L’assemblée générale a voté le ravalement, la toiture ou le remplacement de la chaudière. Le syndic appelle les fonds en plusieurs fois, parfois sur deux exercices. Deux questions se posent au bailleur : quels postes de ce chantier réduisent ses revenus fonciers, et sur quelle année ?
Les deux réponses ne se lisent pas au même endroit. L’année dépend de vos paiements au syndic. La nature des travaux décide de ce qui reste déduit une fois les comptes approuvés. Cet article suit ces deux temps. Il concerne un copropriétaire bailleur en location nue, imposé au régime réel. Il ne traite ni le fonds de travaux, ni les appels votés avant une vente, qui ont leurs propres articles.
Quels travaux votés en assemblée générale pouvez-vous déduire de vos loyers ?
Les mêmes que dans un logement que vous feriez rénover seul : réparation, entretien et amélioration, mais pas construction, reconstruction ni agrandissement. La loi admet les dépenses de réparation et d’entretien, les provisions de copropriété et les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation. Elle exclut les « travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, a, a quater et b).
Le BOFiP donne des exemples qui correspondent aux grands postes votés en copropriété (BOI-RFPI-BASE-20-30-10).
| Poste voté en assemblée générale | Nature retenue par le BOFiP | Déductible pour le bailleur ? | Paragraphe |
|---|---|---|---|
| Ravalement, crépissage des murs | Réparation | Oui | § 50 |
| Remise en état de la toiture | Réparation | Oui | § 50 |
| Remise en état du chauffage central | Réparation | Oui | § 50 |
| Remplacement de la chaudière du chauffage central | Réparation | Oui | § 50 |
| Mise aux normes de sécurité de l’ascenseur | Réparation | Oui | § 50 |
| Contrat d’entretien de l’ascenseur, part non récupérable | Entretien | Oui | § 40 |
| Installation d’un ascenseur ou d’un chauffage central | Amélioration | Oui, pour des locaux d’habitation | § 70 |
| Porte automatique d’ascenseur, désamiantage, canalisations en plomb | Amélioration | Oui, pour des locaux d’habitation | § 100 |
| Surélévation, extension, combles ou locaux communs changés en logements | Construction ou agrandissement | Non | § 110 |
Deux remarques sur ce tableau. D’abord, l’isolation thermique des parties communes n’y figure pas : aucun des paragraphes lus ne la cite en exemple. Sa qualification, seule ou associée à un ravalement, est discutée dans l’article sur le ravalement de façade d’un bien loué. Ensuite, la nature d’un poste peut changer selon le contexte. La doctrine rattache au coût du nouvel immeuble l’ascenseur ou la chaudière installés peu après une construction (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250).
Pour un poste précis, deux articles détaillent la qualification : la réfection de toiture et le remplacement de chaudière ou de pompe à chaleur.
Quelle année compte : celle du vote, celle du chantier ou celle de votre paiement au syndic ?
C’est l’année où vous versez les appels de fonds au syndic. Le BOFiP prévoit que le copropriétaire bailleur déduit « le montant total des provisions » versées au syndic l’année de leur versement, « sans qu’il y ait lieu d’examiner l’utilisation effective de ces sommes » (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). La déduction n’est pas une option : elle est « obligatoire » (§ 20).
La règle couvre les travaux votés en dehors du budget courant. Le § 30 vise expressément les provisions pour « dépenses pour travaux qui n’ont pas à figurer dans le budget prévisionnel ». Un appel de fonds pour un ravalement voté se déduit donc comme une provision ordinaire, l’année où vous le payez.
Trois dates ne comptent pas :
- la date du vote : l’assemblée générale engage la copropriété, elle ne vous fait rien payer ;
- la date du chantier : le syndic peut payer l’entreprise après vous, la déduction suit votre versement ;
- la date de la facture finale : elle sert à la régularisation, pas à l’année de déduction.
Une exception vise les sommes mises de côté sans décision. Les « provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés » ne suivent pas ce régime. Les dépenses qu’elles financent se déduisent à la date de leur paiement aux entreprises (§ 40). La cotisation annuelle au fonds de travaux suit, elle aussi, un régime à part : elle n’entre pas dans les provisions de copropriété déductibles au titre du a quater de l’article 31 (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Son calendrier est expliqué dans l’article sur l’année de déduction du fonds de travaux.
Une surélévation ou une extension votée : déduisez-vous l’appel de fonds, puis le reprenez-vous ?
Oui : vous déduisez l’appel l’année du versement, puis vous réintégrez la part non déductible l’année suivante. Ce mécanisme découle des deux règles du BOFiP. La première impose de déduire les provisions sans examiner leur usage (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). La seconde impose, une fois les comptes approuvés, de réintégrer la fraction qui correspond à des charges non déductibles (§ 50 et § 70).
Une surélévation, une extension ou la création de logements dans des combles communs relèvent de la construction ou de l’agrandissement. Le BOFiP y range les travaux qui accroissent le volume ou la surface habitable (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Votre quote-part de ces travaux n’est donc pas une charge déductible. Elle transite par la déduction de l’année N, puis ressort à la régularisation de l’année N+1.
C’est pourquoi un même appel de fonds peut contenir deux natures. Un chantier qui combine un ravalement et la création d’un local en extension doit être ventilé. Le BOFiP précise que le copropriétaire identifie le caractère de chaque charge à partir des informations fournies par le syndicat (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 70). Si le décompte du syndic ne distingue pas les postes, demandez-lui par écrit la répartition de votre quote-part entre les travaux votés.
Où se déclarent ces appels de fonds sur la 2044 ?
Selon impots.gouv.fr, les provisions versées au syndic dans l’année se portent ligne 229 de la déclaration n° 2044, y compris les appels votés en assemblée générale. La régularisation des provisions de l’année précédente se porte ligne 230, après l’approbation des comptes. Les provisions spéciales pour des travaux pas encore votés n’entrent pas en ligne 229. Le fonctionnement complet de ces deux lignes, avec un exemple chiffré, est dans l’article sur les provisions de copropriété sur la 2044.
Comment lire votre quote-part sur les documents du syndic ?
Votre quote-part, c’est ce que vous avez réellement versé au syndic, pas le montant global du chantier multiplié par vos tantièmes. Le BOFiP retient « le montant total des provisions » versées (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). Le chiffre à déclarer se lit donc sur vos relevés bancaires et sur les appels de fonds acquittés de l’année.
La répartition entre postes se lit ailleurs, et plus tard. Après la clôture de l’exercice, le syndic communique les comptes approuvés et le décompte individuel de charges. C’est à partir de ces informations que vous identifiez les charges non déductibles et les charges récupérables sur votre locataire (§ 70). Un solde positif, quand les provisions ont dépassé les dépenses réelles, est réintégré quelle que soit l’affectation que le syndic lui donne. Un solde négatif reste déductible (§ 80).
Trois documents forment le dossier d’un chantier de copropriété :
- le procès-verbal de l’assemblée générale, qui décrit les travaux votés, leur montant et le calendrier des appels ;
- les appels de fonds acquittés et les relevés bancaires, qui fixent le montant et l’année de chaque versement ;
- le décompte individuel de l’exercice, qui ventile votre quote-part et sert à la régularisation.
Les travaux votés qui touchent vos parties privatives suivent-ils la même règle ?
Non. Les dépenses qui portent sur la partie privative de votre lot suivent le droit commun (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 40). Si vous payez vous-même l’entreprise pour des travaux dans votre appartement, la déduction intervient l’année de votre paiement, et la nature des travaux se juge comme pour tout logement loué. La règle d’un acompte versé avant le chantier est détaillée dans l’article sur l’acompte de travaux versé en décembre.
Que donne un ravalement appelé sur deux années ?
L’exemple qui suit est un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Il illustre un mécanisme et ne décrit pas un dossier réel.
Prenons un bailleur qui loue nu un appartement en copropriété. En juin 2026, l’assemblée générale vote un ravalement avec réfection de la toiture, et la création d’un local à vélos en extension du bâtiment. Sa quote-part totale est de 12 000 € : 10 800 € pour le ravalement et la toiture, 1 200 € pour le local à vélos. Le syndic appelle 6 000 € en décembre 2026 et 6 000 € en mars 2027. Ses provisions courantes sont de 1 600 € par an, dont 400 € de charges récupérables sur le locataire.
| Déclaration des revenus 2026 | Déclaration des revenus 2027 | |
|---|---|---|
| Provisions courantes versées | 1 600 € | 1 600 € |
| Appels de fonds pour travaux versés | 6 000 € | 6 000 € |
| Total des provisions déduites | 7 600 € | 7 600 € |
| Réintégration au titre de l’année précédente | Celle de 2025 | 400 € récupérables + part du local à vélos financée par les fonds de 2026 |
Supposons que les comptes de l’exercice 2026, approuvés en 2027, rattachent 600 € des fonds de décembre au local à vélos. La réintégration déclarée en 2027 comprend alors 1 000 € : 400 € de charges récupérables et 600 € de travaux d’agrandissement. Les 600 € restants du local à vélos, financés par l’appel de mars 2027, ressortiront à la régularisation de 2028. Au total, le bailleur garde en déduction les 10 800 € du ravalement et de la toiture, répartis selon ses deux versements.
Si ces déductions créent un déficit foncier, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI, article 156, I, 3°). La limite est rehaussée, sans dépasser 21 400 € par an, pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, dans des conditions fixées par décret. Deux dates s’appliquent : les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12, II ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, II), et le nouveau classement doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, faute de quoi le revenu est reconstitué. Les conditions sont dans l’article sur le déficit foncier d’une passoire thermique.
Ce que cet article ne tranche pas
La ventilation que le syndic ne fournit pas. Le BOFiP suppose que le syndicat communique les informations utiles (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 70). Il ne dit pas comment procéder si le décompte reste global. Une demande écrite au syndic, conservée, est la seule réponse pratique.
L’isolation des parties communes. Aucun des paragraphes lus ne la classe expressément. Associée à un ravalement, elle est traitée dans l’article dédié ; seule, elle mérite une vérification avant de déclarer.
Les références à la loi de 1965. Le commentaire du BOFiP date de 2013 et cite les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 30). Le texte fiscal en vigueur vise les provisions « comprises ou non dans le budget prévisionnel » prévues à l’article 14-1 de cette loi (CGI, art. 31, I, 1°, a quater). C’est l’objet de chaque appel de fonds qui compte, pas son numéro d’article.
La vente du lot en cours de chantier. Qui paie et qui déduit les appels votés avant la vente relève d’autres règles, exposées dans l’article sur les travaux de copropriété votés avant la vente.
Pour un chantier lourd ou mixte, faites valider la ventilation par un expert-comptable avant de remplir la régularisation. Le panorama général des dépenses admises est dans le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.
Erratum du 9 novembre 2026 : cette page ne citait que la date limite de justification du nouveau classement énergétique (31 décembre 2027) ; le plafond rehaussé exige aussi que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2022-1499, art. 12, II ; loi n° 2026-103, art. 47, II).