Refaire la toiture d'un bien loué : ce qui se déduit des loyers, et les trois cas où le fisc refuse

Un devis de couvreur est rarement le plus petit poste d’un bien locatif. Avant de le signer, une question compte plus que le montant : dans quelle catégorie fiscale le chantier va-t-il tomber ? La doctrine ne parle pas de « toiture » en général. Elle range les chantiers de toit dans des cases différentes, et une seule de ces cases ferme la déduction.

Cet article traite uniquement ce chantier. La règle générale, valable pour tous les travaux, est exposée dans le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.

La réfection de la toiture d’un bien loué est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui, lorsque le chantier remet la toiture en état sans modifier le reste de l’immeuble, et à condition d’être au régime réel. L’article 31, I, 1° du CGI admet en déduction « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ». Il admet aussi les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation.

La doctrine donne la définition utile. Les dépenses de réparation et d’entretien ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10). Le paragraphe 50 du même document cite la toiture deux fois parmi ses exemples de réparation : la « remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc.) » (CE, 8 juillet 1992, n° 93366) et les travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble (CE, 25 février 1976, n° 97398).

Deux conditions de fond s’ajoutent, comme pour toute charge foncière. La dépense doit avoir été engagée pour acquérir ou conserver un revenu, donc sur un bien loué ou destiné à l’être. Elle doit avoir été effectivement payée par le propriétaire pendant l’année d’imposition (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290).

Le régime micro-foncier ne permet pas cette déduction. Vous n’y remplissez pas de déclaration n° 2044 : un abattement de 30 %, représentatif des frais, est appliqué automatiquement à vos loyers (notice n° 2044-NOT). La notice de la 2044 reprend d’ailleurs l’exemple du toit : elle cite les « travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble » parmi les dépenses de réparation déductibles.

Réparation, amélioration ou reconstruction : dans quelle catégorie tombe votre chantier ?

Tout dépend de ce que le chantier change dans l’immeuble, pas du montant de la facture. La doctrine l’écrit : l’analyse prend en considération « essentiellement la nature et l’importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 130). Une toiture à 40 000 € peut être une réparation. Une intervention moins chère peut être une construction.

Le BOFiP cite quatre chantiers de toiture, rangés dans des catégories différentes. Chaque ligne résume un cas jugé : les autres travaux qui l’accompagnaient comptent autant que le toit.

Les deux premières lignes se déduisent toutes les deux pour un logement. La différence entre réparation et amélioration compte surtout pour un local professionnel ou commercial : la loi n’y admet que les dépenses d’amélioration destinées à protéger les locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés (CGI, article 31, I, 1°, b bis).

La charpente demande une lecture attentive. Le paragraphe 100 range parmi les améliorations une réparation de toiture par remplacement d’une partie de la charpente. L’opération comprenait aussi un ravalement, l’ajout de balcons et des travaux sur les cloisons, et le texte précise qu’elle n’avait pas apporté de modification importante au gros œuvre (CE, 29 mars 1989, n° 91879 et 68330). À l’inverse, un chantier comportant le démontage d’une façade, la démolition des murs intérieurs, le remplacement de la charpente et la pose de nouveaux planchers n’a pas été considéré comme une simple amélioration (§ 150 ; CE, 21 octobre 1987, n° 51028). Le paragraphe 120 cite aussi des travaux comportant notamment la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs, la réfection partielle de la charpente et l’installation d’une ouverture en toiture : ils ont affecté le gros œuvre de manière importante (CE, 8 juillet 2005, n° 253291).

Ces exemples ont un point commun. Dans aucun d’eux la toiture n’est écartée pour elle-même. Les refus tiennent à ce qui l’accompagne : nouveaux planchers, murs démolis, pièces créées, locaux redistribués. La doctrine cite les façades aux mêmes paragraphes : leur cas est repris dans l’article sur la déduction d’un ravalement de façade.

Une limite doit être dite clairement. Les textes consultés ne donnent pas d’exemple d’une réfection totale à l’identique réalisée seule, sans aucun autre chantier. Le paragraphe 50 parle de « remise en état » de la toiture. La définition générale du paragraphe 10 est plus large : les dépenses de réparation consistent en « la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels » pour que l’immeuble reste utilisable conformément à sa destination. Cet article n’en tire pas de règle propre à la réfection totale, que le texte ne formule pas. Si votre projet consiste à déposer et refaire entièrement couverture et charpente, faites décrire l’état d’origine dans le devis et gardez des photos datées.

Dans quels trois cas la toiture n’est-elle plus déductible ?

La toiture cesse d’être déductible quand elle sert un chantier de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. La loi exclut ces travaux en toutes lettres : l’article 31, I, 1°, b du CGI admet les dépenses d’amélioration « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ». Trois chantiers de toit entrent dans cette exclusion.

Premier cas : la surélévation

Rehausser l’immeuble d’un niveau accroît son volume, ce qui correspond à la définition de l’agrandissement (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). La doctrine cite « la surélévation de l’un des immeubles », dans un chantier qui réunissait trois bâtiments en un seul, parmi les travaux qui n’ont pas été considérés comme de simples améliorations (§ 150 ; CAA Lyon, 16 avril 1992, n° 1763). La toiture suit alors le chantier. Des « travaux de réfection complète de la toiture d’un immeuble exécutés à la suite de la construction d’un étage supplémentaire » figurent parmi les dépenses non admises en déduction (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 270 ; CE, 15 octobre 1980, n° 16782). La notice de la déclaration 2044 reprend le même exemple.

Deuxième cas : les combles aménagés en logement

Transformer des combles non habitables en pièces à vivre est un agrandissement. La doctrine vise l’aménagement en logement de dépendances qui n’étaient pas habitables, et cite entre parenthèses les combles, les garages et les remises (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Le paragraphe 150 donne l’exemple d’un appartement créé au niveau des combles, dans un chantier qui transformait aussi un garage en appartement (CAA Paris, 11 février 1992, n° 90PA00815).

La preuve de l’état antérieur compte ici. Le même paragraphe 110 cite la création d’une chambre et de deux salles de bains à l’étage d’une maison, regardée comme un agrandissement faute de preuve que l’étage était déjà habitable (CAA Bordeaux, 12 décembre 1994, n° 93BX00390). Le détail des combles est traité dans le guide général des travaux. Retenez seulement le lien avec le toit : si la couverture est refaite pour rendre les combles habitables, elle risque de suivre leur sort.

Troisième cas : la toiture indissociable d’un agrandissement

Une toiture refaite en même temps qu’une extension peut perdre la déduction, même si elle aurait été déductible seule. La doctrine distingue deux situations (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230 à 250). Des travaux dissociables s’apprécient catégorie par catégorie. Des travaux indissociables s’apprécient globalement : les travaux d’amélioration réalisés à l’occasion d’une construction, d’une reconstruction ou d’un agrandissement dont ils sont indissociables y sont assimilés (§ 250).

Le paragraphe 270 donne un exemple de toit : des travaux d’installation sanitaire et de chauffage et la réédification de la toiture, réalisés en même temps que la construction d’un nouveau garage, l’aménagement d’une terrasse et la reconstruction intérieure complète de l’habitation (CE, 26 octobre 1979, n° 10875).

La question est une question de fait. Elle se tranche à partir des devis, des mémoires et factures des entrepreneurs, et des rapports d’architectes (§ 230). Lorsque les travaux peuvent être dissociés, seules les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration du reste de l’immeuble restent déductibles (§ 240). Si votre chantier mêle une toiture ancienne à remettre en état et une extension neuve, demandez deux devis et deux factures, avec des métrés séparés.

Isolation sous toiture, fenêtres de toit, panneaux solaires : même traitement ?

Non, ces trois postes ne suivent pas la même logique, et la doctrine ne les traite pas tous.

L’isolation sous toiture. Le mot n’apparaît pas parmi les exemples du BOI-RFPI-BASE-20-30-10, qui ne la classe donc pas expressément. La définition à laquelle confronter ce poste est celle des dépenses d’amélioration, déductibles pour un logement : un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modification de la structure de l’immeuble (§ 70). Un texte la nomme en revanche à propos du plafond de déficit. L’article 156, I, 3° du CGI rehausse la limite d’imputation, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Le décret d’application renvoie à une liste de travaux d’économie d’énergie dans laquelle figurent les « travaux d’isolation thermique des toitures » (CCH, article D. 319-16, I, 1°, a ; CGI, annexe III, article 41 DO). Isoler le toit ne suffit pas : il faut le changement de classe, prouvé par un diagnostic avant et après travaux.

Une précision de date. L’échéance du 31 décembre 2027 vient de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. La notice de la 2044 la reprend : devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Au 10 octobre 2026, l’article 41 DO et le BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 260) affichent encore le 31 décembre 2025, faute de mise à jour. La loi prime sur ces deux textes.

Les fenêtres de toit. La doctrine consultée ne les cite pas. Pour le remplacement d’une fenêtre de toit existante, le texte applicable est la définition générale des réparations, qui vise la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels (§ 10). Créer une ouverture est une autre question. Le seul exemple publié concerne l’installation d’une ouverture en toiture au sein d’un chantier bien plus lourd, qui comprenait la démolition des murs intérieurs et une réfection partielle de la charpente, et qui a affecté le gros œuvre de manière importante (§ 120 ; CE, 8 juillet 2005, n° 253291). Cet exemple ne dit rien d’une fenêtre de toit posée seule. Une ouverture créée pour éclairer des combles que l’on rend habitables risque en revanche de suivre le sort de ces combles, si elle en est indissociable.

Les panneaux solaires. Aucune des sources officielles lues pour cet article ne traite la déduction de panneaux solaires posés sur un bien loué nu. Plutôt que d’avancer une règle sans texte, mieux vaut poser la question par écrit à votre service des impôts avant le chantier.

En copropriété, à quelle date déduire la quote-part de toiture ?

En copropriété, vous déduisez votre quote-part l’année où vous versez les appels de fonds au syndic, pas l’année où le couvreur intervient. Les provisions payées par le bailleur se déduisent pour leur montant total l’année du versement, sans examen de l’usage réel des sommes (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). La règle vient de l’article 31, I, 1°, a quater du CGI, qui vise les provisions « comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété » prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Un appel de fonds pour la toiture, voté hors budget, est donc couvert : le II de cet article 14-1 traite précisément des dépenses pour travaux exclues du budget prévisionnel. Le BOFiP, daté de 2013, cite encore les articles 14-1 et 14-2, selon une numérotation antérieure de la loi.

La correction arrive l’année suivante. Une fois les comptes arrêtés, vous réintégrez la part des provisions qui finançait des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire (§ 60 et § 70). Si l’assemblée générale a voté une surélévation avec la toiture, cette part devra donc être reprise. Le mécanisme complet est décrit dans l’article sur les lignes 229 et 230 de la déclaration 2044.

Une exception concerne l’argent mis de côté à l’avance. Les provisions spéciales constituées pour des travaux que l’assemblée générale n’a pas encore décidés sont exclues de cette déduction anticipée (§ 40). Le cas du fonds de travaux, alimenté chaque année avant tout chantier, est traité à part dans l’article sur les cotisations au fonds de travaux de la copropriété.

Sur quelle ligne de la 2044 porter la dépense, et quelles pièces garder ?

Une toiture payée directement à l’entreprise se porte sur la ligne 224 de la déclaration n° 2044, « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration », au titre de l’année du paiement. Le formulaire demande alors de remplir la rubrique 400, « Paiement des travaux » : numéro de l’immeuble et nature des travaux, nom et adresse des entrepreneurs, date et montant du paiement. En copropriété, la quote-part passe par la ligne 229 (provisions payées dans l’année) puis la ligne 230 (régularisation l’année suivante). Si vous optez pour le plafond rehaussé lié à la rénovation énergétique, la part concernée se porte ligne 224 bis, et non ligne 224, pour ne pas être comptée deux fois.

Ces numéros sont ceux du formulaire n° 2044 millésime 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025, et de sa notice, lus le 10 octobre 2026. Le formulaire des revenus de 2026 n’était pas publié à cette date. Ouvrez la notice de l’année que vous déclarez sur impots.gouv.fr, car les numéros peuvent changer.

La date qui compte est celle du paiement. Les charges sont retenues pour les sommes acquittées dans l’année, quelle que soit la date des travaux (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). Un acompte se retient l’année de son versement, même si le chantier a lieu l’année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40). Un acompte de décembre et un solde de février se déclarent donc sur deux années.

Côté preuve, vous devez pouvoir justifier la réalité, la nature et le montant de la dépense, par tous les moyens en votre possession, si l’administration le demande (BOI-RFPI-DECLA-20, § 230). La doctrine cite les factures, les plans et les photographies parmi ces justificatifs (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Pour une toiture, la nature du chantier est le point sensible. Les pièces utiles sont les suivantes :

• le devis et la facture détaillés, poste par poste (dépose, charpente, couverture, zinguerie, isolation) ;
• la preuve du paiement et sa date (relevé bancaire) ;
• des photos datées de la toiture et des combles avant et après le chantier ;
• les plans ou l’autorisation d’urbanisme s’il y en a une, qui montrent que ni le volume ni la surface n’ont changé ;
• en copropriété, le procès-verbal d’assemblée générale et les appels de fonds.

La liste complète et la manière de classer ces pièces figurent dans l’article sur les justificatifs à produire en cas de contrôle. Au stade du devis, une autre question se pose, distincte de la déduction : l’attestation à signer pour la TVA à taux réduit.

Que se passe-t-il si la toiture dépasse vos loyers de l’année ?

Si la toiture dépasse vos loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°).

Prenons un bailleur qui loue nu un appartement et encaisse 9 000 € de loyers en 2026. Il paie la même année 28 000 € pour une remise en état de la toiture, et 2 000 € d’autres charges (taxe foncière, assurance). Il n’a pas d’emprunt.

Deuxième version du même exemple, avec 3 000 € d’intérêts d’emprunt. Les intérêts s’imputent en premier sur les loyers (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 330). Il reste 6 000 € de loyers face à 30 000 € d’autres charges, soit un déficit de 24 000 € issu en totalité de charges autres que les intérêts. La part imputable sur le revenu global reste de 10 700 €. La part reportable passe à 13 300 €.

Deux conséquences découlent de ce calcul. D’abord, la part reportée n’est pas perdue, mais elle ne s’imputera que sur de futurs revenus fonciers positifs. Ensuite, l’imputation sur le revenu global engage : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, soit ici jusqu’au 31 décembre 2029 (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). À défaut, l’imputation est remise en cause (§ 370).

Cet exemple est un calcul d’illustration, pas un cas réel. Son résultat dépend de vos autres revenus et charges. Les règles de plafonnement sont détaillées dans l’article sur la limite de 10 700 € et ses exceptions, et vous pouvez refaire ce calcul avec vos propres chiffres.

Ce que cet article ne remplace pas

La qualification d’un chantier de toiture se décide sur pièces, à partir de l’état du bâtiment avant travaux. Les exemples du BOFiP repris ici sont des décisions rendues sur des cas précis. Ils orientent, ils ne tranchent pas votre situation. Pour un chantier qui touche à la charpente, aux combles ou au volume du bâtiment, un avis écrit pris avant de signer le devis, auprès d’un professionnel du chiffre ou de l’administration, vaut mieux qu’une discussion après un contrôle.

Sources

• CGI, article 31, I, 1°, a, a quater, b et b bis (version en vigueur depuis le 21 février 2026).
• CGI, article 156, I, 3° (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10, 50, 70, 100, 110, 120, 130 et 150 (version du 3 février 2014).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180 et § 230 à 270 (version du 30 mai 2016).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40 et 80 (version du 28 décembre 2015).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10, 40, 60 et 70 (version du 7 janvier 2013).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290 et 300 (version du 6 juillet 2016), et BOI-RFPI-DECLA-20, § 210 et 230 (version du 13 novembre 2019).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100, 160, 230 à 260, 330, 340 et 370 (version du 16 septembre 2025).
• CGI, article 150 VB, II, 4° (version en vigueur depuis le 21 février 2026).
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (échéance du 31 décembre 2027).
• CCH, article D. 319-16 (version en vigueur depuis le 1er avril 2024) et CGI, annexe III, article 41 DO.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
• Déclaration n° 2044 millésime 2026 et sa notice (revenus de 2025), lues le 10 octobre 2026.