Vous avez une grande maison, ou vous visez l’achat d’une maison trop vaste pour un seul locataire. L’idée vient vite : en faire deux ou trois logements, louer chacun, et déduire le chantier des loyers. La réponse fiscale existe, et elle est plus nuancée que « oui » ou « non ».
Tout dépend de la manière dont la maison est divisée. Le même objectif, deux logements au lieu d’un, peut donner une dépense d’amélioration déductible ou une reconstruction qui ne l’est pas. Cet article reprend les textes et les décisions qui tracent la frontière. Il vise un bailleur en location nue, imposé au régime réel. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel du chiffre sur votre chantier.
Diviser une maison en deux logements : les travaux sont-ils déductibles des loyers ?
Oui, quand la division se fait sans toucher au gros œuvre ni créer de surface habitable : elle relève alors de l’amélioration. La loi admet la déduction des « dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation ». Elle exclut en revanche les « travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, b).
La décision de référence date du 28 février 1983. Une propriétaire avait scindé un appartement de huit pièces en deux logements plus petits. Le chantier comprenait de faibles modifications de cloisons, l’implantation de cuisines et de sanitaires, la réfection de l’électricité, des peintures et des paliers d’accès distincts. Le Conseil d’État a relevé trois éléments. Les travaux n’avaient pas le caractère d’une reconstruction. Ils n’avaient pas accru la surface habitable. Ils avaient eu pour effet « la remise en état et la modernisation de l’immeuble ». Les dépenses ont été jugées déductibles (CE, 28 février 1983, n° 35189).
La doctrine fiscale reprend cette solution. Elle écrit que les travaux « qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 140).
Une précision de lecture. L’arrêt porte sur un appartement, pas sur une maison. Rien dans le texte ne réserve la solution aux appartements : ce qui compte, c’est la nature des travaux. Mais aucun des textes lus ne cite une maison individuelle divisée dans les mêmes conditions. La transposition est un raisonnement, pas une citation.
Qu’est-ce qui fait basculer une division en reconstruction ?
Trois critères font basculer une division en reconstruction : l’atteinte au gros œuvre, la démolition intérieure suivie d’aménagements neufs, et la création de surface habitable. Le BOFiP vise expressément le cas des logements créés. Il écrit que les travaux de « restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation », suivie d’aménagements neufs, sont des dépenses de construction. Il ajoute : « Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110).
Ce passage ne contredit pas l’arrêt de 1983. Il vise une maison vidée puis reconstruite à l’intérieur, pas une maison redécoupée en gardant sa structure. Le § 140 fait la même distinction. Une restructuration partielle, comme le déplacement de cloisons pour créer une salle d’eau, reste une amélioration. Une restructuration totale, qui aboutit à « une transformation complète des locaux existants », est assimilée à une reconstruction.
Le tableau du § 150 donne un exemple proche d’une division. La transformation de 18 chambres en 8 studios, sur deux ou trois niveaux, avec remaniement de la façade et atteinte substantielle au gros œuvre, n’a pas été admise comme amélioration (CE, 7 décembre 1987, n° 58268).
Un dernier point vaut pour tous les cas : le prix ne décide pas. L’analyse repose sur « la nature et l’importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci ». C’est une question de fait, tranchée notamment au vu des devis, des factures et des plans d’architectes (§ 130).
| Ce que fait le chantier | Qualification retenue par les textes lus | Déductible des loyers ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Scinder un logement par des cloisons légères, cuisines, sanitaires et accès distincts, sans gros œuvre ni surface nouvelle | Amélioration | Oui | CE, 28/02/1983, n° 35189 ; § 140 |
| Déplacer des cloisons dans une partie du logement | Restructuration partielle, amélioration | Oui | § 140 |
| Démolir l’intérieur puis créer des aménagements neufs, surtout s’il en résulte plus de logements | Reconstruction | Non | § 110 |
| Transformer des pièces en studios en touchant au gros œuvre et à la façade | Reconstruction | Non | CE, 07/12/1987, n° 58268 ; § 150 |
| Aménager en logement un garage, des combles ou une dépendance | Agrandissement | Non | § 110 et § 150 |
| Refaire la toiture d’une partie de la maison qui n’est pas restructurée | À apprécier : dissociable si les travaux se séparent | Possible | BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240 |
Créer un logement dans le garage, les combles ou une dépendance, est-ce encore une division ?
Non : pour le fisc, c’est un agrandissement, même si le mot « division » figure sur le projet. Le BOFiP range parmi les travaux non déductibles l’aménagement en habitation de locaux affectés à un autre usage ou de dépendances, comme les combles, les garages et les remises (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Le critère est la surface habitable : ces volumes n’en comptaient pas, et le chantier en crée.
Le tableau du § 150 en donne deux illustrations. Un garage au rez-de-chaussée transformé en appartement, avec la création d’un autre appartement dans les combles, n’a pas été admis (CAA Paris, 11 février 1992, n° 90PA00815). Un grenier transformé en appartement de 89,50 m² non plus (CE, 19 novembre 1984, n° 43724).
Le même § 110 prévoit une nuance pour un étage. La création d’une chambre et de salles de bains à l’étage d’une maison est un agrandissement, sauf si le propriétaire établit que cet étage était déjà habitable. Si vous divisez une maison dont l’étage était déjà une partie habitée, gardez les preuves de cet usage : photos, plans anciens, descriptif de l’acte d’achat.
Le cas de la grange ou du garage transformé en logement est traité plus en détail dans l’article sur la transformation d’un local commercial en logement, qui détaille les mêmes bascules pour un changement d’usage.
Que deviennent l’électricité et la plomberie quand la division est une reconstruction ?
Elles suivent le sort de la reconstruction et ne se déduisent pas, sauf si elles portent sur une partie de la maison qui n’est pas restructurée. La doctrine pose le principe : les travaux de réparation ou d’amélioration indissociables d’une construction ou d’une reconstruction ne sont pas déductibles, leur sort s’appréciant globalement (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). Parmi les dépenses réputées indissociables et non admises en déduction, le tableau du § 270 cite des travaux électriques, sanitaires et de chauffage réalisés avec une rénovation complète qui avait abouti à créer de nouveaux locaux d’habitation (CE, 17 mars 1982, n° 22707).
La même doctrine ouvre une porte. Le caractère déductible s’apprécie « catégorie par catégorie ». Lorsque des travaux de reconstruction et des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration sont menés sur le même immeuble, ces derniers restent déductibles s’ils peuvent être séparés de ceux qui concernent les locaux reconstruits ou agrandis (§ 240). Tout dépend de leur caractère dissociable ou indissociable (§ 230).
Concrètement, une maison divisée peut combiner les deux régimes. Le logement du rez-de-chaussée, simplement rafraîchi, reste dans l’amélioration. L’étage entièrement restructuré relève de la reconstruction. Le § 140 le prévoit : lorsque les locaux d’un étage ont été complètement redistribués et que d’autres n’ont fait l’objet que d’une réfection partielle, les travaux qui se rapportent aux locaux non reconstruits restent des travaux d’amélioration. Encore faut-il que les devis séparent les deux.
Les intérêts du prêt restent-ils déductibles si les travaux ne le sont pas ?
Oui. La loi admet la déduction des intérêts de dettes contractées « pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés » (CGI, article 31, I, 1°, d). La construction figure dans la liste. Un emprunt qui finance une division qualifiée de reconstruction ouvre donc droit à la déduction de ses intérêts, une fois les logements loués.
Une limite s’applique au déficit. La fraction d’un déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global : elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100). Le mécanisme est détaillé dans l’article sur les intérêts d’emprunt et le déficit foncier.
Les travaux de reconstruction ne disparaissent pas non plus. Lors d’une vente, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration « supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise » peuvent majorer le prix d’acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduites (CGI, article 150 VB, II, 4°). Elles réduisent alors la plus-value imposable. Gardez donc toutes les factures, y compris celles que vous ne déduisez pas.
Quelles règles de construction encadrent la division d’une maison ?
Le code de la construction fixe des interdictions, quel que soit le régime fiscal. Une division ne peut pas créer de logements dont la superficie et le volume habitables sont « inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³ ». Elle ne peut pas non plus créer de logements sans eau potable, sans évacuation des eaux usées ou sans accès à l’électricité. Les divisions d’immeubles frappés d’un arrêté de péril ou déclarés insalubres sont également interdites (CCH, article L. 126-17).
Dans certains secteurs, une autorisation préalable s’ajoute. L’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, la commune peut soumettre à autorisation les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant, dans les zones où l’habitat dégradé est important (CCH, article L. 126-18). L’autorité refuse si la division contrevient aux interdictions. Elle peut aussi refuser ou poser des conditions si les logements créés menacent la sécurité des occupants ou la salubrité.
Le même code précise qu’une division par lots fait accéder la maison au statut de bâtiment d’habitation collectif (article L. 126-16). Ces textes, lus sur Légifrance, ne disent rien de l’impôt. Ils conditionnent seulement la possibilité de louer les logements créés. Les autorisations d’urbanisme, elles, relèvent d’un autre code et se vérifient en mairie.
Combien pèse la qualification sur un chantier de 60 000 € ?
L’écart peut se compter en dizaines de milliers d’euros de base imposable. L’exemple qui suit est un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Il illustre un mécanisme, il ne décrit pas un dossier réel.
Prenons un bailleur qui perçoit déjà, sur d’autres biens loués nus, 10 000 € de revenus fonciers nets par an. Il achète une maison vide de 140 m² pour la diviser en deux logements. Le chantier coûte 60 000 €, payés en 2027 à des entreprises, sans emprunt. Les travaux s’achèvent fin 2027 et les deux logements sont loués dès janvier 2028, donc sans loyer en 2027, et l’intention de louer a été déclarée comme le demande impots.gouv.fr. Ses autres revenus dépassent largement les montants en jeu.
| Année 2027 | Hypothèse A : division qualifiée d’amélioration | Hypothèse B : division qualifiée de reconstruction |
|---|---|---|
| Revenus fonciers nets des autres biens | 10 000 € | 10 000 € |
| Travaux déduits | 60 000 € | 0 € |
| Résultat foncier 2027 | - 50 000 € | + 10 000 € |
| Imputé sur le revenu global 2027 | 10 700 € | 0 € |
| Reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes | 39 300 € | 0 € |
| Sort des 60 000 € | Déduits | Gardés pour le calcul d’une plus-value future, s’ils sont réalisés par une entreprise |
Le calcul applique l’article 156, I, 3° du CGI tel qu’il est en vigueur au 9 novembre 2026. L’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an. La limite est « globale pour tous les immeubles » du foyer, pas par maison (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). L’excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme expliqué dans l’article sur le report du déficit foncier.
Dans l’hypothèse A, une contrainte suit l’imputation. Les logements doivent rester affectés à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, soit jusqu’au 31 décembre 2030 ici. À défaut, l’imputation est remise en cause (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 370).
Le tableau compare des assiettes, pas des impôts. Le gain réel dépend de votre taux marginal et des prélèvements sociaux. Vous pouvez refaire le calcul avec vos propres montants.
Quelles pièces garder pour défendre la qualification ?
Celles qui montrent la nature et l’importance des travaux, puisque c’est sur elles que la qualification se joue (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 130). La doctrine cite elle-même les devis, les factures et les plans. Pour une division, quatre pièces comptent plus que les autres :
- les plans avant et après, qui montrent ce qui bouge et ce qui reste : murs porteurs, planchers, toiture, façade ;
- des devis et factures séparés par logement, pour pouvoir isoler une partie restructurée d’une partie simplement rénovée (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240) ;
- un descriptif de l’état initial, avec photos datées, pour établir que les volumes étaient déjà habitables ;
- les attestations de surface habitable avant et après, si le projet en crée.
La liste complète des justificatifs, chantier terminé, figure dans l’article sur les pièces à présenter en cas de contrôle. Le panorama général des travaux déductibles est dans le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.
Ce que cet article ne tranche pas
Plusieurs questions restent ouvertes après lecture des textes, et il vaut mieux les connaître avant de signer un devis.
Le seuil entre restructuration partielle et totale. Aucun texte lu ne fixe de proportion. L’arrêt de 1983 et le § 110 donnent les deux bornes. Entre les deux, un chantier qui déplace beaucoup de cloisons sans toucher aux murs porteurs reste à apprécier au cas par cas.
La maison individuelle. Les décisions citées portent sur un appartement, des chambres, un garage, un grenier. Aucune ne concerne exactement une maison redécoupée en deux logements sans gros œuvre.
Les autorisations d’urbanisme. Déclaration préalable, permis de construire, places de stationnement : ces questions relèvent du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme de la commune. Elles sortent du champ de cet article.
La création d’une copropriété et la revente des lots. Diviser pour vendre les logements pose d’autres questions, fiscales et juridiques, que cet article n’aborde pas.
Pour un chantier important, une question écrite à votre service des impôts, avec plans et devis, permet de connaître la position de l’administration avant d’engager les travaux. Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peut vous aider à la rédiger.