Le propriétaire d'un bien loué est décédé en cours d'année : qui déclare les loyers d'avant, ceux d'après, et sur quelles déclarations

Un bailleur décède en cours d’année. Le bail, lui, continue : le locataire reste dans les lieux et le loyer tombe chaque mois. La question qui arrive au printemps suivant est concrète. Quels loyers vont sur la déclaration du défunt, lesquels sur la vôtre, et qui signe quoi ?

La date du décès coupe l’année en deux. Selon que le défunt vivait seul, était marié ou pacsé, cela fait deux, trois déclarations ou davantage qui portent chacune une part des loyers. Cet article suit cette coupure, puis les questions qui viennent ensuite : un loyer en retard, la taxe foncière, le micro-foncier, les acomptes, l’emprunt pour payer les droits.

Il ne traite ni les droits de succession, ni le partage, ni la location meublée ; pour un bien loué meublé, voyez la transmission d’un LMNP au décès. Le sort du déficit que le défunt n’avait pas fini d’imputer n’y tient que quelques lignes : il fait l’objet d’un article à part, celui sur la transmission du report aux héritiers.

Un point de méthode. Les textes cités ont été consultés le 10 octobre 2026, dans leur version affichée en vigueur. Les numéros de lignes et de cases sont ceux des formulaires du millésime 2026, qui portent sur les revenus de 2025. Pour un décès survenu en 2026, la déclaration se fera au printemps 2027, sur un millésime qui n’est pas publié à ce jour. Chaque fois qu’une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle le dit.

Qui déclare les loyers encaissés avant le décès ?

Les héritiers, au nom du défunt. Les loyers que le bailleur a encaissés entre le 1er janvier et son décès restent ses revenus à lui, et ils sont imposés à son nom.

La règle est à l’article 204 du CGI (code général des impôts). En cas de décès d’un contribuable, l’impôt sur le revenu est établi à raison des revenus « dont le défunt a disposé pendant l’année de son décès ». Le même article désigne ceux qui remplissent la déclaration : elle « est produite par les ayants droit du défunt ». Les ayants droit sont les personnes qui recueillent la succession, héritiers ou légataires.

Deux précisions du même article.

Le notaire peut s’en charger. Si la succession n’est pas liquidée à la date où la déclaration est produite, « le notaire chargé de la succession peut produire cette déclaration à la demande des ayants droit ». C’est une faculté, sur demande. Ce n’est pas une obligation du notaire.

La déclaration obéit aux règles ordinaires. Elle est « soumise aux règles et sanctions prévues à l’égard des déclarations annuelles ». Un retard ou un oubli est donc traité comme pour n’importe quelle déclaration. L’administration peut adresser ses demandes à l’un quelconque des ayants droit.

Le commentaire administratif précise ce que cette déclaration contient : tous les revenus dont le contribuable a disposé « du 1er janvier jusqu’à la date du décès » (BOFiP BOI-IR-CESS-10, § 50). Le BOFiP est le recueil des commentaires officiels de l’administration fiscale. L’avis d’impôt est ensuite libellé au nom du défunt, suivi de la mention de ses héritiers (§ 320).

Si le défunt relevait du régime réel, cette déclaration comprend une déclaration 2044, comme les années précédentes. Son résultat se reporte sur la déclaration 2042. Le parcours du formulaire est décrit dans le guide des lignes de la déclaration 2044.

Dans quel délai faut-il déposer cette déclaration ?

Dans le délai habituel, au printemps de l’année qui suit le décès. Il n’existe pas de délai raccourci pour la déclaration des revenus d’un défunt.

L’article 204 ne fixe aucun délai propre. Le commentaire administratif retient le délai de droit commun, celui de l’article 175 du CGI, et donne deux exemples (BOFiP BOI-IR-DECLA-20-10-10, § 140).

• Décès le 1er juillet d’une année. La déclaration des revenus de cette année se dépose dans le délai normal de l’année suivante.
• Décès le 1er février d’une année. Deux déclarations sont à déposer : celle des revenus de l’année précédente, dans le délai normal de l’année du décès, puis celle des revenus de l’année du décès, un an plus tard.

Le second exemple compte pour un décès de début d’année. Le défunt n’avait pas encore déclaré ses loyers de l’année précédente. Ses héritiers le font à sa place, au printemps qui suit immédiatement le décès.

La page d’impots.gouv.fr consacrée au décès d’un parent, modifiée le 8 avril 2026, dit la même chose en termes pratiques : les délais de droit commun, soit mai ou juin de l’année qui suit le décès. Elle indique que la ou les déclarations « doivent être effectuées en ligne sur ce site ».

Un délai de six mois circule souvent. Il existe, mais pour deux autres objets. Le premier est la déclaration des bénéfices professionnels d’un exploitant décédé (BOI-IR-DECLA-20-10-10, § 150), qui ne concerne pas un bailleur de logements nus. Le second est la déclaration de succession, un document distinct, déposé auprès du service de l’enregistrement.

Qui déclare les loyers encaissés après le décès ?

Ceux qui recueillent le bien, chacun sur sa propre déclaration et pour sa part. La succession n’est pas un contribuable : elle ne dépose pas de déclaration de revenus pour ces loyers.

Les héritiers en indivision, même sans partage

Tant que le partage n’est pas fait, les héritiers détiennent le bien en indivision : chacun en possède une fraction. Les loyers reviennent alors à l’indivision (code civil, art. 815-10). C’est la seule règle civile que cet article reprend sur ce point.

Sur le plan fiscal, le BOFiP consacre une section aux « revenus des biens compris dans une succession ». Il y écrit : « Chaque héritier doit être considéré comme ayant disposé de sa part dans les revenus de la succession au moment où la succession a été créditée de ces revenus » (BOFiP BOI-IR-BASE-10-10-10-40, § 280). La seule réserve est le cas où un obstacle, juridique ou autre, a empêché l’héritier d’en disposer réellement.

Les deux paragraphes suivants traitent des successions où les héritiers sont en désaccord. Lorsque le litige porte sur l’évaluation d’un bien ou sur les modalités du partage, sans que les droits de chacun soient contestés, le BOFiP considère que chacun a disposé de sa part au moment où la succession a été créditée, « même si aucune répartition n’a été effectuée » (§ 290). L’objection la plus courante, des loyers restés sur le compte du notaire ou de l’agence, ne suffit donc pas à repousser l’imposition. C’est une lecture, tirée de ces deux paragraphes : aucun n’est écrit pour la succession paisible où personne n’a encore rien réparti.

La réserve est ailleurs. Lorsque ce sont les droits eux-mêmes qui sont contestés, la part de chacun ne peut en principe pas être fixée tant que le litige n’a pas été réglé par un accord amiable ou par un jugement exécutoire (§ 300).

La part de chacun suit ses droits. En indivision, chaque indivisaire participe aux produits « au prorata de ses droits dans l’indivision » et n’est tenu aux charges que dans la même proportion. Il est imposé « pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10). Ce paragraphe est écrit pour toute indivision. Il ne nomme pas la succession.

La répartition d’un déficit et le vote des travaux à plusieurs sont exposés dans l’article sur le bien locatif détenu en indivision. Si l’un des héritiers s’installe dans le logement au lieu de le laisser louer, la somme qu’il verse aux autres relève d’un autre régime : voir l’indemnité d’occupation entre cohéritiers. Un héritier qui découvre plus tard que sa part de loyers n’a pas été déclarée se reportera à la régularisation de loyers omis.

Quand un usufruit existe sur le bien

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en avoir la propriété entière. Lorsque la propriété est ainsi partagée, la règle fiscale est simple : les revenus de la location « sont donc imposables au nom de l’usufruitier » (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20). Les autres héritiers, nus-propriétaires, ne déclarent pas ces loyers.

Cette situation concerne souvent le conjoint survivant. Elle est décrite dans la section suivante. Le cas inverse, où le défunt était lui-même l’usufruitier qui louait le bien, est traité dans l’article quand c’est l’usufruitier bailleur qui meurt.

Le défunt était marié ou pacsé : combien de déclarations cette année-là ?

Deux pour le couple, et une de plus pour chaque autre héritier qui recueille une part des loyers. La loi coupe l’année du couple à la date du décès.

L’article 6 du CGI le prévoit à son 8 : « l’impôt afférent aux bénéfices et revenus non encore taxés est établi au nom des époux ou partenaires. Le conjoint ou le partenaire survivant est personnellement imposable pour la période postérieure au décès. » Le BOFiP en tire la conséquence : « deux impositions sont établies l’année du décès », une imposition commune pour la période du 1er janvier à la date du décès, et une imposition personnelle du survivant pour la suite (BOI-IR-CESS-10, § 10).

La première ligne appelle une remarque. La déclaration commune comprend les revenus du défunt, mais aussi ceux que les autres membres du foyer ont réalisés jusqu’à la date du décès (BOI-IR-CESS-10, § 50). Les loyers d’un appartement qui appartient au seul survivant y figurent donc pour la période d’avant le décès.

La page d’impots.gouv.fr « Votre conjoint(e) est décédé(e) », modifiée le 11 juin 2026, s’adresse au survivant : c’est lui qui souscrit les deux déclarations, l’année qui suit le décès, à la date normale de dépôt. Elle demande d’« effectuer un prorata entre le 1er janvier et la date du décès, puis entre cette date de décès et le 31 décembre », pour les revenus comme pour les charges. Elle ajoute que la déclaration du couple comporte « la totalité des revenus de la personne décédée, même si ces revenus ont été perçus après le décès ». Cette page ne cite pas les loyers. Elle rejoint la règle des revenus acquis, décrite plus bas.

La deuxième ligne dépend de ce que le survivant recueille. Trois cas se présentent.

• Le bien lui appartenait en propre. Rien ne change dans la propriété. Ses loyers se répartissent entre les deux déclarations selon leur date.
• Il recueille l’usufruit. Lorsque le défunt laisse des enfants qui sont tous issus du couple, l’époux survivant recueille, à son choix, « l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens » (code civil, art. 757). S’il a l’usufruit du bien loué, les loyers d’après le décès sont imposables à son nom (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20).
• Il recueille une part en propriété. Il est alors indivisaire avec les autres héritiers, et déclare sa quote-part.

Cet article ne va pas plus loin sur le terrain civil. L’article 757 vise l’époux, pas le partenaire de Pacs. Les droits du survivant dépendent aussi du régime matrimonial, d’un éventuel testament et des donations entre époux. C’est le notaire qui les établit. Les textes fiscaux lus ne disent pas à qui rattacher les loyers encaissés entre le décès et le moment où le survivant exerce son choix.

Un loyer dû avant le décès et payé après : sur quelle déclaration ?

Sur celle du défunt, pour la part qui se rapporte à la période d’avant le décès. C’est l’exception que l’année du décès apporte à la règle habituelle de l’encaissement.

En temps normal, un loyer est imposé l’année où il est encaissé. L’année du décès, l’article 204 du CGI ajoute aux revenus dont le défunt a disposé ceux qu’il avait acquis sans en avoir encore la disposition. Un revenu est acquis lorsque le droit de le recevoir est certain, même s’il n’est pas encore payé.

Le BOFiP applique cette idée aux loyers. Les revenus fonciers « doivent être considérés comme étant acquis au jour le jour ». Ceux dont l’échéance tombe après le décès, mais qui se rapportent à la période du 1er janvier au décès, doivent « être compris dans le revenu imposable du défunt » (BOI-IR-CESS-10, § 110). Un autre commentaire donne l’image : des loyers payables à terme échu « sont acquis au jour le jour, mais ils ne seront pas disponibles avant la date de leur échéance » (BOI-IR-BASE-10-10-10-40, § 60).

Trois situations en découlent. La première est écrite telle quelle, la deuxième en termes généraux, la troisième est une lecture.

Le loyer est payable à terme échu et le décès survient en cours de mois. La part courue jusqu’au jour du décès entre dans la déclaration du défunt. Le reste revient aux héritiers. C’est le cas que décrit le § 110.

Le loyer était échu avant le décès et le locataire paie en retard. C’est un revenu acquis sans que le défunt en ait eu la disposition : il relève de sa déclaration. Le BOFiP l’écrit en termes généraux, sans prendre l’exemple du loyer impayé : l’article 204 prévoit la taxation, l’année du décès, « des revenus simplement acquis avant le décès (et donc mis à la disposition après cette date) » (BOI-IR-CESS-10, § 80).

Le loyer a été payé d’avance, avant le décès. Le défunt en a disposé. La règle générale veut qu’un loyer perçu d’avance soit retenu en totalité l’année de son encaissement (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10, § 120). Lue avec l’article 204, elle conduit à le laisser en entier sur la déclaration du défunt, même s’il couvre quelques jours postérieurs au décès. Aucun des textes lus ne l’écrit pour le décès.

L’article 204 prévoit enfin une imposition distincte pour les revenus qui ne devaient normalement échoir qu’au cours d’une année postérieure au décès. Le BOFiP la réserve aux revenus payables à date fixe ou selon une périodicité donnée, et l’écarte lorsque l’encaissement a seulement été retardé (BOI-IR-CESS-10, § 210 à § 230). Un loyer mensuel ou trimestriel échoit en principe dans l’année même. Par lecture, cette imposition distincte ne le concerne donc guère.

Une conséquence pratique : la déclaration du défunt ne se remplit pas avec ses seuls relevés bancaires. Il faut aussi le bail, pour connaître la date d’exigibilité du loyer, et le compte du locataire à la date du décès.

Taxe foncière et charges payées après le décès : qui les déduit ?

La taxe foncière de l’année se déduit en entier sur la déclaration du défunt. Pour les autres charges, tout dépend de la date à laquelle la dépense est née.

Ce qui va sur la déclaration du défunt

Le BOFiP traite le point dans un paragraphe consacré aux dépenses déductibles (BOI-IR-CESS-10, § 120). Il part des revenus que le défunt avait acquis sans en avoir encore la disposition, et admet en déduction les dépenses qui en constituent une charge et qui « n’auraient pu être acquittées avant cette date ». Pour les revenus fonciers, il cite deux postes.

• Les travaux. Le texte vise « les dépenses de réparation ou d’amélioration effectuées avant le décès mais non encore acquittées à cette date ». Un chantier terminé en avril et facturé en juin, après un décès en mai, entre donc dans la déclaration du défunt.
• Les impôts normalement déductibles. Le BOFiP est net pour le principal d’entre eux : « la taxe foncière doit être admise en déduction dans son intégralité » des revenus fonciers acquis par le défunt. La raison donnée est que cette taxe est établie d’après la situation au 1er janvier de l’année.

Ce second point règle une situation très fréquente. L’avis de taxe foncière arrive à l’automne, après le décès, et ce sont les héritiers qui le paient. La taxe se déduit pourtant sur la déclaration du défunt, pour la totalité. Sur la déclaration 2044 du millésime 2026, elle se porte ligne 227, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La suite est une lecture, pas une citation. Une même dépense ne se déduit pas deux fois : les héritiers qui règlent cette taxe ne la reprennent pas dans leurs propres charges de l’année.

Ce qui va sur la déclaration des héritiers

Les charges nées après le décès suivent la règle ordinaire. Les dépenses déductibles d’une année sont celles « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Après le décès, les propriétaires sont les héritiers. Chacun retient sa quote-part : un indivisaire « n’est tenu aux charges que dans la même proportion » que ses droits (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10). Une prime d’assurance renouvelée en septembre, un appel de fonds du syndic d’octobre, une réparation commandée par les héritiers entrent dans cette catégorie.

Ce que les textes lus ne disent pas

Trois cas restent sans réponse écrite.

• La charge payée par le notaire sur les fonds de la succession. Le § 290 du BOI-IR-BASE-10-10-10-40 règle le sort des revenus crédités à la succession. Aucun des textes lus ne règle celui d’une dépense réglée par elle. Cet article ne conclut pas.
• Les travaux commandés par le défunt et réalisés après son décès. Le § 120 vise les travaux « effectués avant le décès ». Il ne dit rien de ceux qui étaient seulement commandés.
• Les provisions de copropriété. Le mécanisme habituel repose sur deux années : la déduction des provisions versées, puis leur régularisation l’année suivante (lignes 229 et 230 du millésime 2026). Aucun des textes lus ne dit qui régularise, l’année suivante, les provisions déduites par le défunt.

Sur ces trois points, la question se pose par écrit au service des impôts des particuliers dont dépendait le défunt.

L’année est coupée en deux : le plafond du micro-foncier est-il réduit au prorata ?

Non, la limite de 15 000 € ne se réduit pas au prorata. Le reste, en revanche, n’est écrit nulle part pour l’année du décès.

Le micro-foncier est le régime simplifié des petits bailleurs : pas de déclaration 2044, un abattement de 30 % sur les loyers bruts. Le commentaire qui lui est consacré écrit que la limite « n’a pas à être appréciée prorata temporis » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 110). Ce même commentaire ne contient pas le mot « décès ». Trois situations se distinguent.

La déclaration au nom d’un défunt qui vivait seul. Elle porte les loyers du 1er janvier au décès. En appliquant le § 110, ces loyers se comparent à 15 000 € sans réduction. C’est une lecture : le paragraphe est écrit pour le bien loué une partie de l’année, pas pour l’année interrompue par un décès.

Les deux déclarations du couple. Le BOFiP ne dit pas si la limite s’apprécie sur chacune des deux déclarations ou sur l’année entière. Un tribunal a eu à trancher. Par un jugement du 25 septembre 2025 (n° 2300976), le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a jugé le cas d’un contribuable dont l’épouse était décédée le 31 mars 2019. Il avait déposé deux déclarations pour 2019 et appliqué le micro-foncier sur chacune. Le tribunal relève que l’intéressé, « membre de deux foyers fiscaux au titre de l’année 2019 », a perçu 25 211 € de revenus bruts fonciers au titre de cette année. Cette somme dépasse le plafond, « apprécié selon le montant des revenus bruts fonciers perçus annuellement par le foyer fiscal ». L’abattement de 30 % a été repris sur les deux impositions, et la requête a été rejetée.

Trois réserves accompagnent cette décision. C’est un jugement de première instance, rendu sur un seul dossier. Le jugement a été relu en entier pour cet article, sans pouvoir établir s’il a été frappé d’appel. Et il ne vise que le conjoint survivant, pas les autres héritiers. Le jugement et ses limites sont présentés dans l’article sur le plafond du micro-foncier compté par foyer fiscal.

Les héritiers. Chacun forme son propre foyer fiscal. Sa quote-part des loyers d’après le décès s’ajoute à ses autres loyers bruts pour apprécier sa propre limite. C’est là encore une lecture, tirée du rapprochement de deux commentaires qui ne se citent pas.

Un dernier point n’est pas écrit. Si le défunt avait opté pour le régime réel, le BOFiP ne dit pas ce que devient cette option : le paragraphe qui la fait cesser lors d’un changement de situation familiale cite le mariage et le divorce, pas le décès (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260).

Que deviennent les acomptes de prélèvement à la source du défunt ?

La réponse dépend de la situation de famille du défunt. Les revenus fonciers ne subissent pas de retenue à la source : l’impôt est payé par un acompte, prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur le compte bancaire du bailleur.

Le défunt vivait seul

La loi tient en une phrase : « La succession de tout contribuable célibataire, divorcé ou veuf est dispensée du versement de l’acompte » (CGI, art. 1663 C, 8). Le BOFiP ajoute qu’aucune déclaration de changement de situation n’est à faire dans ce cas (BOFiP BOI-IR-PAS-20-30-10, § 200).

Ni ce commentaire, ni la page d’impots.gouv.fr sur le décès d’un parent, ni la brochure pratique 2026 ne décrivent la démarche pour faire cesser les prélèvements sur le compte du défunt. La règle générale reste que l’acompte versé s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été payé, et que l’excédent éventuel est restitué (CGI, art. 204 A, 3). Les acomptes prélevés l’année du décès viennent donc en déduction de l’impôt calculé sur la déclaration du défunt. Pour un acompte prélevé après le décès, c’est une lecture de cette règle générale : aucun des textes lus ne traite ce cas.

Le défunt était marié ou pacsé

Le survivant déclare le décès à l’administration « dans un délai de soixante jours » (BOI-IR-PAS-20-30-10, § 200 ; CGI, art. 204 I). La démarche se fait dans le service « Gérer mon prélèvement à la source » de son espace en ligne, avec son propre numéro fiscal.

La page d’impots.gouv.fr sur le décès du conjoint ou du partenaire, modifiée le 3 février 2026, décrit l’effet de cette déclaration. Le nouveau taux et les acomptes sont recalculés sur les seuls revenus personnels du survivant et sur les revenus communs, parmi lesquels elle cite les revenus fonciers. Les acomptes personnels du conjoint décédé, ceux d’une activité non salariée par exemple, prennent fin. Le BOFiP, de son côté, ne détaille que le calcul du taux : sa section sur le décès ne contient aucun exemple portant sur des loyers. Il précise que l’oubli de cette déclaration n’est pas sanctionné, mais qu’il prive de la possibilité de moduler le prélèvement (§ 360).

Reste le sort des acomptes déjà versés. La page « Votre conjoint(e) est décédé(e) », modifiée le 11 juin 2026, l’écrit ainsi : « Tous les acomptes de l’année sont à laisser sur la déclaration du couple avant décès. Aucun acompte ne doit être reporté sur votre déclaration personnelle relative à la période après décès. » Elle demande de ne pas modifier les montants préremplis. La même page indique plus bas que, sur la déclaration en ligne d’après décès, des acomptes peuvent apparaître reportés et non modifiables. Dans les deux cas, la consigne pratique est la même : ne pas corriger soi-même les acomptes préremplis.

Les héritiers

Aucun des textes lus ne traite leurs acomptes. L’acompte se calcule sur les revenus de la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi (CGI, art. 204 G, 1). Par lecture de cette règle, les loyers recueillis en cours d’année n’entrent dans les acomptes d’un héritier qu’après sa première déclaration. L’impôt sur les premiers mois de loyers serait alors réclamé en une fois, au solde de l’année suivante. Les règles de l’acompte sur les loyers sont décrites dans l’article sur l’acompte de prélèvement à la source des bailleurs.

Vous empruntez pour payer les droits de succession : les intérêts se déduisent-ils des loyers ?

Oui, selon le BOFiP, dès lors que le bien recueilli est loué. L’emprunt souscrit pour payer les droits est traité comme un emprunt contracté pour conserver l’immeuble.

Le commentaire part d’une définition. Un emprunt est réputé contracté pour la conservation d’un immeuble lorsque les fonds couvrent des dépenses qui se rapportent directement à ses immeubles et que le propriétaire ne pourrait pas éviter « sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété ». Il poursuit : « Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40). Les droits de mutation à titre gratuit sont les droits de succession et de donation. La brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu reprend cet exemple dans son chapitre sur les revenus fonciers.

Le même paragraphe vise deux façons de financer ces droits.

• Le prêt d’une banque. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a prêté à l’héritier de quoi régler les droits en une fois.
• Le crédit accordé par le Trésor. L’article 1717 du CGI permet, dans certains cas, de payer les droits de façon fractionnée ou différée, moyennant intérêts. Le BOFiP y voit une modalité de paiement qui équivaut à un prêt hypothécaire du Trésor, et admet ces intérêts de la même façon.

Trois limites.

Seuls les intérêts sont en cause. Les droits de succession eux-mêmes ne sont pas une charge des loyers, et ce paragraphe ne dit rien de tel.

Le paragraphe ne traite pas la soulte. La soulte est la somme qu’un héritier verse aux autres pour garder le bien entier. Le mot n’apparaît pas dans ce commentaire. Cet article n’en dit rien.

Le paragraphe ne dit pas comment ventiler. Quand la succession comprend un bien loué et d’autres biens, les droits portent sur l’ensemble. Le § 40 ne donne pas de clé pour rattacher les intérêts au seul bien loué. Ce point se fait confirmer avant de déclarer.

Sur la déclaration 2044 du millésime 2026, les intérêts d’emprunt se portent ligne 250. Le déficit qu’ils peuvent créer suit une règle à part, exposée dans l’article sur les intérêts d’emprunt et les revenus fonciers.

Le déficit en report du défunt et son engagement de location passent-ils aux héritiers ?

Le déficit, non : les héritiers ne le reprennent pas, à la seule réserve de la part qui revient à l’époux ou au partenaire survivant. L’engagement de location, lui, cesse de peser sur les déficits déjà imputés. Ces deux questions sont traitées en détail ailleurs : cette section n’en donne que le texte.

Le déficit non imputé. Un déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 3°). Pour les héritiers, le BOFiP répond en toutes lettres, dans le commentaire qu’il consacre aux cas particuliers du déficit foncier : « les héritiers ne peuvent pas déduire de leurs propres revenus fonciers les déficits qui n’avaient pu être imputés par l’ancien propriétaire » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-10, § 90). Le même paragraphe ajoute que les déficits non absorbés ne peuvent pas non plus être imputés sur les revenus des autres catégories, dans la déclaration souscrite au nom du défunt. Le report du défunt joue donc une dernière fois sur les seuls revenus fonciers de cette déclaration. Le surplus est perdu.

La réserve concerne l’époux ou le partenaire survivant. Il peut déduire « le montant des déficits reportables provenant de la gestion de ses immeubles propres et la moitié des déficits affectant les immeubles communs ». En revanche, les déficits des biens propres du défunt « ne peuvent être pris en compte par l’époux survivant » (§ 70). Le délai de dix ans se compte depuis l’année où le déficit a été constaté, pas depuis le décès (§ 80).

Le commentaire général sur le décès pose la même règle pour un autre objet, le déficit global de l’année du décès : il « ne peut normalement être imputé ultérieurement » sur les revenus du conjoint survivant ou des héritiers, sauf, pour le conjoint, les déficits de ses biens propres et la moitié de ceux des biens de communauté (BOI-IR-CESS-10, § 190 et § 200).

L’engagement de trois ans. Un déficit imputé sur le revenu global oblige à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. La loi écarte la remise en cause en cas de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune (CGI, art. 156, I, 3°). Le BOFiP le reprend en deux phrases : « Le contribuable ou l’un des époux ou partenaire à un PACS soumis à une imposition commune décède. Cette exception ne vaut que pour les déficits antérieurs à la date du décès. » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 410). La loi ne cite que les époux ; le BOFiP y ajoute les partenaires de Pacs. Par lecture de ces textes, les héritiers peuvent vendre le bien ou cesser de le louer sans que l’imputation pratiquée par le défunt avant son décès soit reprise.

La déclaration 2044 du millésime 2026 comporte une rubrique 460, « Vente ou abandon de la location d’un immeuble ». Sa notice demande d’y indiquer l’adresse de l’immeuble et la date de la vente ou de l’abandon de la location, lorsque le bien a donné lieu à un déficit imputé sur le revenu global des trois années précédentes. Elle rappelle que la remise en cause ne joue pas lorsque l’abandon est motivé par le décès. Elle ne dit pas si la rubrique reste à remplir dans ce cas.

Que donne le calcul pour un décès le 20 mai, deux enfants et un appartement loué ?

L’exemple qui suit est construit pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel, et les montants sont choisis pour que le calcul se suive.

Les données

Un bailleur veuf, au régime réel, loue nu un appartement 800 € par mois. Le bail prévoit un loyer payable d’avance, le 5 de chaque mois. Il décède le 20 mai 2026. Ses deux enfants héritent à parts égales et laissent le bien en location. L’agence continue d’encaisser les loyers pour le compte de la succession. Le partage n’est pas fait au 31 décembre.

La déclaration au nom du père

Elle est souscrite par les deux enfants au printemps 2027. Elle porte les 4 000 € de loyers dont le père a disposé. Le loyer de mai, encaissé le 5, y figure en entier : il a été payé d’avance, avant le décès.

Côté charges, elle porte l’assurance (180 €), les provisions payées par le père (600 €) et la taxe foncière entière (1 100 €), bien que les enfants l’aient réglée en octobre (BOI-IR-CESS-10, § 120). Le total est de 1 880 €. Le résultat foncier est de 4 000 € moins 1 880 €, soit 2 120 €. Le forfait de gestion et la régularisation des provisions sont laissés de côté.

La déclaration de chaque enfant

Chaque enfant porte, sur sa propre déclaration 2044, la moitié des loyers crédités à la succession, soit 2 800 €. Il le fait même si l’agence n’a encore rien reversé (BOI-IR-BASE-10-10-10-40, § 290). Il déduit la moitié des provisions payées après le décès, soit 300 €. Il ne reprend pas la taxe foncière, déjà déduite sur la déclaration du père.

Son résultat est de 2 800 € moins 300 €, soit 2 500 €. Ce montant s’ajoute à ses autres revenus.

La variante du loyer payable à terme échu

Supposons que le bail prévoie un loyer payable le dernier jour du mois. Le loyer de mai n’est pas encaissé au jour du décès. Les loyers étant acquis au jour le jour (BOI-IR-CESS-10, § 110), la part courue du 1er au 20 mai revient au père : 800 € × 20 / 31, soit 516 €. Le solde de 284 € revient aux enfants. La déclaration du père porterait alors 3 716 € de loyers, et celle de chaque enfant 2 942 €. Ce calcul au nombre de jours applique le § 110. Aucun des textes lus n’en donne la formule.

Ce que le calcul ne dit pas

Il ne dit pas combien d’impôt paiera chacun : cela dépend des autres revenus du père et de chaque enfant. Il ne dit rien non plus d’un déficit en report du père. S’il en existait un, il s’imputerait sur les 2 120 € de sa dernière déclaration, et le surplus ne passerait pas aux enfants (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 90). Les simulateurs du site donnent un ordre de grandeur pour un bien que l’on garde en location. Ils ne traitent pas l’année du décès.

L’année coupée en deux par une vente obéit à d’autres règles, décrites dans l’article sur la dernière déclaration du bailleur qui vend.

Ce que cet article ne tranche pas

Sept points restent sans réponse écrite dans les textes lus.

• Le loyer payé d’avance, avant le décès. Le BOFiP décrit le loyer dont l’échéance tombe après le décès et, en termes généraux, le revenu acquis et payé après. Le loyer payé d’avance reste une lecture de l’article 204.
• Les loyers encaissés entre le décès et le choix du conjoint survivant entre l’usufruit et une part en propriété.
• Les charges payées par le notaire sur les fonds de la succession, les travaux commandés par le défunt et réalisés après, et la régularisation des provisions de copropriété.
• Le micro-foncier de l’année du décès. Le commentaire du régime ne contient pas le mot. Un seul jugement de première instance traite le cas du conjoint survivant.
• L’option pour le régime réel prise par le défunt. Le BOFiP ne cite pas le décès parmi les événements qui la font cesser.
• L’arrêt pratique des acomptes d’un défunt qui vivait seul, et les acomptes des héritiers la première année.
• La rubrique 460 de la déclaration 2044 lorsque la location cesse après le décès : la notice ne dit pas si elle reste à remplir.

S’y ajoute une limite de calendrier. Les lignes et les cases citées sont celles du millésime 2026. Pour un décès survenu en 2026, relisez chaque numéro sur les formulaires du printemps 2027.

Ce guide décrit des règles générales à la date de sa rédaction. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Une succession qui comprend un bien loué réunit des questions civiles et fiscales que cet article sépare mais que votre dossier mêle. Avant de déposer la déclaration du défunt, un échange avec le notaire chargé de la succession, puis une question écrite au service des impôts des particuliers sur les points ci-dessus, restent la précaution utile.