Article rédigé à titre d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Chaque situation dépend de votre foyer fiscal, de votre patrimoine et de vos projets : rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant toute décision. Les chiffres cités renvoient aux textes en vigueur en 2026 ; le dispositif du bailleur privé étant récent, il n’a fait l’objet d’aucun commentaire administratif publié à ce jour. Vérifiez toujours la version applicable à votre année d’imposition sur impots.gouv.fr ou le BOFiP.
Relecture du 10 octobre 2026, sur le texte brut. Quatre corrections. Le plafond de 21 400 € n’est pas un « doublement » : c’est la limite de 10 700 € rehaussée à concurrence des seules dépenses de rénovation énergétique éligibles, sur option. L’obligation de location après un déficit ne court pas sur « les trois années suivantes » mais jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Les formules qui présentaient l’un des deux régimes comme « plus adapté » sont retirées : elles ne reposaient sur aucun texte. Les règles de non-cumul du point j, absentes, sont ajoutées. Le détail du dispositif, qui doublonnait avec notre page de référence, est remplacé par un calcul comparé. Erratum du 20 septembre 2026 maintenu : la base du point j vaut 80 % de la somme du prix et des travaux, et ces travaux ne sont pas déductibles en plus comme charges.
Vous avez un bien loué nu, ou un projet d’achat, avec des travaux à financer. Deux mécanismes existent en location nue au régime réel : amortir le logement par le statut du bailleur privé (le dispositif que la presse appelle « Jeanbrun »), ou déduire les travaux et constater un déficit foncier. Cette page les compare sur ce que disent les textes, sans en recommander un.
Deux avantages différents pour un même type de location
À la différence de l’arbitrage entre location nue et location meublée (voir LMNP ou déficit foncier), les deux mécanismes concernent le même mode de location : la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel. Ce qui change, c’est ce que l’on déduit, quand, et à quelles conditions.
Le déficit foncier : déduire les travaux l’année où ils sont payés
Le déficit foncier n’est pas un dispositif à option. C’est le résultat du régime réel lorsque les charges déductibles (dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, impositions, primes d’assurance) dépassent les loyers.
La fraction du déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, et la fraction qui résulte des intérêts d’emprunt, se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 €, à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce rehaussement est optionnel, il suppose des travaux réalisés par des professionnels, et la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique en est exclue (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 240 à § 300). L’article 47 de la loi de finances pour 2026 l’a prorogé pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 : le détail est dans notre page sur le plafond du déficit foncier et dans la liste des dépenses énergétiques qui ouvrent le rehaussement.
L’imputation sur le revenu global a une contrepartie : l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Cette date vient du BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360), qui précise qu’aucun engagement formel n’est à souscrire. Les cas où la remise en cause est écartée sont ceux que la loi énumère, détaillés dans notre page sur la règle des trois ans. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire ne s’applique.
Le statut du bailleur privé : amortir le prix, travaux compris
Le statut du bailleur privé est créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI. Il ajoute aux charges déductibles une déduction au titre de l’amortissement : chaque année, de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d’acquisition net de frais, ce prix étant majoré des travaux dans l’ancien, sous un plafond de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer fiscal. La contrepartie est un engagement de neuf ans de location nue à usage d’habitation principale, à loyer et ressources plafonnés.
Les taux par niveau de loyer, le calcul du plafond, la liste complète des conditions et les textes d’application sont exposés une seule fois, dans notre page de référence : statut du bailleur privé, comment ça marche. La présente page ne retient que ce qui sert à comparer.
Tableau comparatif
| Critère | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Déficit foncier (droit commun) |
|---|---|---|
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, i et j (loi n° 2026-103, art. 47) | CGI art. 31, I, 1°, a et b ; art. 156, I, 3° |
| Ce qui est déduit | Une fraction annuelle du prix, travaux compris au point j | Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, l’année de leur paiement |
| Travaux de reconstruction ou concourant à un immeuble neuf | Admis au point j | Non déductibles (art. 31, I, 1°, b) |
| Seuil de travaux | Au moins 30 % du prix d’acquisition, critères de la réhabilitation lourde | Aucun |
| Plafond | Déduction limitée à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer | Déduction non plafonnée ; imputation sur le revenu global limitée à 10 700 € (jusqu’à 21 400 € avec des dépenses énergétiques éligibles) |
| Loyer et ressources du locataire | Plafonnés (renvoi aux art. 199 novovicies, III et 199 tricies, I, A, 3°) | Libres |
| Durée de location | 9 ans minimum | Jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation sur le revenu global |
| Locataire | Ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré | Location à un proche hors foyer fiscal admise sous conditions |
| Type de bien | Logement dans un bâtiment d’habitation collectif (CCH art. L. 111-1, 6°) | Tout immeuble loué nu |
| Propriété démembrée | Exclue, sauf reprise par le conjoint survivant | Régime propre au nu-propriétaire |
| Revente | Prix d’acquisition minoré des amortissements (art. 150 VB, III) | Travaux déjà déduits non ajoutés au prix d’acquisition (art. 150 VB, II, 4°) |
| Fenêtre | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Régime permanent ; rehaussement énergétique pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 |
Ce que le statut du bailleur privé ferme et que le droit commun laisse ouvert
Avant tout calcul, la question est celle de l’éligibilité. Cinq situations sortent du champ des i et j, alors que le régime réel de droit commun continue de s’y appliquer :
- La maison individuelle, et plus largement tout logement qui n’est pas situé dans un bâtiment regroupant plus de deux logements superposés.
- Le bien dont la propriété est démembrée, logement ou titres de société. Le nu-propriétaire relève alors des règles décrites dans notre page sur le déficit foncier en nue-propriété.
- L’ancien dont les travaux restent sous le seuil. Le déficit foncier joue dès le premier euro de travaux déductibles ; le point j demande 30 % du prix d’acquisition et les critères de la réhabilitation lourde du décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025.
- La location à un proche. Le statut du bailleur privé écarte le parent ou l’allié jusqu’au deuxième degré inclus. En droit commun, louer à un enfant ou à un parent hors foyer fiscal reste possible sous les conditions décrites dans la page dédiée.
- Le logement déjà placé sous un autre avantage. Le point j est exclusif, pour un même logement, des réductions d’impôt des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies (Malraux) et 199 novovicies (Pinel et Denormandie), et ne s’applique pas aux monuments historiques ni aux immeubles labellisés Fondation du patrimoine.
L’inverse existe aussi. Les travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ouvrent le point j, alors que les frais de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus des dépenses d’amélioration déductibles par le b du 1° du I de l’article 31. Pour ces travaux, le droit commun ne permet pas de créer un déficit.
Le même chantier dans les deux régimes : le calcul
Hypothèses, choisies pour que les deux régimes soient ouverts : un appartement dans un immeuble collectif, acquis 200 000 € net de frais en pleine propriété, 100 000 € de travaux d’amélioration payés la première année, répondant aux critères de la réhabilitation lourde et ne comportant ni reconstruction ni agrandissement ; 4 000 € d’intérêts d’emprunt et 2 500 € d’autres charges par an ; aucun autre revenu foncier dans le foyer. Les loyers sont des hypothèses, pas des barèmes : 12 000 € par an à loyer libre, 10 000 € par an sous plafond de loyer intermédiaire. L’amortissement est compté en année pleine dès la première année, alors que le texte le fait partir du premier jour du mois d’achèvement des travaux.
| Déficit foncier (loyer libre) | Statut du bailleur privé (point j, loyer intermédiaire) | |
|---|---|---|
| Loyers de l’année 1 | 12 000 € | 10 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 4 000 € | 4 000 € |
| Autres charges | 2 500 € | 2 500 € |
| Travaux déduits l’année 1 | 100 000 € | 0 € (compris dans la base amortissable) |
| Amortissement de l’année | 0 € | 7 200 € (3 % de 80 % de 300 000 €) |
| Résultat foncier de l’année 1 | Déficit de 94 500 € | Déficit de 3 700 € |
| Dont fraction hors intérêts d’emprunt | 94 500 € | 3 700 € |
| Imputable sur le revenu global | 10 700 € | 3 700 € selon la lettre de l’article 156, non confirmé par le BOFiP |
| Reportable sur les revenus fonciers | 83 800 € sur dix ans | 0 € |
| Résultat foncier des années suivantes | Bénéfice de 5 500 € par an, absorbé par le report | Déficit de 3 700 € par an tant que l’amortissement court |
| Total déduit au bout de 9 ans au titre du bien | 100 000 € de travaux | 64 800 € d’amortissement |
Trois lectures de ce tableau, sans chiffrer d’économie d’impôt, qui dépend de la tranche de chacun :
- Le rythme. Le déficit foncier concentre la déduction sur l’année du paiement, puis sur les années de report. L’amortissement la répartit à raison de 7 200 € par an. Le revenu brut étant réputé compenser d’abord les intérêts d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110), les deux déficits de l’exemple proviennent entièrement des autres charges.
- La limite du report. Avec 5 500 € de bénéfice foncier par an et aucun autre revenu foncier, dix années de report absorbent 55 000 € sur les 83 800 € reportables. Les 28 800 € restants sont perdus au terme de la dixième année. Sur l’effet du calendrier de paiement, voir quand payer ses travaux.
- La sortie. En cas de vente après neuf ans, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré de 64 800 € dans la colonne de droite. Dans la colonne de gauche, les 100 000 € de travaux déjà déduits ne majorent pas le prix d’acquisition.
Le calcul ne tient pas compte de l’écart de loyer encaissé, ni de la durée d’engagement. Le texte ne fixe pas non plus de terme à l’amortissement : au-delà de neuf ans, il indique seulement que le cumul ne peut excéder la base, ici 240 000 €.
Peut-on cumuler les deux ?
Sur les mêmes travaux, non. La dernière phrase du point j écarte les a et b du 1° du I de l’article 31 pour le montant des travaux déductibles au titre de l’amortissement. Les travaux compris dans la base sont amortis, ils ne sont pas en plus déduits comme dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration.
Le statut du bailleur privé s’exerçant au régime réel, les autres charges restent déductibles : intérêts d’emprunt, impositions, primes d’assurance, frais de gestion, et les travaux qui ne sont pas compris dans la base amortissable. L’amortissement s’y ajoute et peut créer ou accroître un déficit.
Sur le sort de ce déficit, deux constats. La lettre du 3° du I de l’article 156 ne distingue qu’une origine, les intérêts d’emprunt, et ne contient aucune règle propre aux i et j ; la limite de 15 300 € y est réservée aux f et o. Mais aucun commentaire BOFiP ne confirme encore expressément l’imputation sur le revenu global d’un déficit né de cette déduction, qui n’est pas une dépense décaissée. C’est une lecture du texte, pas une doctrine.
À l’échelle du foyer fiscal, un bien sous statut du bailleur privé et un autre au régime réel de droit commun peuvent coexister. Leurs résultats ne restent pas séparés pour autant : le revenu net foncier se calcule sur l’ensemble des immeubles du foyer, et le déficit d’un immeuble s’impute d’abord sur les revenus fonciers des autres (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100).
La reprise à la revente
Les deux régimes n’ont pas la même sortie. Le III de l’article 150 VB du CGI minore le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j : la plus-value imposable augmente d’autant. La même règle vaut en location meublée depuis la loi de finances pour 2025 (voir la réintégration de l’amortissement en LMNP et, plus largement, notre dossier LMNP).
Le déficit foncier ne comporte pas d’amortissement. Les travaux déduits des revenus fonciers ne viennent pas pour autant en majoration du prix d’acquisition : le 4° du II du même article ne retient les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration que lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Les effets d’une vente sur un déficit déjà imputé sont traités dans notre page sur la vente d’un bien après imputation d’un déficit.
Le non-respect d’un engagement avant neuf ans entraîne en outre, côté statut du bailleur privé, une majoration du revenu net foncier : mécanisme et exceptions sont décrits dans la page de référence.
Ce qui reste à préciser
Côté statut du bailleur privé, les paramètres chiffrés sont dans la loi, et les textes auxquels elle renvoie sont publiés (critères de la réhabilitation lourde, plafonds 2026 de loyer et de ressources). Depuis juillet 2026, un seul texte nouveau vise le dispositif : le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, qui permet aux organismes HLM de vendre des logements à ces bailleurs et ne touche à aucun paramètre fiscal. Le commentaire BOFiP manque toujours au 10 octobre 2026, ce qui laisse sans doctrine le sort du déficit né de l’amortissement, la durée totale de l’amortissement et l’articulation entre rupture d’engagement et plus-value. La liste datée de ces points est tenue dans la section « Ce qui reste à confirmer » de la page de référence.
Côté déficit foncier, un point de mise à jour : le BOI-RFPI-BASE-30-20, dans sa version du 16 septembre 2025, mentionne encore des dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31 décembre 2025, alors que l’article 47, II de la loi vise désormais celles payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.
Pour un projet concret, faites valider l’éligibilité et le calcul par un professionnel au vu des textes en vigueur à la date de votre acquisition. Le côté déficit foncier se calcule directement avec vos montants de travaux et votre tranche marginale sur la page des simulateurs. Les autres comparatifs du dispositif, dont statut du bailleur privé ou LMNP, sont regroupés dans le dossier du statut du bailleur privé.
En résumé
Le déficit foncier déduit les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration l’année de leur paiement, sans plafond de loyer, avec une imputation sur le revenu global limitée à 10 700 € (jusqu’à 21 400 € avec des dépenses énergétiques éligibles) et un report de dix ans. Le statut du bailleur privé amortit le prix et les travaux sur la durée, sous un plafond de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer, contre neuf ans de location à loyer plafonné, et il admet des travaux de reconstruction que le droit commun ne déduit pas. Les mêmes travaux ne peuvent pas être à la fois amortis et déduits. Une maison individuelle, un bien démembré, un chantier inférieur à 30 % du prix ou une location à un proche ne relèvent que du droit commun. Lorsque les deux régimes sont ouverts, les textes ne désignent pas de gagnant : le résultat dépend du loyer accepté, de la nature des travaux, de la tranche d’imposition et de la durée de détention.