Frais de dossier, caution, assurance, indemnité de remboursement anticipé : en quelle année les porter ligne 250, et ce que change un rachat de prêt

Vous avez devant vous l’offre de prêt, le décompte de la banque et, peut-être, le relevé d’un rachat. Vous savez déjà que ces frais sont déductibles. Reste à savoir sur quelle déclaration ils vont, et lesquels sortent du calcul.

La liste des frais admis et ses limites sont détaillées dans la page sur les intérêts d’emprunt et le déficit foncier, qui explique aussi pourquoi intérêts et frais ne s’imputent pas sur le revenu global. Cet article ne refait pas cette liste. Il répond à une autre question : quelle année, quelle ligne, quelle preuve.

Cet article est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Quand une réponse est une lecture des textes et non une phrase écrite, il le dit. Les numéros de ligne sont ceux de la déclaration n° 2044 de 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025. Ils peuvent changer d’une année à l’autre.

En quelle année déduire les frais de dossier payés au déblocage du prêt ?

Les frais de dossier se déduisent l’année où vous les payez, y compris si le prêt court sur vingt ans. Le BOFiP limite la déduction aux « sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 1, version du 1er septembre 2017).

Le BOI-RFPI-DECLA-20 donne la règle générale à son § 210. Comptent les charges « effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition ». La date où la dette est née ne change rien, et une dépense payée d’avance se déduit l’année du paiement. Ce paragraphe cite d’ailleurs « des intérêts payés d’avance ».

Aucun des textes lus ne demande d’étaler ces frais sur la durée du prêt, et une recherche complémentaire n’a fait apparaître ni décision ni réponse ministérielle sur ce point. C’est un constat sur ces recherches, pas une phrase de l’administration. Cet article retient donc une déduction en une fois.

Il arrive que la banque retienne ses frais sur les fonds qu’elle débloque, sans que vous fassiez de virement. Aucun texte lu ne vise ce cas. Le § 190 du BOI-RFPI-DECLA-20 admet les dépenses « quelle que soit l’origine des fonds utilisés ». Le texte le plus proche est le § 210, à propos de travaux : la dépense compte l’année de son paiement aux entrepreneurs, « alors même que ce paiement aurait été effectué directement par l’organisme de crédit », et non au fil du remboursement du prêt (CE, 8 novembre 1972, n° 85336). Par rapprochement, cet article retient l’année du prélèvement, que le décompte de la banque permet de dater. C’est une lecture, pas une règle écrite pour les frais d’emprunt.

Vous avez oublié ces frais sur une déclaration déjà déposée ? L’article sur les voies pour corriger une déclaration passée raisonne sur des travaux, mais décrit les mêmes démarches. Porter ces frais sur l’année suivante, à la place de l’année du paiement, ne répond pas aux textes cités ici.

Quelle année retenir pour chaque frais d’emprunt ?

Le critère reste la date du paiement, mais il ne règle pas tout. Le tableau reprend les situations que les textes lus permettent de dater. La liste complète des frais admis est dans le tableau des frais que la ligne 250 accepte.

Le tri de la facture du notaire entre l’acte d’achat et l’acte de prêt se fait à part, dans l’article sur les frais de notaire et d’agence d’un achat locatif. L’article sur la première année d’un achat à crédit replace ces frais parmi les autres postes de cette année.

Caution bancaire : que déduire l’année du versement, et que se passe-t-il à la fin du prêt ?

L’année du versement, vous déduisez seulement ce que l’organisme de cautionnement garde quoi qu’il arrive. Le § 190 du BOI-RFPI-BASE-20-80 admet « la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit » et la commission définitivement acquise. Il écarte « la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ».

Le chiffre à porter ligne 250 n’est donc pas forcément le total payé. Il se lit sur le décompte de l’organisme de cautionnement, qui doit distinguer les deux parts. S’il ne le fait pas, demandez-lui une ventilation écrite : le § 1 exige que vous puissiez justifier la somme.

La notice de la 2044 est plus courte. Elle cite « des sommes versées à un organisme de cautionnement », sans parler de restitution. Le BOFiP précise donc ce que la notice résume.

Reste la fin du prêt, que les textes lus ne traitent pas. Deux situations peuvent se présenter : l’organisme rend moins que la somme prévue, ou il rend une part que vous aviez déjà déduite. Aucun paragraphe ne dit si la première ouvre une déduction l’année où la perte devient définitive, ni si la seconde crée une recette, et la recherche complémentaire n’a rien donné d’officiel. Gardez le décompte d’origine et celui de fin de prêt, et posez la question par écrit à votre service des impôts si l’écart est sensible.

L’assurance du prêt va-t-elle ligne 250 ou ligne 223 ?

Elle va ligne 250, l’année où chaque prime est payée, si elle remplit les conditions de déduction. La notice de 2026 range à la rubrique 250 « des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt ». La ligne 223, elle, reçoit les assurances de l’immeuble et le risque d’impayés.

La différence n’est pas qu’une question de case. Une prime portée ligne 223 entre dans les autres charges, alors qu’une prime portée ligne 250 suit les intérêts dans le calcul du déficit. Se tromper de ligne fausse donc la répartition entre revenu global et report.

Les conditions du § 200 (une clause expresse du contrat de prêt, aucune récupération hors réalisation du risque), que ce paragraphe énonce pour une société civile assurant son dirigeant, et les garanties que les textes ne nomment pas sont exposées dans la page sur les intérêts d’emprunt. Une indemnité versée par l’assureur après un sinistre relève d’un autre traitement, celui de l’indemnité d’assurance en revenus fonciers.

Les frais payés avant le premier loyer sont-ils perdus ?

Non, pas du seul fait de la date, selon la lecture de cet article, à condition que le bien soit bien destiné à produire des revenus fonciers. Le § 280 du BOI-RFPI-BASE-20-80 demande de justifier cette destination et prend un exemple : pour un immeuble en construction, vous devez manifester votre intention de louer, puis la confirmer par une location effective dès l’achèvement. Il ne vise pas les frais d’emprunt à part, et le § 190 les traite au même titre que les intérêts. Pour un bien existant acheté vide, c’est le raisonnement décrit dans la page sur le logement vacant et ses charges qui s’applique.

Une limite pratique apparaît alors. Sans loyer cette année-là, les frais ne s’imputent sur rien. Le déficit qui en résulte est seulement reportable, car la notice comprend dans la fraction des intérêts « l’ensemble des intérêts et frais d’emprunt visés au paragraphe 250 ». Au micro-foncier, la question ne se pose pas : l’abattement de 30 % couvre tous les frais, et l’article sur le choix du régime détaille cet arbitrage.

Vous remboursez votre prêt par anticipation sans nouveau prêt : l’indemnité se déduit-elle ?

En principe non. Le § 210 du BOI-RFPI-BASE-20-80 part de la règle générale : seules se déduisent les dépenses faites pour acquérir ou conserver le revenu. Il poursuit : « Tel n’est pas le cas, en principe, des dépenses liées à la résiliation anticipée d’un emprunt. » Le seul prolongement écrit de ce paragraphe vise le prêt de substitution, traité dans la section suivante.

Le § 190 ouvre une exception étroite, qui ne concerne pas le prêt lui-même : l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond, accessoire à un emprunt à taux variable, si la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

La vente du bien est le cas le plus fréquent, et le BOI-RFPI-BASE-20-80 n’en parle pas. Il faut alors aller lire la doctrine de la plus-value. Le BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80, cite parmi les frais qui réduisent le prix de cession ceux exposés pour obtenir « la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble ». Il précise, comme l’article 41 duovicies H de l’annexe III au Code général des impôts, que ces frais « s’entendent exclusivement » de ceux qu’il énumère. L’indemnité de remboursement anticipé n’y figure pas.

Deux conséquences se lisent, sans qu’aucun texte lu ne les énonce ensemble :

• une mainlevée payée à la vente a sa place du côté de la plus-value, sur justificatifs. Le § 190 la cite aussi parmi les frais d’emprunt, et aucun texte n’articule les deux : cette répartition est une lecture, appuyée sur le § 210, car une dépense liée à la vente ne sert pas à conserver le revenu. Ne la comptez pas en plus ligne 250. Le § 80 parle d’hypothèque, sans nommer le privilège de prêteur de deniers ;
• une indemnité de remboursement anticipé payée à la vente n’a, dans ces textes, ni la ligne 250 (§ 210) ni le prix de cession (liste limitative du § 80) pour elle.

La dernière déclaration d’un bien vendu est décrite dans l’article sur la vente en cours d’année.

Rachat ou renégociation : comment savoir si les frais et l’indemnité passent ?

Ils passent si l’opération fait baisser la charge globale d’intérêts restant dus, une fois les frais comptés. Le principe du § 220 est négatif : les frais d’un emprunt substitutif ne se déduisent pas, sauf les primes d’assurance du nouveau prêt. L’administration admet ensuite la déduction des frais de souscription, des dépenses de résiliation et, en cas de renégociation avec le même établissement, des intérêts compensatoires, si l’opération a « effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus ».

Le § 220 ne donne pas de formule : il demande de prendre en compte globalement les intérêts du nouvel emprunt et ces frais. Le tableau traduit cette phrase, à partir de ce qui reste à payer au jour du rachat. Cette mise en forme est celle de cet article.

Si le second total est inférieur au premier, la condition du § 220 est remplie. Une baisse de taux ne suffit donc pas si un allongement de la durée ou des frais élevés annulent le gain.

Ce test est distinct de celui des intérêts. Selon le § 110, les intérêts du nouveau prêt restent déductibles si le contrat mentionne expressément le prêt remplacé et s’ils ne dépassent pas ceux de l’échéancier initial, la comparaison se faisant globalement entre les deux échéanciers. Vous pouvez donc garder vos intérêts et perdre vos frais.

Sur ce point, la page sur les intérêts d’emprunt relève déjà un écart : la notice de la 2044 s’en tient au principe, sans reprendre la tolérance du BOFiP. Le § 220 cite aussi une décision du Conseil d’État (5 octobre 2007, n° 281658). Une SCI louant des locaux nus remplaçait, auprès de la même banque, un prêt à 10,10 % par un prêt à 8 %, et lui versait 75 464 F. Le Conseil d’État juge que cette somme n’a pas le caractère d’intérêts au sens de l’article 31, dont la liste est limitative. Il l’admet pourtant au titre de l’article 13 du Code général des impôts, car l’opération n’a eu « ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif » et visait à conserver le revenu net foncier. La décision relève la baisse du taux sans comparer de montants. C’est le BOFiP qui ajoute la comparaison.

Sur quelle ligne et quelle année porter l’indemnité d’un rachat ?

Aucun texte lu ne donne la ligne, et cet article retient une lecture prudente : ligne 250, l’année du paiement. L’année vient de la règle générale du § 210 du BOI-RFPI-DECLA-20 ; la décision de 2007 admet d’ailleurs la somme sur l’année de la renégociation, sans discuter ce point. La ligne vient du classement du BOFiP, qui traite cette indemnité dans sa partie « Frais d’emprunt admis en déduction ».

Un point reste ouvert. La notice ne nomme pas l’indemnité à la rubrique 250, et compte dans la fraction du déficit liée aux intérêts « l’ensemble des intérêts et frais d’emprunt visés au paragraphe 250 ». Si l’indemnité est un frais d’emprunt, comme le classe le BOFiP, elle suit donc les intérêts et sa part de déficit ne passe pas sur le revenu global. Mais la décision de 2007 la fonde sur l’article 13 et lui refuse le caractère d’intérêts, et aucun texte lu ne dit si ce motif change sa place dans ce calcul. Pour la traiter autrement, demandez d’abord une réponse écrite à votre service des impôts.

Que faut-il écrire à la rubrique 410, page 4 de la 2044 ?

Le numéro de l’immeuble, le nom et l’adresse du prêteur, la date d’ouverture du prêt et les intérêts versés dans l’année. La notice de 2026 ne demande rien d’autre à la rubrique 410. Sur le formulaire, les colonnes s’intitulent « Date du prêt » et « Intérêts versés ».

Trois précisions évitent les incohérences :

• Les frais n’ont pas de colonne. Ils sont nommés à la rubrique 250 et se portent ligne 250, mais la rubrique 410 ne parle que d’intérêts. Ni la notice ni le formulaire ne disent où les faire apparaître, et la déclaration en ligne n’a pas été examinée. La somme de la colonne « Intérêts versés » peut donc être inférieure à la ligne 250. Gardez le détail, pour pouvoir expliquer l’écart.
• Des frais sans intérêts la première année. La notice lie la rubrique 410 aux intérêts déduits, alors que le formulaire écrit à la ligne 250 « remplir également la rubrique 410 ». Cet article retient une lecture prudente : indiquez le prêt, avec les intérêts réellement versés, même nuls.
• Un rachat s’écrit. La notice demande de préciser « à quel prêt le nouveau se substitue ». Le § 110 place cette mention sur la déclaration de revenus fonciers, sans fixer d’emplacement.
• Plusieurs biens, plusieurs lignes. La rubrique se remplit immeuble par immeuble, et la ligne 250 colonne par colonne. La somme des colonnes va case G. Pour un prêt commun à deux biens, le § 270 exige de justifier l’emploi des sommes empruntées sans décrire de répartition : les ventiler selon cet emploi est une lecture.

Et si vous déclarez des parts de SCI ?

Les lignes ne sont pas les mêmes. Une SCI à l’impôt sur le revenu, dite translucide, dépose sa propre déclaration n° 2072 et déduit ses frais d’emprunt à ce niveau. Vous reportez ensuite votre part d’après l’attestation annuelle, à la rubrique 110 de votre 2044, dont la ligne 113 s’intitule « Intérêts d’emprunt ».

Si vous avez emprunté personnellement pour acheter vos parts, la notice demande d’ajouter ces intérêts à ceux de la société. Vous indiquez alors à la rubrique 410 la dénomination de la société, le prêteur et les intérêts versés. La notice compte aussi ces frais personnels dans la fraction du déficit qui suit les intérêts. Le cas général de ces sociétés est traité dans l’article sur le déficit foncier en SCI à l’impôt sur le revenu.

Cas chiffré : un prêt de 180 000 €, ses frais d’entrée, puis un rachat

Les montants sont choisis pour l’exemple : c’est un cas d’école, qui ne décrit aucun dossier réel, et aucun impôt n’est calculé. Un bailleur au régime réel achète en décembre 2025 un appartement déjà loué, avec un prêt de 180 000 €. Il encaisse 750 € de loyer en décembre. Ses autres charges sont laissées de côté.

Déclaration des revenus de 2025. La première échéance tombe en janvier 2026 : aucun intérêt n’est payé en 2025.

La ligne 432 (2 200 €) dépasse la ligne 431 (750 €). La différence de 1 450 € va ligne 438, puis ligne 439 et case 4BB : ce montant est seulement reportable. Rien ne va case 4BC.

Rachat en 2028, dans le même cas d’école. L’ancien échéancier prévoit encore 48 000 € d’intérêts. Le bailleur paie 5 000 € de frais : 800 € de dossier, 1 400 € de garantie et 2 800 € d’indemnité.

Dans la première hypothèse, les 5 000 € sont admis. Selon la lecture exposée plus haut, ils vont ligne 250 de la déclaration des revenus de 2028. Dans la seconde, le § 220 ne les admet pas. La décision de 2007 n’a jugé qu’un cas de baisse de taux, et cet article n’en tire aucun droit à déduction. Les 44 500 € d’intérêts restent pourtant dans la limite de l’échéancier initial : si le contrat vise le prêt remplacé, ils demeurent déductibles au fil des paiements (§ 110). Dans les deux cas, les primes d’assurance du nouveau prêt restent admises (§ 220). Le simulateur du site permet de mesurer l’effet sur le déficit de l’année.

Quelles pièces garder pour justifier la ligne 250 ?

Gardez ce qui prouve la somme, la date et le lien avec le bien loué, car le § 1 limite la déduction aux sommes justifiées. La liste découle des paragraphes cités :

• l’offre de prêt, avec la clause qui impose l’assurance (§ 200) ;
• le décompte de la banque au déblocage ;
• le décompte de l’organisme de caution, avec la part restituable (§ 190), puis celui de fin de prêt ;
• la facture du notaire ventilée entre vente et prêt (§ 190) ;
• en cas de rachat, l’ancien et le nouvel échéancier, l’avenant ou le contrat qui vise le prêt remplacé, et le décompte de l’indemnité (§ 110 et § 220) ;
• la justification de l’emploi des fonds (§ 270).

Le BOFiP lu ne fixe pas de durée de conservation propre à ces pièces. Par prudence, et sans qu’un texte lu l’écrive, gardez le dossier jusqu’à l’épuisement d’un éventuel report de déficit, et durant toute la vie du prêt pour la caution.

Ce que cet article ne tranche pas

• L’étalement : aucun texte lu ne le prévoit, ce qui n’exclut pas une décision non trouvée.
• Le sort de la caution à la fin du prêt, lorsque la restitution diffère de la somme prévue.
• La place de l’indemnité de rachat dans le calcul du déficit, si l’on suit le motif de la décision de 2007.
• La répartition de la mainlevée payée à la vente entre le § 190 et le § 80, qu’aucun texte lu n’articule.
• La place des frais à la rubrique 410.

Les frais de courtage et les garanties autres que le décès sont examinés dans la page sur les intérêts d’emprunt, dans sa section sur ce que les textes laissent ouvert. Cet article ne traite pas le meublé, qui relève d’un autre régime.

Les textes lus le 31 octobre 2026 sont la notice et le formulaire n° 2044 de 2026, les BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, BOI-RFPI-DECLA-20, BOI-RFPI-BASE-30-20 et BOI-RFPI-PVI-20-10-10, l’article 31 du Code général des impôts et l’article 41 duovicies H de son annexe III, et la décision du Conseil d’État du 5 octobre 2007, qui cite l’article 13. La notice précise qu’elle n’a « qu’une valeur indicative ». Pour une réponse qui engage l’administration sur votre situation, écrivez à votre service des impôts.