Ce contenu est un guide d’information générale, pas un conseil fiscal personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire). Les chiffres et références de cet article ont été vérifiés sur le Code général des impôts (Légifrance) et le BOFiP à la date indiquée en tête d’article.
La réponse courte : non, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. L’article 200-0 A du Code général des impôts dresse la liste des avantages plafonnés, et le déficit foncier ordinaire n’y figure pas.
Cette page montre ce que cette liste contient, ce qu’elle exclut, et où se situe exactement le déficit foncier. Elle ne réexplique pas son fonctionnement interne : pour cela, voyez le dossier consacré au déficit foncier et la page sur son plafond propre de 10 700 €.
Quels sont les deux plafonds qu’il ne faut pas confondre ?
Le mot « plafond » désigne ici deux mécanismes sans rapport l’un avec l’autre.
| Plafond des niches fiscales | Plafond du déficit foncier | |
|---|---|---|
| Montant | 10 000 € par an (18 000 € avec l’outre-mer et les SOFICA) | 10 700 € par an (jusqu’à 21 400 € en rénovation énergétique) |
| Base légale | Art. 200-0 A du CGI | Art. 156, I, 3° du CGI |
| Ce qui est limité | L’impôt que font gagner, ensemble, les avantages listés | Le montant de déficit imputé sur le revenu global |
| Unité | Des euros d’impôt | Des euros de revenu |
| Le déficit foncier est-il concerné ? | Non | Oui, c’est sa limite propre |
Le plafond de 10 000 € est global : il additionne plusieurs avantages d’un même foyer et vérifie que l’impôt qu’ils font gagner ne dépasse pas ce montant. La limite de 10 700 € est interne au déficit foncier : elle borne la part de déficit imputable chaque année sur le revenu global. L’un compte des euros d’impôt, l’autre des euros de revenu.
Que plafonne réellement l’article 200-0 A du CGI ?
Le texte figure dans une section intitulée « Plafonnement de certains avantages fiscaux au titre de l’impôt sur le revenu ». Son 1 pose que le total des avantages mentionnés au 2 « ne peut pas procurer une réduction de l’impôt dû supérieure à un montant de 10 000 € ». Ce montant est porté à 18 000 € lorsque s’y ajoutent les réductions d’impôt pour investissement outre-mer (articles 199 undecies A, B et C), la réduction SOFICA (article 199 unvicies) et les réductions Pinel et Denormandie outre-mer (XII de l’article 199 novovicies). La version en vigueur date du 21 février 2026 et résulte de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (articles 17 et 57).
Le 2 énumère ensuite les avantages retenus. Il n’y en a que deux catégories :
- a) « l’avantage en impôt procuré par les déductions au titre de l’amortissement prévues aux h et l du 1° du I de l’article 31 et à l’article 31 bis ». Ce sont les amortissements Robien, Borloo neuf, Robien SCPI et Borloo SCPI, pour des investissements réalisés au plus tard en 2009 (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 50 et § 70) ;
- b) les réductions et crédits d’impôt sur le revenu, à l’exception de ceux que le texte nomme : dons, frais de scolarité, dépendance, prestations compensatoires, Malraux, aide aux personnes, cotisations syndicales, entre autres.
Le BOFiP résume la logique du b : les réductions et crédits d’impôt sont « par hypothèse » dans le champ du plafonnement, « s’ils n’en sont pas exclus par une disposition expresse » (§ 40).
Un point que la formule habituelle laisse de côté. On lit souvent que le plafond ne vise que les réductions et crédits d’impôt, jamais les déductions. Ce n’est pas tout à fait exact : le a) fait entrer dans le plafond une famille de déductions, celle des amortissements Robien et Borloo neuf. La bonne règle est donc celle de la liste. Une déduction n’est plafonnée que si le texte la nomme, et le déficit foncier ordinaire n’est pas nommé.
Pourquoi le déficit foncier n’est-il pas dans cette liste ?
Le déficit foncier est une déduction du revenu global. Le BOFiP l’écrit ainsi : le déficit foncier qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt « est déductible du revenu global », dans la limite annuelle de 10 700 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30). Il ne relève ni du a) ni du b) de l’article 200-0 A : ce n’est pas un amortissement Robien ou Borloo, et ce n’est ni une réduction ni un crédit d’impôt.
Le BOFiP consacré au champ du plafonnement le confirme par deux passages (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, version du 27 août 2026).
- § 80. Ne sont pas compris dans le dispositif « les dispositifs compris dans les modalités de détermination des revenus nets catégoriels (exonérations, abattements, déductions, à l’exception des déductions au titre de l’amortissement dans le cadre des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif […]) ».
- § 110. Ne sont pas compris, « par leur nature », dans le champ du plafonnement, notamment : « l’avantage en impôt procuré par les déficits fonciers imputables sans limitation de montant » et « l’avantage en impôt procuré par les charges déductibles du revenu global ». Le même paragraphe cite aussi l’abattement du régime micro-foncier.
La différence de mécanique explique le reste. Une déduction diminue le revenu imposable, et son effet sur l’impôt dépend du barème : 10 000 € de déficit imputé correspondent à 3 000 € d’impôt pour une base située en entier dans la tranche à 30 %, à 4 100 € dans la tranche à 41 %. Une réduction d’impôt de 3 000 € vaut 3 000 € quelle que soit la tranche. Le plafonnement, lui, compte des euros d’impôt.
Le déficit foncier « mange »-t-il l’enveloppe des autres niches ?
Non, et c’est la portée pratique de la règle. Le déficit foncier n’étant pas compté, il ne réduit pas la marge disponible pour les avantages plafonnés. Voici trois foyers fictifs qui bénéficient des mêmes avantages plafonnés : 4 000 € de crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile et 7 500 € de réduction Denormandie.
| Foyer A | Foyer B | Foyer C | |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier imputé sur le revenu global | néant | 10 700 € | 21 400 € |
| Compté dans le plafond des niches ? | sans objet | Non | Non |
| Crédit d’impôt emploi à domicile | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| Réduction Denormandie | 7 500 € | 7 500 € | 7 500 € |
| Total des avantages plafonnés | 11 500 € | 11 500 € | 11 500 € |
| Plafond | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Excédent | 1 500 € | 1 500 € | 1 500 € |
L’excédent est le même dans les trois cas. Il « est ajouté à la cotisation d’impôt du contribuable » (BOI-IR-LIQ-20-20-10, § 1). Le déficit foncier agit ailleurs, en amont : il a diminué le revenu sur lequel l’impôt est calculé.
Une limite existe, mais elle porte sur les dépenses et non sur le plafond : « les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt » Pinel ou Denormandie « ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers » (CGI, art. 199 novovicies, I, F). Un même euro de travaux ne sert donc pas deux fois. Les conditions propres au Denormandie sont détaillées dans la page sur ce qui fait tomber la réduction Denormandie.
Quels dispositifs comptent dans les 10 000 €, et lesquels en sont exclus ?
Le BOFiP publie la liste, établie sur la législation en vigueur au 1er janvier 2026 (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 70 à § 110).
| Dispositif | Nature de l’avantage | Dans le plafond ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier (art. 156, I, 3°) | Déduction du revenu global | Non | Absent du 2 de l’art. 200-0 A ; BOFiP § 80 et § 110 |
| Régime micro-foncier | Abattement de 30 % | Non | BOFiP § 110 |
| Amortissements Robien et Borloo neuf (investissements jusqu’en 2009) | Déduction des revenus fonciers | Oui | Art. 200-0 A, 2, a |
| Duflot et Pinel | Réduction d’impôt | Oui, 10 000 € (18 000 € outre-mer) | Art. 199 novovicies |
| Denormandie ancien | Réduction d’impôt | Oui, 10 000 € (18 000 € outre-mer) | Art. 199 novovicies |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt | Oui | Art. 199 tricies |
| Location meublée non professionnelle (Censi-Bouvard) | Réduction d’impôt | Oui | Art. 199 sexvicies |
| Emploi d’un salarié à domicile | Crédit d’impôt | Oui | Art. 199 sexdecies |
| Frais de garde des jeunes enfants | Crédit d’impôt | Oui | Art. 200 quater B |
| Souscription au capital de PME (Madelin) | Réduction d’impôt | Oui | Art. 199 terdecies-0 A |
| Investissements outre-mer, SOFICA | Réduction d’impôt | Oui, plafond de 18 000 € | Art. 199 undecies A à C, 199 unvicies |
| Malraux, opérations engagées à compter de 2013 | Réduction d’impôt | Non, exclusion expresse | Art. 199 tervicies ; BOFiP § 95 |
| Malraux, permis ou déclaration déposés avant 2013 | Réduction d’impôt | Oui | BOFiP § 70 |
| Monuments historiques | Charges et déficits déductibles | Non | BOFiP § 80 et § 110 |
| Dons aux associations | Réduction d’impôt | Non, exclusion expresse | Art. 200 ; BOFiP § 100 |
Trois lignes méritent un commentaire.
- Loc’Avantages et Cosse ne sont pas le même avantage. Loc’Avantages est une réduction d’impôt, comptée dans le plafond. Le dispositif Cosse qui l’a précédé était une déduction spécifique des revenus fonciers (o du 1° du I de l’article 31), que l’article 200-0 A ne mentionne pas.
- Le Malraux n’est sorti du plafond qu’en 2013. La loi de finances pour 2013 l’a exclu à compter de l’imposition des revenus de 2013 ; les opérations dont la demande de permis ou la déclaration de travaux est antérieure au 1er janvier 2013 restent dans la liste des avantages plafonnés (BOFiP § 70 et § 95).
- Les monuments historiques relèvent d’un régime où le déficit foncier s’impute sur le revenu global sans limite de montant, comme celui des immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine (CGI, art. 156, I, 3°, premier alinéa). Le BOFiP les place expressément hors du plafonnement.
Pour un comparatif entre ces régimes, voyez déficit foncier, Denormandie ou Malraux.
Par quoi le déficit foncier est-il limité, alors ?
Par son propre texte, l’article 156, I, 3° du CGI :
- l’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an ;
- cette limite est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement sous amortissement Périssol ou sous dispositif Cosse (f et o du 1° du I de l’article 31) ;
- elle est rehaussée, sur option, à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles faisant passer un bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, pour des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103, art. 47) ;
- la fraction qui dépasse la limite, ainsi que celle qui provient des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
S’y ajoute une condition sans équivalent dans le plafonnement des niches : « l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Les cas de reprise du logement, de vacance et les exceptions légales sont dans la page sur la règle des trois ans ; c’est l’une des erreurs à éviter les plus coûteuses.
Pour savoir si un chantier atteint cette limite, et quelle part partira en report, le calcul se fait dans le simulateur de déficit foncier.
Et au micro-foncier ?
Le déficit foncier suppose le régime réel. Le régime micro-foncier, réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 €, applique un abattement de 30 % et ne permet de constater aucun déficit (article 32 du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10 ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1). Son abattement est lui aussi hors du plafonnement des niches : le BOFiP le cite parmi les abattements calculés sur le revenu brut catégoriel (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 110). Pour arbitrer entre les deux régimes, voyez micro-foncier ou régime réel.
Ce que les textes laissent ouvert
- Aucune ligne du BOFiP ne nomme le déficit foncier plafonné à 10 700 €. Le § 110 vise « les déficits fonciers imputables sans limitation de montant », formule qui décrit à la lettre les régimes sans limite, comme celui des monuments historiques. L’exclusion du déficit foncier ordinaire se déduit de deux éléments lus ensemble : la liste de l’article 200-0 A, qui ne le mentionne pas, et le § 80 du BOFiP sur les déductions comprises dans la détermination des revenus catégoriels. La conclusion est solide, mais elle ne repose pas sur une phrase qui dirait « le déficit foncier de l’article 156, I, 3° est hors plafonnement ».
- La liste du BOFiP est datée. Elle est établie sur la législation en vigueur au 1er janvier 2026 et le commentaire a été mis à jour le 27 août 2026. L’article 200-0 A est modifié presque chaque année : la liste doit être relue à la date de vos dépenses.
Ce qu’il faut retenir
- Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (article 200-0 A du CGI).
- La raison tient à la liste du texte : sont plafonnés les réductions et crédits d’impôt non exclus, et les amortissements Robien et Borloo neuf. Le déficit foncier, déduction du revenu global, n’y figure pas.
- Le BOFiP place hors du plafonnement les charges déductibles du revenu global et les déficits fonciers imputables sans limitation de montant (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 110).
- Le déficit foncier garde sa propre limite : 10 700 € par an sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € en rénovation énergétique, avec report du surplus sur dix ans (article 156, I, 3° du CGI).
- Pinel, Denormandie, Loc’Avantages et Censi-Bouvard sont dans le plafond ; le Malraux engagé depuis 2013, les monuments historiques et les dons n’y sont pas.
Avant de combiner déficit foncier et réductions d’impôt, faites confirmer votre situation par un professionnel du chiffre (expert-comptable ou avocat fiscaliste) et vérifiez la version des textes en vigueur à la date de vos travaux : ces règles évoluent d’une loi de finances à l’autre.