Ravalement de façade : déduction des loyers, isolation par l'extérieur et ravalement imposé par la mairie

Un ravalement se décide rarement seul. Il arrive par un vote d’assemblée générale, par un courrier de la mairie, ou parce que l’enduit se décolle. Dans les trois cas, la même question revient avant de signer : la dépense se déduit-elle des loyers, et sur quelle année ?

Cet article ne traite que la façade. Le chantier voisin est exposé dans l’article sur la réfection de la toiture d’un bien loué, et la règle commune à tous les chantiers dans le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.

Un ravalement de façade est-il déductible des revenus fonciers ?

Oui, au régime réel, lorsque le ravalement remet la façade en état sans rien changer d’autre à l’immeuble. L’article 31, I, 1° du CGI admet en déduction « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ».

La doctrine cite le ravalement en toutes lettres. Parmi ses exemples de dépenses de réparation, le BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (§ 50) mentionne le « ravalement et crépissage des murs » et la réfection des peintures extérieures (CE, 25 février 1976, n° 97398). Le même paragraphe cite la remise en état du gros œuvre, toiture et façades comprises (CE, 8 juillet 1992, n° 93366), et les « travaux de réfection des enduits extérieurs » (CE, 17 décembre 1976, n° 92159). La notice de la déclaration n° 2044 reprend le ravalement et crépissage des murs parmi ses exemples de dépenses déductibles (paragraphe 224).

Trois conditions générales s’ajoutent, comme pour toute charge foncière (BOI-RFPI-DECLA-20, § 130, § 160, § 210 et § 230) :

• la dépense est engagée pour acquérir ou conserver un revenu, et se rapporte à un bien dont les loyers sont imposés en revenus fonciers ;
• elle est effectivement payée dans l’année d’imposition ;
• vous pouvez en justifier la réalité, la nature et le montant.

Au régime micro-foncier, rien de tout cela ne s’applique : par dérogation à l’article 31, le revenu imposable est le revenu brut diminué d’un abattement de 30 % (CGI, article 32). La facture du façadier ne se déduit pas en plus.

Ravalement simple ou ravalement avec isolation par l’extérieur : la qualification change-t-elle ?

Oui, la catégorie fiscale peut changer, mais pour un logement loué nu le résultat reste en principe le même. La loi admet à la fois les réparations et les améliorations des locaux d’habitation (CGI, article 31, I, 1°, a et b). La différence pèse surtout sur un local professionnel ou commercial, où les améliorations ne se déduisent que si elles protègent les locaux de l’amiante ou facilitent l’accueil des handicapés (b bis).

Le tableau sépare ce que le texte écrit de ce qui s’en déduit.

La deuxième ligne mérite d’être lue en entier. Le paragraphe 100 cite « le ravalement de sa façade » dans une opération qui comprenait aussi la réparation de la toiture par remplacement d’une partie de la charpente, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles, et la consolidation ou le changement des cloisons intérieures « de manière à aménager des appartements dans les volumes existants ». Le texte précise que ces travaux n’avaient ni modifié le gros œuvre de manière importante, ni augmenté la surface déjà consacrée à l’habitation du temps où l’immeuble était exploité en meublé (CE, 29 mars 1989, n° 91879 et 68330 ; CAA Bordeaux, 28 juin 1995, n° 94BX00457). Ce classement en amélioration tient à l’ensemble de l’opération. Il ne dit pas qu’un ravalement isolé cesse d’être une réparation.

Pour l’isolation par l’extérieur, la limite doit être dite clairement. Le mot « isolation » n’apparaît pas dans ce BOFiP. La troisième ligne du tableau est donc une lecture, pas un exemple publié, et elle ne vaut pas règle. Deux textes la guident. La définition de l’amélioration, d’abord : apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier sa structure (§ 70). Le paragraphe 30, ensuite : lorsque des dépenses de réparation et d’entretien s’accompagnent de l’adjonction d’éléments ou d’équipements nouveaux, « l’ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d’amélioration ».

Si l’isolant est regardé comme un élément nouveau, c’est donc le chantier entier, ravalement compris, qui peut basculer en amélioration. Pour un logement loué nu, cela ne retire rien à la déduction. Pour un local professionnel ou commercial, l’enjeu est réel. Le même paragraphe admet que les réparations puissent, dans certains cas, être considérées comme dissociables : un devis et des factures qui séparent le poste ravalement du poste isolation servent à le démontrer, sans le garantir.

Un texte non fiscal peut vous imposer cette isolation. Lorsqu’un ravalement important porte sur au moins 50 % d’une paroi, hors ouvertures, d’un local chauffé, le maître d’ouvrage doit isoler cette paroi si elle est constituée à plus de 50 % de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal (CCH, article R. 173-4). Le même article définit le ravalement important : la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement. La fiche de service-public sur cette obligation, vérifiée le 20 juin 2025, la résume. Des dispenses existent, par exemple lorsque le temps de retour sur investissement du surcoût, déduction faite des aides publiques, dépasse dix ans (article R. 173-6). L’obligation vise les bâtiments d’habitation, de bureau, de commerce et d’enseignement, ainsi que les hôtels (article R. 173-7).

La part isolation peut-elle ouvrir le plafond majoré de 21 400 € ?

Elle peut y contribuer, mais elle ne l’ouvre jamais à elle seule : la loi exige un changement de classe énergétique du bien. L’article 156, I, 3° du CGI rehausse la limite d’imputation du déficit sur le revenu global, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Cette échéance vient de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, qui a remplacé l’année 2025 par l’année 2027 et vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

Deux textes d’application n’ont pas suivi. L’article 41 DO de l’annexe III au CGI et le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 260) affichaient encore, au 10 octobre 2026, l’échéance du 31 décembre 2025. La loi prime sur ces deux textes. La notice de la déclaration n° 2044 des revenus de 2025 retient d’ailleurs le 31 décembre 2027 (paragraphe 224 bis). Elle rappelle que le dispositif est optionnel : les dépenses concernées se portent ligne 224 bis, et non ligne 224. Les seuils de résistance thermique à contrôler sur le devis sont rappelés dans l’article sur les fenêtres et l’isolation chez un bailleur.

Les « travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur » figurent dans la liste des travaux d’économie d’énergie de l’article D. 319-16 du CCH (I, 1°, b), à laquelle renvoie l’article 41 DO. Le ravalement lui-même n’y figure pas. Le BOFiP ajoute aux dépenses éligibles les coûts des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution des travaux d’économie d’énergie (§ 240) : savoir si la finition d’une isolation par l’extérieur en relève se juge sur le chantier, et cet article ne l’affirme pas.

Un point reste sans réponse écrite. Le BOFiP consacré à ce plafond (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 220 à 280) ne traite ni de la copropriété ni des travaux sur parties communes. Cet article n’en tire aucune règle. Les conditions complètes sont détaillées dans l’article sur le déficit foncier d’un logement classé E, F ou G.

Ravalement imposé par la mairie : cela change-t-il quelque chose pour l’impôt ?

Non, d’après les textes fiscaux lus pour cet article : aucun ne fait de l’injonction municipale une condition, un avantage ou un obstacle à la déduction. La qualification dépend de la nature des travaux, pas de la raison pour laquelle vous les engagez.

L’obligation elle-même vient du code de la construction et de l’habitation. Son article L. 126-2 prévoit que les façades des bâtiments doivent être « constamment tenues en bon état de propreté » à Paris et dans les communes inscrites sur une liste établie par l’autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Les travaux sont effectués « au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale ». Votre commune n’est donc pas forcément concernée : la mairie vous le confirmera.

L’article L. 126-3 organise la suite. Si les travaux ne sont pas entrepris dans les six mois de l’injonction, le maire peut prendre un arrêté qui les prescrit, avec un délai qui ne peut excéder un an. La même procédure s’applique lorsque les travaux, commencés dans les six mois, ne sont pas terminés dans l’année qui suit l’injonction. À défaut d’exécution dans le délai imparti, le maire peut les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire, sur autorisation du juge (l’article vise encore le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référés). La commune avance les frais, qui sont recouvrés comme en matière d’impôts directs. En copropriété, la notification est valablement faite au seul syndicat, en la personne du syndic, qui doit en informer chaque copropriétaire.

Une sanction existe. Le propriétaire qui n’a pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus à l’article L. 126-3 est puni d’une amende de 3 750 € (article L. 183-12 du même code). Cette amende est une question distincte de la déduction des travaux : les textes fiscaux lus pour cet article ne la traitent pas.

Deux conséquences pratiques pour votre déclaration :

• Le calendrier. L’injonction fixe une échéance de chantier. La déduction, elle, suit vos paiements. Les charges se retiennent l’année où elles sont acquittées, quelle que soit la date des travaux (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210).
• La subvention. Certaines communes aident le ravalement. Les travaux subventionnés se déduisent en totalité l’année de leur paiement, et la subvention allouée pour des travaux déductibles est une recette imposable de l’année où les fonds sont mis à votre disposition (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60). La notice n° 2044 place les subventions de l’Anah en recettes, ligne 213 ; elle ne nomme pas les aides communales.

Le cas des travaux exécutés d’office par la commune, puis refacturés, n’est traité par aucun des textes fiscaux consultés. Si vous êtes dans cette situation, interrogez votre service des impôts par écrit.

En copropriété, déduisez-vous à l’appel de fonds ou à la fin du chantier ?

À l’appel de fonds, dès lors que l’assemblée générale a voté le ravalement. Les provisions versées au syndic se déduisent pour leur montant total l’année du versement (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). L’article 31, I, 1°, a quater du CGI vise les provisions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le II couvre les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Le BOFiP (§ 30) et la notice n° 2044 (paragraphe 229) citent encore les « articles 14-1 et 14-2 » de la loi de 1965 : ils n’ont pas été mis à jour, la loi ne vise plus que l’article 14-1. L’année suivante, vous réintégrez la part qui a financé des charges non déductibles ou récupérables (§ 70). Les sommes versées avant toute décision de travaux suivent une autre règle (§ 40) : elle est décrite dans l’article sur le fonds de travaux de la copropriété et son année de déduction. Si le lot change de propriétaire entre le vote et les appels de fonds, reportez-vous à l’article sur le ravalement voté puis le lot vendu : lequel des deux propriétaires déduit.

Dans quel cas le ravalement n’est-il plus déductible ?

Le ravalement cesse d’être déductible quand il fait corps avec un chantier de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. La loi exclut ces travaux en toutes lettres (CGI, article 31, I, 1°, b), et la doctrine le confirme : ces dépenses ne sont pas, en principe, admises en déduction (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180).

La règle qui emporte la façade est celle des travaux indissociables. Des travaux dissociables s’apprécient catégorie par catégorie. Des travaux indissociables s’apprécient globalement, et des travaux d’amélioration réalisés à l’occasion d’une construction, d’une reconstruction ou d’un agrandissement dont ils sont indissociables n’ouvrent alors pas droit à déduction (§ 240 et § 250).

Ravalement lié à une surélévation ou à une extension

La doctrine ne donne pas d’exemple de ravalement refusé pour ce motif. Le tableau des dépenses indissociables (§ 270) ne mentionne ni façade ni enduit. Son exemple le plus proche concerne le toit : une réfection complète de toiture exécutée à la suite de la construction d’un étage supplémentaire n’a pas été admise (CE, 15 octobre 1980, n° 16782). La notice n° 2044 reprend ce seul exemple (paragraphe 224). Cet arrêt porte sur une toiture : il ne tranche pas le sort d’une façade.

Pour l’enduit posé sur les murs neufs d’un étage créé ou d’une extension, aucun texte lu ne se prononce. Le rattacher au coût de l’agrandissement, donc l’exclure, est une lecture de l’exclusion légale des travaux d’agrandissement, pas une règle publiée.

Pour le ravalement des murs anciens, fait en même temps, un texte existe. Lorsque des travaux d’agrandissement et des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du reste de l’immeuble sont entrepris simultanément, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, « sous réserve qu’elles puissent être dissociées » de celles qui se rapportent aux locaux créés (§ 240 ; CE, 27 mars 1981, n° 23499). Ce caractère dissociable est une question de fait, appréciée sur devis, mémoires, factures et rapports d’architectes (§ 230). Deux devis et deux factures, avec des métrés séparés entre l’existant et le neuf, sont ici la précaution utile.

Façade refaite dans une reconstruction

Le paragraphe 150 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10 cite trois chantiers où la façade était en cause. Aucun n’est un simple ravalement, et chacun doit être lu avec ses circonstances :

• la transformation de dix-huit chambres en huit studios dans deux petits immeubles, avec remaniement du mur de façade et modification de l’emplacement et de la fonction des ouvertures à chaque étage, travaux qui ont « affecté substantiellement le gros-œuvre des immeubles » (CE, 7 décembre 1987, n° 58268) ;
• le démontage et le remontage d’une façade à pans de bois, avec démolition des murs intérieurs, remplacement de la charpente, nouvelles cloisons, nouveaux planchers avec dalle en béton, nouveaux plafonds et nouvel escalier (CE, 21 octobre 1987, n° 51028) ;
• la démolition d’un immeuble vétuste suivie de la construction de nouveaux bâtiments, même si une partie des matériaux récupérés a été réutilisée pour édifier les façades (CE, 27 février 1985, n° 43156 et 43157).

Dans ces exemples, la façade n’est pas écartée parce qu’elle a été refaite. Elle l’est avec tout le chantier : démolition suivie d’une construction nouvelle dans un cas, gros œuvre substantiellement affecté ou structure intérieure refaite dans les deux autres. Or les travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre de locaux existants sont des dépenses de reconstruction (§ 110), et la distinction se fait d’après la nature et l’importance des travaux, non d’après leur coût (§ 130).

Et si vous occupez une partie de l’immeuble ravalé ?

Vous ne déduisez alors qu’une fraction du ravalement, celle qui correspond aux locaux loués nus. Une dépense qui concerne l’immeuble dans son ensemble est répartie entre les locaux dont les revenus sont imposés en revenus fonciers et les autres : logement que vous occupez, local dont les revenus relèvent d’une autre catégorie d’imposition (BOI-RFPI-DECLA-20, § 150 ; CE, 6 janvier 1986, n° 44472).

La règle vise les dépenses « afférentes à l’immeuble pris dans son ensemble », et le texte en donne trois exemples suivis d’un « etc. » : les frais de réfection de la toiture, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt. La façade n’y est pas nommée. Y ranger un ravalement qui porte sur tout le bâtiment est une lecture de cette liste ouverte, pas un exemple écrit. Le texte indique aussi la clé : « d’une manière générale », la ventilation se fait d’après les pourcentages qui servent à répartir les charges locatives entre les occupants. Ce paragraphe ne cite ni la surface ni la valeur locative. Dans tous les cas, seules les charges qui se rapportent à des locaux dont les revenus sont imposés en revenus fonciers sont admises (§ 130).

Quelle TVA sur le devis, et que signez-vous ?

Le taux de TVA ne dépend pas de la déduction foncière : il obéit à ses propres conditions, et c’est vous qui les certifiez sur le devis ou la facture. Le taux de 10 % vise les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans (CGI, article 279-0 bis, 1). Le taux normal s’applique aux travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus, qui concourent à la production d’un immeuble neuf ou à l’issue desquels la surface de plancher des locaux existants est augmentée de plus de 10 % (2 du même article). Un ravalement commandé avec une surélévation mérite donc d’être vérifié sur ce point avant de signer l’attestation. Cet article du CGI est abrogé à compter du 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui transfère ces règles dans un autre code : pour un devis signé en 2027, vérifiez le texte alors applicable. Le taux de 5,5 % des travaux de rénovation énergétique relève d’un autre article, que cette page ne traite pas. La mention à porter, la solidarité de paiement qu’elle entraîne et la durée de conservation sont expliquées dans l’article sur la certification que vous signez pour le taux réduit.

Un lien existe tout de même avec vos revenus fonciers : la dépense se déduit pour son montant TVA comprise, sauf si vos loyers sont eux-mêmes soumis à la TVA (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50).

Cas chiffré : comment se répartit une quote-part de 11 000 € appelée sur 2026 et 2027 ?

Chaque appel se déduit au titre de l’année où vous le payez : 6 000 € sur les revenus de 2026 et 5 000 € sur ceux de 2027 dans l’exemple qui suit. Il s’agit d’un calcul d’illustration, pas d’un cas réel.

Un bailleur loue nu un appartement en copropriété, au régime réel. Il encaisse 8 400 € de loyers par an et supporte 1 900 € d’autres charges déductibles. Il n’a pas d’emprunt. L’assemblée générale vote le ravalement en 2026. Sa quote-part de 11 000 € est appelée en deux fois : 6 000 € en octobre 2026, 5 000 € en mars 2027.

Même chantier, autre calendrier voté : un appel unique de 11 000 € en 2026.

Sur les deux années, la somme des résultats est identique : 2 000 €. La répartition change, et avec elle le traitement fiscal. Dans la seconde version, le déficit de 4 500 € provient de charges autres que des intérêts d’emprunt et reste sous la limite de 10 700 € : il s’impute en totalité sur le revenu global de 2026, sans rien laisser à reporter (CGI, article 156, I, 3°). Seule la fraction d’un déficit qui dépasserait 10 700 € serait reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette imputation suppose de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).

Les deux calendriers ne sont donc pas équivalents. Dans le premier, 2 000 € de revenu foncier net sont imposés sur deux ans. Dans le second, 6 500 € de revenu foncier net sont imposés en 2027, tandis que les 4 500 € de déficit ont réduit le revenu global de 2026. Or un déficit imputé sur le revenu global et un revenu foncier net positif ne pèsent pas de la même façon sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux : ce point est chiffré dans l’exemple de calcul d’un déficit foncier.

Trois remarques sur ce calcul.

• En copropriété, vous ne choisissez pas le calendrier : il résulte du vote de l’assemblée générale. Vous pouvez en revanche le connaître avant le vote et en mesurer l’effet.
• L’année qui suit chaque versement, vous régularisez. Si les comptes approuvés montrent qu’une part de la provision a payé une dépense non déductible ou récupérable, cette part s’ajoute à vos revenus (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 50 et § 70).
• Sur la déclaration n° 2044 millésime 2026, qui sert aux revenus de 2025, les provisions payées se portent ligne 229 et leur régularisation ligne 230. Un ravalement payé directement au façadier, hors copropriété, se porte ligne 224, avec la rubrique 400 de la page 4 consacrée au paiement des travaux (notice n° 2044 des revenus de 2025, paragraphes 224, 229 et 230, lue le 10 octobre 2026). Le formulaire des revenus de 2026 n’était pas publié au 10 octobre 2026 : vérifiez les numéros sur la notice de l’année déclarée.

Le mécanisme des deux lignes est détaillé dans l’article sur les provisions de copropriété et leur régularisation sur la 2044. Pour tester un autre calendrier avec vos loyers et vos charges, le simulateur de déficit foncier permet de refaire le calcul.

Ce que cet article ne remplace pas

La qualification d’un chantier de façade se décide sur pièces. Les exemples du BOFiP repris ici sont des décisions rendues sur des cas précis : ils orientent, ils ne tranchent pas votre situation. Trois points de cet article sont des lectures et non des exemples écrits par l’administration : le classement de l’isolation par l’extérieur en amélioration, le sort de l’enduit posé sur les murs neufs d’une surélévation ou d’une extension, et le rattachement du ravalement aux dépenses communes d’un immeuble partiellement occupé. Aucun des trois n’est une règle publiée. Sur ces trois points, une question écrite à votre service des impôts ou l’avis d’un professionnel du chiffre, avant de signer le devis, pèse plus qu’une lecture.

Sources

• CGI, article 31, I, 1°, a, a quater, b et b bis (version en vigueur du 21 février 2026 au 1er janvier 2027).
• CGI, article 156, I, 3° (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026), et loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, I, 4° et II.
• CGI, article 32, 1 (version en vigueur depuis le 21 février 2026), et CGI, article 279-0 bis (version en vigueur depuis le 1er mars 2025, abrogée à compter du 1er janvier 2027).
• CGI, annexe III, article 41 DO (version en vigueur depuis le 23 avril 2023, échéance non mise à jour).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10, 30, 50, 70, 100, 110, 130 et 150 (version du 3 février 2014, en vigueur au 10 octobre 2026).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180, 190, 230 à 250 et 270 (version du 30 mai 2016).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40, 50, 60, 80 et 190 (version du 28 décembre 2015).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10, 30, 40, 50, 70 et 80 (version du 7 janvier 2013).
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-20, § 130 à 150, 160, 210 et 230 (version du 13 novembre 2019).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 220 à 280 et § 340 (version du 16 septembre 2025, échéance du § 260 non mise à jour).
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-2 et article L. 126-3 (versions en vigueur depuis le 1er juillet 2021), et article L. 183-12 (amende de 3 750 €).
• Code de la construction et de l’habitation, articles R. 173-4 à R. 173-7 (version en vigueur depuis le 1er juillet 2021) et article D. 319-16 (version en vigueur depuis le 1er avril 2024).
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023).
• Service-public, fiches F33682 (vérifiée le 20 juin 2025) et F36779 (vérifiée le 14 février 2025).
• Notice n° 2044-NOT de la déclaration des revenus fonciers de l’année 2025 (millésime 2026), paragraphes 224, 224 bis, 229 et 230, lue le 10 octobre 2026.
• impots.gouv.fr, fiche sur la déduction des provisions pour charges, lue le 10 octobre 2026.