Un chantier lourd sur un bien loué passe souvent par un architecte ou un maître d’œuvre. Ses honoraires représentent une ligne importante du budget, payée parfois bien avant le premier coup de pioche. La question vient alors naturellement : cette note se déduit-elle des loyers, comme les travaux, ou reste-t-elle à votre charge sans effet fiscal ?
La doctrine répond en une phrase. Ce qu’elle ne dit pas compte autant : le sort des honoraires liés à une extension, la répartition sur un chantier mixte, le projet abandonné. Cet article les sépare nettement. Il concerne les bailleurs en location nue au régime réel, et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du chiffre.
Les honoraires d’architecte sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Oui : les honoraires d’architecte se déduisent lorsqu’ils accompagnent des travaux déductibles. Le BOFiP l’écrit dans la partie consacrée au montant de la déduction des travaux. En plus des sommes payées pour les travaux proprement dits, « il convient d’admettre en déduction les dépenses connexes et accessoires tels que les honoraires versés à l’architecte » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 110).
Le même paragraphe précise les missions visées. Il s’agit des honoraires versés « en contrepartie de l’établissement et du contrôle des devis », ainsi que de la direction et de la surveillance des travaux. Le passage figure sous l’intitulé « Frais accessoires ». Il ne fixe aucune limite chiffrée, aucune proportion par rapport au montant des travaux.
Le cadre général s’applique aux honoraires comme aux travaux. Les dépenses doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges (§ 1). Elles doivent être payées par le propriétaire, engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu, et justifiées (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290 et § 300).
Quelles missions de l’architecte entrent dans la déduction ?
Le texte en nomme deux familles : l’établissement et le contrôle des devis, et la direction et la surveillance des travaux. Une note d’honoraires recouvre souvent davantage. Le tableau suivant distingue ce que le texte nomme de ce qui relève d’une lecture.
| Mission facturée | Ce que dit le BOFiP | Lecture retenue ici |
|---|---|---|
| Établissement des devis, consultation des entreprises | Nommée au § 110 | Déductible si les travaux le sont |
| Contrôle des devis | Nommée au § 110 | Déductible si les travaux le sont |
| Direction et surveillance du chantier | Nommée au § 110 | Déductible si les travaux le sont |
| Conception, plans d’une rénovation intérieure | Non nommée | Accessoire aux travaux qu’elle prépare : même sort, par lecture |
| Dossier de permis de construire d’une extension | Non nommé | Lié à un agrandissement non déductible : non déductible, par lecture |
| Mission abandonnée avant tout travaux | Non traitée | Non tranché |
La colonne de droite n’est pas un barème officiel. Elle applique le mot du texte, « connexes et accessoires », à des missions qu’il ne cite pas. Plus la facture de l’architecte détaille ses missions, plus ce rattachement est facile à établir.
Et les honoraires d’un maître d’œuvre qui n’est pas architecte ?
Le BOFiP écrit « tels que les honoraires versés à l’architecte ». La formule « tels que » introduit un exemple, pas une liste fermée. La lecture retenue ici est donc que les honoraires d’un maître d’œuvre qui établit et contrôle les devis, dirige et surveille le chantier, relèvent du même paragraphe.
Aucun texte lu ne nomme le maître d’œuvre, ni l’économiste de la construction, ni le bureau d’études. Pour ces intervenants, ce qui compte est la nature des missions décrites sur la facture, rapprochée de celles que le § 110 énumère. Les honoraires de Mon Accompagnateur Rénov’, intervenant à part dans le parcours des aides publiques, ne sont pas traités par ce paragraphe ; l’article Mon Accompagnateur Rénov’ le signale aussi.
Les honoraires liés à une extension ou à une surélévation se déduisent-ils ?
Selon la lecture exposée ici, non : les honoraires suivent le sort des travaux qu’ils accompagnent. La loi exclut de la déduction les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, article 31, I, 1°, b). La doctrine range dans ces catégories les travaux qui modifient de façon importante le gros œuvre ou qui accroissent le volume ou la surface habitable. Elle y range aussi l’aménagement en pièces habitables de combles ou de garages qui ne l’étaient pas (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110), et la restructuration totale (§ 140).
Le § 110 du BOI-RFPI-BASE-20-30-30 qualifie les honoraires de dépenses « connexes et accessoires » aux travaux. Un accessoire ne peut pas être déductible quand le principal ne l’est pas : c’est le raisonnement qui fonde la lecture, pas une phrase du texte. Le BOFiP consacré à la nature des travaux, lui, ne cite les architectes que pour leurs rapports et plans, utilisés comme pièces pour apprécier les travaux (§ 130).
Ces honoraires ne disparaissent pas forcément pour autant. Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement, non déductibles par nature des revenus fonciers, peuvent majorer le prix d’acquisition lors d’une revente (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). Ce texte ne cite pas les honoraires d’architecte. Leur prise en compte dans une plus-value n’est donc pas établie par les sources lues.
Chantier mêlant rénovation et extension : comment répartir les honoraires ?
Aucun texte lu ne donne de clé de répartition des honoraires. Le BOFiP règle en revanche le sort des travaux de natures différentes, et c’est de là qu’il faut partir.
Lorsque des travaux de natures différentes sont réalisés ensemble, leur caractère déductible dépend de leur caractère dissociable ou non. C’est une question de fait, appréciée au vu des devis, factures et rapports d’architectes (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230). Des travaux dissociables s’apprécient catégorie par catégorie (§ 240). Des travaux indissociables s’apprécient globalement. Les améliorations réalisées à l’occasion d’une construction ou d’une reconstruction indissociable ne sont alors pas déductibles (§ 250).
Deux situations en découlent.
- Chantier indissociable. Si l’extension et la rénovation forment un tout, l’ensemble suit le sort de la construction. Les honoraires aussi, selon la lecture exposée plus haut.
- Chantier dissociable. Les travaux de rénovation restent déductibles. Les honoraires doivent alors être partagés entre la part qui les accompagne et la part liée à l’extension.
Pour ce partage, la meilleure pièce est une note d’honoraires ventilée par l’architecte lui-même, mission par mission ou lot par lot. À défaut, une répartition au prorata du coût des travaux de chaque catégorie est une méthode lisible. Ce n’est pas une règle écrite. Les précisions sur la séparation des postes figurent dans l’article sur les fenêtres et l’isolation chez un bailleur, où la même difficulté se pose.
Quelle année déduire les honoraires ?
L’année où vous les payez. Les dépenses de travaux à retenir sont celles effectivement payées au cours de l’année d’imposition (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 100). Les charges se rattachent à l’année de leur paiement, quelle que soit la date d’exécution des prestations (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210).
Un architecte facture souvent par phases : esquisse, consultation des entreprises, suivi de chantier, réception. Chaque paiement suit sa propre date. Une première phase réglée en décembre se déduit sur l’année de ce paiement, même si le chantier démarre l’année suivante, dès lors que les travaux qu’elle prépare sont déductibles. La règle est la même que pour un acompte versé à une entreprise, détaillée dans l’article sur l’acompte de travaux versé en décembre.
Les honoraires se déduisent TVA comprise, sauf pour les bailleurs dont les loyers sont eux-mêmes soumis à la TVA (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50). Gardez la note d’honoraires, le contrat de mission et la preuve du paiement : ce sont les pièces que le § 80 du même BOFiP permet à l’administration de demander.
Que donne le calcul pour un chantier de 100 000 € avec extension ?
Voici un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation.
Prenons un bailleur qui fait rénover une maison louée nue. Le chantier comprend 80 000 € de rénovation intérieure, sans création de surface, et 20 000 € d’extension d’une pièce. L’architecte facture 10 000 € d’honoraires pour l’ensemble, payés en 2026. Les deux parties du chantier sont supposées dissociables, avec des devis séparés.
| Poste | Montant | Traitement selon la lecture exposée ici |
|---|---|---|
| Rénovation intérieure | 80 000 € | Déductible (CGI, art. 31, I, 1°, b) |
| Extension | 20 000 € | Non déductible (agrandissement) |
| Honoraires, part rattachée à la rénovation | 8 000 € | Déductible, au prorata de 80 % |
| Honoraires, part rattachée à l’extension | 2 000 € | Non déductible |
| Total déductible en 2026 | 88 000 € |
Changeons une donnée. Si l’architecte avait remis une note ventilée attribuant 9 000 € au suivi de la rénovation et 1 000 € à l’extension, c’est cette ventilation, plus précise, qui servirait de base. Si au contraire l’extension et la rénovation étaient indissociables, aucun de ces 110 000 € ne serait déductible (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250).
Un montant de cet ordre dépasse largement les loyers d’une année. Le déficit qui en résulte s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle, le reste se reportant, comme l’explique l’article sur le plafond du déficit foncier. La liste générale des postes déductibles figure dans la page sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
Ce que cet article ne tranche pas
- Les honoraires liés à des travaux non déductibles. Leur exclusion repose sur une lecture du mot « accessoires », pas sur une phrase écrite.
- Le maître d’œuvre, le bureau d’études, l’économiste. Aucun n’est nommé ; leur rattachement au § 110 est une lecture.
- La clé de répartition sur un chantier mixte. Le prorata de l’exemple est une méthode, pas une règle.
- Le projet abandonné. Aucun texte lu ne dit si des honoraires payés pour des travaux jamais réalisés restent déductibles.
- La plus-value. Les textes lus ne disent pas si les honoraires liés à une extension majorent le prix d’acquisition.
Sur ces points, et dès que le montant des honoraires pèse dans votre déclaration, l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste, pièces en main, reste la précaution utile.
Contenu informatif à jour au 9 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.