent à des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. La certification est donc entrée dans le document commercial lui-même.
Une précision de date s’impose, parce que beaucoup de pages se trompent, dans un sens ou dans l’autre. Ce changement vient de l’article 41 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a remplacé le mot atteste par les mots certifie sur le devis ou la facture, dans l’article 279-0 bis comme dans l’article 278-0 bis A. La loi ne comportait pas de disposition d’entrée en vigueur particulière sur ce point : la nouvelle rédaction s’applique depuis le 16 février 2025, lendemain de sa publication au Journal officiel, ce que confirme la version de l’article en vigueur du 16 février au 1er mars 2025, qui porte déjà la certification. La date du 1er mars 2025, souvent citée à propos de l’attestation, correspond en réalité à l’entrée en vigueur d’une autre modification du même article, celle de l’article 32 de la même loi, qui exclut du taux réduit les chaudières à combustibles fossiles.
L’administration a publié des modèles de rédaction, à la fois pour les travaux relevant de l’article 279-0 bis et pour ceux relevant du taux de 5,5 % de la rénovation énergétique, ainsi qu’un modèle d’attestation distinct pour les opérateurs gérant un parc important de logements (BOFiP BOI-LETTRE-000280). Le modèle relatif à l’article 279-0 bis fait certifier au preneur, en cette qualité, que les travaux réalisés concernent des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans et qu’ils n’ont pas eu pour effet, sur une période de deux ans au plus, de concourir à la production d’un immeuble neuf. Celui qui vise l’article 278-0 bis A y ajoute la nature de travaux de rénovation énergétique, dont le contenu est précisé par un arrêté du 4 décembre 2024 (BOFiP BOI-TVA-LIQ-30-20-95).
Ce que vous certifiez exactement, ligne par ligne
La mention est brève, mais chacun de ses termes est une condition de fond dont vous vous portez garant.
| Ce que vous certifiez | Ce qu’il faut vérifier avant de signer |
|---|---|
| Les locaux sont à usage d’habitation | Le bien est bien un logement, et non un local commercial ou professionnel |
| Ils sont achevés depuis plus de deux ans | La date d’achèvement, pas la date d’acquisition ni celle de la première mise en location |
| Les travaux ne produisent pas un immeuble neuf | Le chantier ne remet pas le bâtiment à l’état neuf au sens de la TVA |
| Ils n’augmentent pas la surface de plancher de plus de 10 % | Le cumul des travaux sur une période de deux ans au maximum, et non le seul chantier en cours |
Le troisième et le quatrième point sont ceux qui posent problème sur les rénovations lourdes. Ils s’apprécient sur une période, ce qui signifie qu’un chantier isolé peut être éligible alors que la succession de deux chantiers ne l’est plus. Un propriétaire qui rénove un bien en plusieurs phases doit donc raisonner sur l’ensemble de l’opération, pas devis par devis.
La phrase qui change tout : la solidarité pour le complément de taxe
C’est le passage du texte que personne ne lit et qui justifie l’attention portée à cette signature. L’article 279-0 bis du CGI prévoit que le preneur est solidairement tenu au paiement du complément de taxe si les mentions portées sur le devis, les factures ou les notes s’avèrent inexactes de son fait.
Le mécanisme est le suivant. L’entreprise est contrôlée sur son chiffre d’affaires, l’administration constate que le taux réduit ne s’appliquait pas, et réclame la différence entre la taxe due et la taxe effectivement acquittée. Si l’inexactitude vient de la certification du client, le rappel peut être réclamé au client. La solidarité signifie que l’administration choisit à qui elle s’adresse.
Deux situations exposent réellement un bailleur. La première est la condition d’achèvement depuis plus de deux ans, certifiée sans vérifier la date réelle d’achèvement du logement, souvent confondue avec la date d’acquisition. La seconde est l’augmentation de surface, certifiée comme nulle alors qu’une extension ou une surélévation a été réalisée dans la période.
Conservation : cinq ans au titre de la TVA, davantage au titre du déficit foncier
Le même article impose au preneur de conserver copie du devis, ainsi que les factures ou notes émises par les entreprises ayant réalisé des travaux, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation de ces travaux.
L’article 278-0 bis A du CGI, qui régit le taux de 5,5 % applicable aux prestations de rénovation énergétique, ne dit pas exactement la même chose, et la différence n’est pas anodine. Son IV prévoit que le devis ou la facture est établi en deux exemplaires : le client conserve le sien avec sa comptabilité, et c’est le prestataire qui conserve le sien, ainsi que les pièces justificatives, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit l’émission des factures. Deux points de départ différents, la réalisation des travaux d’un côté, l’émission des factures de l’autre, et deux personnes tenues de conserver. La conclusion pratique est simple : ne comptez pas sur l’entreprise pour garder vos preuves, et retenez la date la plus lointaine des deux.
Pour un bailleur, cette durée est un plancher et non une référence. En déficit foncier, la fraction du déficit qui excède la limite annuelle d’imputation sur le revenu global se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui prolonge d’autant la période pendant laquelle un chantier peut être questionné. Le raisonnement complet est détaillé dans notre guide sur les justificatifs de travaux face à un contrôle fiscal. Retenez la règle simple : conservez sur la durée la plus longue des deux, jamais sur la plus courte.
Le devis signé porte d’ailleurs une double fonction, et c’est une raison supplémentaire de ne pas le jeter. Au titre de la TVA, il porte votre certification. Au titre des revenus fonciers, il constitue l’une des pièces justificatives que la doctrine cite expressément aux côtés des factures, des plans et des photographies (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
Deux frontières différentes qu’il ne faut pas confondre
C’est le point sur lequel les raccourcis sont les plus fréquents, et il coûte cher aux deux extrémités.
La TVA raisonne en termes de production d’un immeuble neuf et d’augmentation de surface de plancher, sur une période donnée. Le déficit foncier, lui, raisonne en termes de nature des dépenses : réparation, entretien et amélioration des locaux d’habitation sont déductibles, construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas (CGI art. 31, I, 1°, b).
Ces deux grilles se recoupent souvent mais ne coïncident pas. Un chantier peut relever du taux normal de TVA tout en restant parfaitement déductible des revenus fonciers, et il peut à l’inverse bénéficier du taux réduit tout en comportant une part non déductible. La conclusion pratique est qu’un artisan qui vous confirme l’éligibilité au taux réduit ne vous dit rien de la déductibilité de la dépense, et réciproquement. Chaque question doit être tranchée sur ses propres critères, ce que notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers détaille poste par poste.
La première ligne de la certification, l’usage d’habitation, appelle la même prudence dès que le bien n’était pas un logement à l’origine. Côté revenus fonciers, le changement de destination d’un local commercial obéit à ses propres règles de déduction, et les travaux dans un local qui reste commercial à d’autres encore.
Ce que la TVA coûte réellement à un bailleur
Un propriétaire qui loue nu à usage d’habitation n’est pas assujetti à la TVA. Il ne la facture pas, il ne la récupère pas. La taxe payée à l’entreprise est donc un coût sec, intégré au montant déductible des revenus fonciers : la doctrine précise que les dépenses de travaux sont prises en compte pour leur montant TVA comprise, la seule exception visant les bailleurs assujettis à la taxe (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50).
Deux conséquences en découlent.
La première est arithmétique. Sur un chantier de 30 000 € hors taxes, l’écart entre 10 % et 20 % de TVA représente 3 000 € de coût supplémentaire. Cet écart n’est pas neutralisé par la déduction : il est déductible, donc il réduit l’impôt à hauteur de votre taux marginal, mais il reste très majoritairement à votre charge.
La seconde est déclarative. Un rappel de TVA modifie le montant réellement supporté au titre du chantier, donc le montant déductible de l’année concernée. Selon la date à laquelle il intervient, la correction passe par une réclamation ou une déclaration rectificative, avec ses propres délais.
Le réflexe à prendre au moment du devis
Trois minutes au moment de la signature évitent une discussion des années plus tard.
Vérifiez la date d’achèvement du logement, et non sa date d’acquisition. Un acte notarié, un ancien avis de taxe d’habitation ou le dossier d’urbanisme permettent de l’établir.
Regardez le chantier dans la durée. Si une extension, une surélévation ou une transformation importante est intervenue ou est prévue sur la période, faites valider l’éligibilité avant de certifier.
Conservez le devis signé avec la facture correspondante, dans le même dossier que les preuves de paiement, sous le nom du bien et l’année du chantier. C’est la seule organisation qui permet de répondre à une demande de justificatifs dans le délai imparti, qu’elle porte sur la TVA ou sur la déduction.
Un point de calendrier : les deux articles vont changer de code
Ce n’est pas une rumeur de forum, c’est écrit sur les articles eux-mêmes. Les articles 279-0 bis et 278-0 bis A du code général des impôts portent tous deux la mention d’abrogation par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée, article 9. Les dispositions relatives à la TVA quittent le code général des impôts pour rejoindre le code des impositions sur les biens et services.
Deux choses sont à retenir sur le calendrier. L’entrée en vigueur de ce transfert, d’abord fixée au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, le gouvernement ayant jugé que la concomitance avec le passage obligatoire à la facturation électronique était source de confusion (rapport au Président de la République). Et il s’agit d’une recodification à droit constant : la règle de fond ne change pas, seule la numérotation change. Le même rapport indique que le délai pendant lequel les anciennes références au code général des impôts peuvent encore être utilisées a lui aussi été repoussé, du 31 décembre 2027 au 30 juin 2028.
Autrement dit, la mention que vous signez aujourd’hui sur un devis reste valable, et un devis visant l’article 279-0 bis ne devient pas irrégulier du jour au lendemain. Mais à partir de 2027, un devis qui cite encore le CGI ne citera plus le code applicable : vérifier la version en vigueur à la date du devis fait partie du travail, et un professionnel du chiffre reste l’interlocuteur pertinent dès que le montant du chantier est significatif.