Un immeuble entier, plusieurs logements, parfois un commerce au rez-de-chaussée, et des travaux à prévoir. L’immeuble de rapport attire les bailleurs qui veulent changer d’échelle. La fiscalité des revenus fonciers y joue un rôle plus lourd que dans un appartement isolé, pour une raison simple : les montants de loyers et de travaux sont plus élevés, et les plafonds, eux, ne changent pas.
Cet article décrit ce que les textes fiscaux disent d’un immeuble de rapport loué nu : le régime d’imposition, les travaux qui se déduisent, la limite annuelle du déficit et l’effet du calendrier des paiements. Il ne dit pas si un immeuble donné est une bonne affaire. Il ne remplace ni l’avis d’un notaire, ni celui d’un professionnel du chiffre.
Comment sont imposés les loyers d’un immeuble de rapport loué nu ?
Comme des revenus fonciers, et presque toujours au régime réel. Le micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut foncier annuel « n’excède pas 15 000 € », avec un abattement de 30 % (CGI, article 32). Le seuil s’apprécie pour l’ensemble des loyers du foyer, pas par logement. Quatre logements loués 400 € par mois suffisent à le dépasser.
Au-delà du seuil, le revenu net se calcule selon les règles du régime réel : loyers encaissés, moins charges réellement payées (article 32, 3). C’est ce régime qui permet de déduire les travaux, les intérêts d’emprunt et les autres charges. En dessous du seuil, vous pouvez opter pour le réel. L’option vaut trois ans et reste irrévocable pendant cette période (article 32, 4). La comparaison des deux régimes est dans l’article micro-foncier ou régime réel.
Une précision sur le vocabulaire. « Immeuble de rapport » n’est pas une catégorie fiscale. Les textes parlent d’immeubles ou de propriétés urbaines donnés en location. Les règles qui suivent sont donc celles de tout bailleur en location nue, appliquées à un bien qui concentre plusieurs logements.
Quels travaux d’un immeuble de rapport se déduisent des loyers ?
Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration des logements, mais pas ceux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. La loi admet les dépenses de réparation et d’entretien. Elle admet les dépenses d’amélioration « afférentes aux locaux d’habitation », à l’exclusion des « travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, a et b).
Dans un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, il n’y a pas de syndic. La toiture, la façade, la cage d’escalier et les réseaux communs sont entièrement à votre charge, et leurs travaux se déduisent dans les mêmes conditions que ceux des logements. Les postes courants, de la réfection de toiture au ravalement de façade, ont chacun leur article.
| Partie de l’immeuble | Travaux | Déductible ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Logements | Réparation, entretien, amélioration | Oui | CGI, art. 31, I, 1°, a et b |
| Toiture, façade, parties communes | Réparation, entretien, amélioration | Oui | CGI, art. 31, I, 1°, a et b |
| Local commercial | Réparation et entretien | Oui | CGI, art. 31, I, 1°, a |
| Local commercial | Amélioration | Seulement pour la protection contre l’amiante ou l’accueil des personnes handicapées | CGI, art. 31, I, 1°, b bis |
| Combles, dépendances, local commercial transformés en logements | Création de logements | Non | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110 et § 150 |
| Restructuration complète qui augmente le nombre de logements | Reconstruction | Non | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110 |
| Prêt d’acquisition ou de travaux | Intérêts | Oui | CGI, art. 31, I, 1°, d |
Un local commercial au rez-de-chaussée change-t-il les règles ?
Oui, pour les travaux d’amélioration. La loi n’admet l’amélioration qu’au titre des « locaux d’habitation » (article 31, I, 1°, b). Pour les locaux professionnels et commerciaux, elle vise seulement deux catégories d’améliorations : celles destinées « à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés », toujours à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (article 31, I, 1°, b bis). Les réparations et l’entretien du commerce restent déductibles.
Dans un immeuble mixte, un devis global ne permet pas de séparer ce qui relève du commerce et ce qui relève des logements. Demandez des devis et des factures distincts. Les règles propres aux murs commerciaux loués nus sont détaillées dans l’article sur les travaux d’un local commercial loué nu. Transformer ce commerce en logement relève d’une autre logique, exposée dans l’article sur la transformation d’un local commercial en logement.
Créer des logements supplémentaires dans l’immeuble, est-ce déductible ?
En général non : le BOFiP y voit une reconstruction ou un agrandissement. Il range parmi les dépenses de construction les travaux de restructuration complète après démolition intérieure, « notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement ». Il y range aussi l’aménagement en habitation de combles, garages ou autres dépendances (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Le tableau du § 150 cite, parmi les travaux non admis comme amélioration, la transformation en local d’habitation d’un immeuble auparavant affecté à un autre usage, par exemple de bureaux en appartements (CE, 30 mai 1979, n° 09045 ; CE, 29 mars 1989, n° 81836).
La création de logements ne contamine pas tout l’immeuble. Pour des travaux dissociables, le caractère déductible s’apprécie « catégorie par catégorie ». Quand des travaux de reconstruction et des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration portent sur le même immeuble, ces derniers restent déductibles s’ils peuvent être séparés de ceux qui concernent les locaux reconstruits ou agrandis (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240). Des devis séparés par lot de travaux et par logement sont la condition pratique de cette séparation.
La frontière entre une simple scission et une reconstruction est détaillée dans l’article sur la division d’une maison en logements. Le code de la construction pose aussi ses propres règles : une division ne peut pas créer de logements de moins de 14 m² et 33 m³ habitables (CCH, article L. 126-17).
Que pèse la limite de 10 700 € sur un gros chantier ?
Elle plafonne ce qui s’impute chaque année sur vos autres revenus, pour tout le foyer. L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an (CGI, article 156, I, 3°). La doctrine précise que cette limite est « globale pour tous les immeubles » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Posséder un immeuble de six logements ne multiplie pas la limite par six.
Trois règles complètent ce plafond :
- les intérêts d’emprunt passent en premier : le revenu brut est « toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt » (§ 110), et la part du déficit due aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 100) ;
- l’excédent n’est pas perdu : il s’impute « exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes » (§ 450), comme l’explique l’article sur le report du déficit foncier ;
- l’imputation engage à louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, faute de quoi elle est remise en cause (§ 340 et § 370).
Pour des travaux de rénovation énergétique qui permettent à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite est rehaussée à concurrence de ces dépenses, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, dans des conditions fixées par décret. Deux dates s’appliquent : les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12, II ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, II), et le nouveau classement doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, faute de quoi le revenu est reconstitué (article 156, I, 3°). Les conditions sont dans l’article sur le déficit foncier d’une passoire thermique.
Payer tout le chantier la même année ou l’étaler : qu’est-ce que cela change ?
Le total déduit reste le même ; c’est le rythme d’imputation sur le revenu global qui change. Les charges se déduisent l’année où elles sont « effectivement acquittées », quelle que soit la date de naissance de la dette (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). L’exemple qui suit est un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Il illustre un mécanisme, il ne recommande aucune répartition.
Prenons un bailleur qui détient un immeuble de quatre logements loués nu. Il encaisse 36 000 € de loyers par an, paie 6 000 € de charges courantes et 9 000 € d’intérêts d’emprunt. Avant travaux, son revenu foncier est donc de 21 000 € par an. Il engage 80 000 € de travaux d’amélioration. Il n’a pas d’autre bien loué, et ses autres revenus dépassent largement les montants en jeu.
| Tout payé en 2027 | 40 000 € en 2027, 40 000 € en 2028 | |
|---|---|---|
| Résultat foncier 2027 | - 59 000 € | - 19 000 € |
| Imputé sur le revenu global 2027 | 10 700 € | 10 700 € |
| Reporté sur les revenus fonciers futurs, fin 2027 | 48 300 € | 8 300 € |
| Résultat foncier 2028 avant reports | + 21 000 € | - 19 000 € |
| Imputé sur le revenu global 2028 | 0 € | 10 700 € |
| Reports restant fin 2028 | 27 300 € | 16 600 € |
| Revenu foncier 2029 après reports | 0 €, 6 300 € restant à reporter | 4 400 € |
| Bilan 2027 à 2029, reports restants compris | - 17 000 € | - 17 000 € |
Dans les deux colonnes, les intérêts sont entièrement couverts par les loyers : le déficit vient des travaux, et il s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle. Le total final est identique : trois années de revenu foncier, soit 63 000 €, moins 80 000 € de travaux. Ce qui diffère, c’est la part qui passe par le revenu global : 10 700 € dans la première colonne, 21 400 € dans la seconde, le reste étant absorbé par les loyers des années suivantes.
L’étalement a une contrepartie. Une imputation en 2028 prolonge l’engagement de location jusqu’au 31 décembre 2031. Et un chantier réparti sur deux ans laisse des logements vides plus longtemps, ce que le tableau ne mesure pas. Le calendrier de paiement est discuté plus en détail dans l’article sur le moment de payer les travaux. Vous pouvez refaire ce calcul avec vos montants.
Acheter un immeuble déjà loué : que se passe-t-il l’année de l’achat ?
Vous déclarez les loyers encaissés à partir de l’acquisition, et vous déduisez les charges que vous payez. Les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition ne sont pas des charges déductibles (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160). Leur traitement, et celui des frais d’agence et d’emprunt, est détaillé dans l’article sur les frais de notaire et d’agence d’un achat locatif. La répartition des charges de la première année est dans l’article sur l’achat d’un bien loué en cours d’année.
Avec des locataires en place, les travaux se font logement par logement, au rythme des départs ou avec l’accord des occupants. Ce calendrier imposé pèse sur l’année de paiement, donc sur l’année de déduction.
Acheter par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu ne change pas la catégorie des revenus : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Les particularités de ce montage sont dans l’article sur le déficit foncier en SCI.
Ce que cet article ne tranche pas
L’engagement de location d’un immeuble à plusieurs logements. Le BOFiP impose que « l’immeuble » reste loué. Aucun paragraphe lu ne précise si la vente ou la reprise d’un seul logement remet en cause toute l’imputation.
La qualification d’un chantier de restructuration lourde. Elle dépend de la nature et de l’importance des travaux, appréciées au vu des devis et des plans. Un professionnel doit l’examiner avant la signature.
La revente par lots. Diviser l’immeuble pour vendre les logements pose des questions fiscales distinctes, que cet article n’aborde pas.
Le prix, la rentabilité et le financement. Cet article ne porte que sur l’impôt. Un immeuble de rapport s’évalue d’abord sur ses loyers, son état et son marché.
Sur un projet de cette taille, faites relire le plan de travaux et le calendrier de paiement par un expert-comptable avant de signer les devis. Le cadre général est rappelé dans le guide du déficit foncier.
Erratum du 9 novembre 2026 : cette page ne citait que la date limite de justification du nouveau classement énergétique (31 décembre 2027) ; le plafond rehaussé exige aussi que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2022-1499, art. 12, II ; loi n° 2026-103, art. 47, II).