Il y a les loyers, et il y a tout le reste. Un opérateur qui installe une antenne sur le toit, un afficheur qui loue un pignon, une société de chasse qui prend une parcelle, une carrière qui exploite un sous-sol : ces revenus arrivent souvent par virement annuel, sans quittance ni bail d’habitation, et ils passent régulièrement à la trappe au moment de la déclaration.
Ils sont pourtant imposables, et la règle qui les gouverne est plus large que ne le croient la plupart des propriétaires.
Le principe : l’origine de la recette, pas sa forme
La doctrine fiscale pose le critère en une phrase. Relèvent des recettes accessoires imposables en revenus fonciers toutes les redevances qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit et qui proviennent de la mise à la disposition de tiers, par le propriétaire, de certains droits attachés à ses propriétés bâties.
Ce n’est donc pas la nature du contrat qui compte, ni son intitulé, ni sa périodicité. C’est la source du revenu : si vous encaissez parce que vous êtes propriétaire et que vous avez laissé un tiers utiliser un attribut de votre bien, la recette est foncière.
Le BOFiP l’exprime dès l’ouverture du chapitre : les revenus tirés de la location des propriétés bâties relèvent des revenus fonciers, qu’il s’agisse des revenus de location proprement dits ou des recettes accessoires, sous une seule réserve, celle de ne pas pouvoir être rattachés à une activité artisanale, commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale. Nous y revenons plus bas, car c’est là que se joue l’essentiel des erreurs.
La liste officielle, telle qu’elle figure sur la déclaration
La notice de la déclaration n° 2044 énumère, à la rubrique 213 dite des recettes brutes diverses, ce qu’il faut y porter :
- la location du droit d’affichage ;
- la location de panneaux ou d’emplacements publicitaires ;
- la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile ;
- la concession du droit d’exploitation des carrières ;
- la concession du droit d’exploitation d’une source thermale ;
- les redevances tréfoncières et autres redevances ;
- la location du droit de chasse ou de pêche ;
- le produit de la cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué nu au jour de la cession ;
- les sommes versées au titre des contrats dits de garantie de loyers ;
- les subventions de l’Anah, les primes à l’amélioration de l’habitat rural et les indemnités d’assurance destinées à financer des charges déductibles.
Les deux dernières lignes sortent du sujet de cet article et sont traitées ailleurs : les indemnités liées aux impayés dans notre guide sur les loyers impayés et charges non récupérées, les indemnités d’assurance après sinistre dans l’article qui leur est propre, et les aides à la rénovation dans le dossier qui leur est consacré. Retenez seulement qu’elles partagent la même ligne de déclaration.
Un autre poste ne figure pas dans cette liste et ne doit pas y être porté : les dépenses du propriétaire payées par le locataire en vertu du bail. La déclaration n° 2044 leur réserve une ligne distincte, la ligne 212.
La somme qu’un indivisaire verse aux autres pour occuper seul le bien commun n’est pas traitée ici non plus. Elle a son propre article : autre somme perçue sans bail : l’indemnité d’occupation entre indivisaires.
Le toit loué à un opérateur, cas le plus fréquent
C’est aujourd’hui la recette accessoire la plus répandue, et la doctrine la cite nommément en exemple. La redevance versée par un opérateur pour installer une antenne de téléphonie mobile sur une toiture est une recette accessoire de revenus fonciers, parce qu’elle rémunère la mise à disposition d’un droit attaché à l’immeuble.
Deux points pratiques valent d’être notés.
La redevance est souvent versée à la copropriété plutôt qu’au propriétaire isolé, et redistribuée ensuite entre les copropriétaires selon les tantièmes. La quote-part qui vous revient reste une recette accessoire à déclarer, même si vous ne l’avez pas négociée vous-même et même si le syndic l’impute en réduction de vos charges. Le fait qu’elle vienne diminuer un appel de fonds ne la fait pas disparaître de votre revenu brut.
Le contrat est en général de longue durée, souvent assorti d’une indexation. La recette n’est donc pas exceptionnelle mais récurrente, et son omission se répète d’une année sur l’autre, ce qui la rend d’autant plus visible en cas de contrôle.
Affichage et publicité lumineuse
La doctrine vise toutes les redevances perçues par les propriétaires pour l’utilisation des balcons, toitures ou pignons de leurs immeubles en vue de l’affichage ou de la publicité lumineuse.
La formulation est volontairement large. Peu importe que le support soit une bâche, un panneau rigide, une enseigne lumineuse ou un dispositif numérique, et peu importe que le contrat soit passé avec un afficheur professionnel ou directement avec un annonceur. Ce qui est loué, c’est une surface qui vous appartient.
La frontière avec les bénéfices industriels et commerciaux
C’est le point qui décide du régime, et il est mal connu.
Les revenus accessoires ne sont imposables en revenus fonciers que lorsqu’ils ne sont pas inclus dans des bénéfices professionnels. Le BOFiP range dans les bénéfices industriels et commerciaux, notamment, les revenus tirés de la mise en location d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, les revenus tirés de la location simultanée d’immeubles et de meubles ou accompagnée de certaines prestations, et les revenus accessoires aux revenus tirés de locations incluses dans des bénéfices professionnels.
Traduit en pratique : la même antenne, sur le même toit, ne suit pas le même régime selon que l’immeuble est détenu par un particulier ou inscrit à l’actif d’une entreprise. Et une recette accessoire rattachée à une location meublée, qui relève des BIC, suit le sort de cette location plutôt que celui des revenus fonciers. Un bailleur qui exploite à la fois du nu et du meublé doit donc rattacher chaque recette accessoire au bien qui la produit, et non les regrouper par commodité. La différence entre les deux univers est détaillée dans notre comparatif location nue ou meublée.
Le droit de chasse, et ce qui a changé en 2005
Le traitement du droit de chasse illustre bien la logique d’ensemble.
Loué à un tiers, il produit une recette accessoire imposable, et la notice le range explicitement ligne 213 aux côtés du droit de pêche. Lorsque ce droit est loué en plus de terres données à bail à un exploitant, l’ensemble de la déclaration est décrit dans l’article terres louées à un agriculteur : déclarer le fermage.
Conservé pour soi, il est exonéré. Le BOFiP le précise en revenant sur une jurisprudence ancienne : celle-ci est intervenue à une époque où le droit de chasse dont le propriétaire se réserve la jouissance n’était pas exonéré, c’est-à-dire avant l’imposition des revenus de l’année 2005. Depuis, se réserver l’usage de son droit de chasse ne génère plus de revenu imposable.
La ligne de partage est donc toujours la même : c’est la mise à disposition d’un tiers contre rémunération qui crée le revenu, pas la propriété du droit.
L’usufruit temporaire cédé : une recette, pas une plus-value
Le cas mérite un avertissement à part, parce qu’il piège des montages entiers.
Le produit de la cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué nu au jour de la cession figure dans les recettes brutes diverses de la ligne 213. Autrement dit, la somme encaissée est imposée en revenus fonciers, et non selon le régime des plus-values immobilières.
L’écart de traitement est considérable, puisque le régime des plus-values comporte des abattements pour durée de détention que les revenus fonciers ignorent. Une opération construite en pensant vendre un droit et se retrouver taxé sur une plus-value peut ainsi se solder par une imposition au barème progressif, majorée des prélèvements sociaux. C’est typiquement le montage à ne pas décider seul.
Ce que ces recettes font à votre déficit foncier
Une recette accessoire augmente le revenu brut foncier. Elle réduit donc mécaniquement le déficit de l’année, ou le retarde d’un exercice.
Sur un bien en travaux, l’effet est simple à visualiser : les 1 200 € annuels d’une antenne viennent d’abord absorber 1 200 € de charges avant que le déficit ne commence à se former. Le mécanisme d’ensemble est décrit dans notre guide du déficit foncier, et les plafonds applicables dans l’article sur le plafond applicable au déficit. Lorsque l’immeuble qui porte l’antenne ou l’enseigne comprend aussi une boutique, les dépenses ne suivent pas toutes la même règle : voir bail commercial : les travaux que le bailleur déduit.
Ce n’est évidemment pas une raison de les omettre. Ce sont des recettes du revenu brut au même titre que les loyers, leur absence se repère facilement au recoupement avec les déclarations des payeurs, et une omission répétée sur un contrat de longue durée est exactement le genre de dossier que traite notre article sur les erreurs à éviter. Pour une recette déjà oubliée, voyez jusqu’à quand corriger soi-même une omission.
Où et comment les déclarer
Tout se joue ligne 213 de la déclaration 2044, dans la rubrique des recettes brutes diverses, distincte de la ligne 211 réservée aux loyers proprement dits. Les charges correspondantes, elles, ne font pas l’objet d’un traitement particulier : elles suivent le régime de droit commun décrit dans notre guide des charges déductibles, et l’ensemble se reporte ensuite selon la mécanique expliquée dans notre guide de remplissage du formulaire.
Un bailleur au micro-foncier n’a pas de ligne 213 à remplir, mais ses recettes accessoires entrent dans le montant brut à déclarer et comptent donc pour l’appréciation du seuil de 15 000 €. Un contrat d’antenne peut ainsi, à lui seul, faire franchir le seuil et rendre le régime réel obligatoire. C’est un point à vérifier avant de considérer l’arbitrage comme acquis : voir micro-foncier ou régime réel.
Un garage ou une place de stationnement loué isolément n’est pas traité dans cet article : voir garage ou parking loué à part : la déclaration.
Ce que cet article ne remplace pas
Les règles décrites ici sont celles de la doctrine publiée au BOFiP et de la notice officielle du millésime 2026. Elles donnent la catégorie d’imposition, pas la rédaction du contrat, qui décide souvent du reste : durée, indexation, responsabilité en cas de dommage, sort de l’installation en fin de bail. Une cession d’usufruit temporaire ou une redevance encaissée par une société méritent l’avis d’un professionnel avant signature, pas après.