Votre père ou votre mère vient d’entrer en EHPAD. Sa maison est vide, les frais d’hébergement courent, et la louer semble la décision de bon sens. Avant de publier une annonce, trois questions se posent dans l’ordre : qui a le droit de signer ce bail, qui déclarera les loyers, et ce que la location fait perdre le jour où la maison sera vendue.
Cette page ne traite que la location nue. Elle ne dit rien de la location meublée.
Un point de méthode. Les articles de loi, les paragraphes du BOFiP et les fiches du service public cités ici ont été consultés le 10 octobre 2026. Quand une phrase relève d’une lecture et non de la lettre d’un texte, elle le dit. Plusieurs points ne sont tranchés par aucun des textes consultés : ils sont signalés comme tels. Le sujet touche à la protection d’une personne vulnérable. Cette page décrit des règles, elle ne propose aucun moyen de se passer du juge, du tuteur ou du notaire quand leur intervention est prévue.
Qui est le bailleur quand la maison d’un parent en EHPAD est mise en location ?
Le bailleur est votre parent, parce qu’il est le propriétaire. Vous ne louez pas « la maison de votre mère » : c’est elle qui loue, éventuellement par votre intermédiaire.
Cette précision commande tout le reste. Le bail est conclu au nom de votre parent. Les loyers lui appartiennent. Les revenus fonciers sont les siens : selon la doctrine fiscale, ils sont réalisés, « d’une manière générale, par le propriétaire des immeubles » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30, § 1).
La seule question ouverte est donc celle de la signature : votre parent signe-t-il lui-même, ou quelqu’un signe-t-il pour lui, et avec quel pouvoir ?
Qui peut signer le bail : votre parent, un mandataire, un enfant habilité, un curateur, un tuteur ?
Cela dépend de la situation juridique de votre parent, pas de votre lien de parenté. Être son enfant ne donne aucun pouvoir par soi-même.
| Situation de votre parent | Qui signe le bail | Texte consulté |
|---|---|---|
| Il décide seul, sans mesure de protection | Lui-même | Code civil, art. 414-1 : il faut être sain d’esprit pour faire un acte valable |
| Il vous a donné une procuration quand il était en état de le faire | Vous, en son nom, dans les limites de la procuration | Code civil, art. 1984, 1988 et 1989 |
| Mandat de protection future notarié, mis en œuvre | Le mandataire, après autorisation du juge selon le ministère de la justice | Code civil, art. 490 et 426 ; réponse ministérielle n° 5601 |
| Mandat de protection future sous seing privé, mis en œuvre | Le mandataire ne signe pas seul : il saisit le juge | Code civil, art. 493 et 426 |
| Habilitation familiale | La personne habilitée, dans le champ fixé par le juge, après requête en autorisation | Code civil, art. 494-6, 494-9 et 426 ; documents de tribunaux |
| Curatelle | Votre parent, avec la signature du curateur, après autorisation du juge | Code civil, art. 467 et 426 |
| Tutelle | Le tuteur, après autorisation du conseil de famille ou du juge | Code civil, art. 426 et 505 |
Les mentions « après autorisation » de ce tableau ne valent que pour le logement de votre parent, résidence principale ou secondaire. Elles sont expliquées dans les deux sections suivantes, avec leur degré de certitude.
La procuration. Le mandat, ou procuration, est l’acte par lequel une personne donne à une autre « le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (code civil, art. 1984). Une limite est écrite : « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. » Pour un acte de propriété, « le mandat doit être exprès » (art. 1988). Aucun texte lu pour cette page ne dit dans quelle catégorie tombe le bail d’habitation consenti par une personne qui n’est pas protégée. Une procuration qui nomme la maison et autorise expressément sa mise en location évite la question, d’autant que le mandataire « ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat » (art. 1989).
Une procuration reste un acte que votre parent passe lui-même, et la loi pose une condition : « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit » (code civil, art. 414-1). Une procuration signée par une personne dont les facultés sont altérées s’expose à une action en nullité. Elle n’est pas un moyen d’éviter le juge : pour cette situation, la loi prévoit l’habilitation familiale, la curatelle ou la tutelle. Le mandat prend d’ailleurs fin par la tutelle du mandant (art. 2003). Si vous avez un doute sur l’état de votre parent, la question se pose à un notaire avant toute signature, pas après.
L’habilitation familiale. Elle intervient quand une personne ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération médicalement constatée de ses facultés. Le juge des tutelles peut alors habiliter un proche, choisi parmi les ascendants, les descendants, les frères et sœurs, le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin, à la représenter ou à l’assister (code civil, art. 494-1). Elle n’est ordonnée qu’en cas de nécessité, lorsque la procuration ou le mandat de protection future ne suffisent pas (art. 494-2). Elle peut être générale ou limitée à certains actes : vous ne signez que ce que le jugement vous confie (art. 494-6).
La curatelle. La personne en curatelle agit elle-même, avec l’assistance de son curateur pour les actes importants. Cette assistance prend une forme simple : la signature du curateur « à côté de celle de la personne protégée » (code civil, art. 467). Le curateur ne peut pas se substituer à elle pour agir en son nom ; s’il refuse son assistance, elle peut demander au juge l’autorisation d’agir seule (art. 469).
La tutelle. Le tuteur représente la personne protégée. Il accomplit seul les actes d’administration, mais il ne peut faire un acte de disposition qu’avec l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge (code civil, art. 504 et 505). Une règle protège la personne en cas de rétablissement : les baux consentis par le tuteur ne donnent au locataire, face à la personne protégée redevenue capable, aucun droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux à l’expiration du bail (art. 504).
Faut-il l’accord du juge des tutelles pour louer le logement d’une personne protégée ?
Oui : dès qu’une mesure de protection existe, le bail de son logement doit être autorisé par le juge, ou par le conseil de famille s’il en existe un. Le texte est net pour la tutelle. Pour les autres mesures, la réponse tient à la place de l’article dans le code et à la position du ministère de la justice.
Un mot sur le juge. Le code civil et les formulaires parlent du « juge des tutelles ». Depuis le 1er janvier 2020, ces fonctions sont exercées par le juge des contentieux de la protection (code de l’organisation judiciaire, art. L. 213-4-2), au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité. Les deux expressions désignent ici le même juge.
La règle figure à l’article 426 du code civil, qui protège le logement de la personne. Son premier alinéa pose le principe : le logement et les meubles qui le garnissent, « qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible ». L’entrée en établissement ne fait donc pas de la maison un bien ordinaire. Elle reste le logement que la loi veut garder disponible, au cas où votre parent reviendrait.
Le deuxième alinéa limite ce que le simple pouvoir d’administrer permet : seulement des « conventions de jouissance précaire », qui cessent « dès le retour de la personne protégée dans son logement », malgré toute clause contraire.
Le troisième alinéa vise directement le bail. S’il devient nécessaire, ou s’il est de l’intérêt de la personne protégée, qu’il soit disposé des droits relatifs à son logement « par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail », l’acte « est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué ». Le même alinéa ajoute une formalité quand l’acte a pour finalité l’accueil de la personne dans un établissement : l’avis préalable d’un médecin qui n’exerce aucune fonction et n’occupe aucun emploi dans cet établissement.
Le décret qui classe les actes de gestion confirme cette lecture. En règle générale, la conclusion d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur est un acte d’administration, que le tuteur fait seul. Mais la « disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, par aliénation, résiliation ou conclusion d’un bail » est rangée parmi les actes de disposition (décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, annexe 1). Louer un studio que votre parent possédait déjà comme investissement et louer la maison qu’il habitait ne relèvent donc pas du même régime.
Pour la curatelle, deux textes se combinent. L’article 467 exige l’assistance du curateur pour tout acte qui, en tutelle, requerrait une autorisation : le bail du logement en fait partie, donc le curateur cosigne. L’article 426, lui, parle de « la personne protégée » sans distinguer les mesures, et il est rangé dans les dispositions générales communes à toutes. Le ministère de la justice en tire la conséquence : cet article « s’applique à toutes les mesures de protection juridique » (réponse ministérielle n° 5601, Journal officiel du 9 mai 2023). La signature du curateur ne remplace donc pas l’autorisation du juge. Aucun texte lu ne le dit en nommant la curatelle : le greffe confirmera la marche à suivre pour votre dossier.
Habilitation familiale ou mandat de protection future : le juge doit-il aussi autoriser le bail ?
Oui, selon le ministère de la justice et selon les documents de tribunaux consultés. Mais les articles propres à ces deux mesures ne le disent pas eux-mêmes, et la Cour de cassation ne s’est pas prononcée. C’est le point le moins net de cette page.
Voici ce qui est écrit dans le code. L’habilitation familiale peut porter sur « un ou plusieurs des actes que le tuteur a le pouvoir d’accomplir, seul ou avec une autorisation » (code civil, art. 494-6). Le même article ne réserve expressément au juge que l’acte de disposition à titre gratuit, comme une donation, et l’acte pour lequel la personne habilitée serait en opposition d’intérêts avec la personne protégée. Aucun des articles 494-1 à 494-12 ne cite l’article 426, et le mot « logement » n’y figure pas.
Voici ce qui conduit pourtant à demander l’autorisation. L’article 426 est placé dans les dispositions générales du chapitre consacré aux mesures de protection juridique des majeurs, chapitre qui contient le mandat de protection future (section 5) et l’habilitation familiale (section 6). Interrogé en 2023 sur le mandat de protection future, le ministère de la justice a répondu que l’article 426 « s’applique à toutes les mesures de protection juridique », qu’il déroge à l’article 490, et que plusieurs cours d’appel ont jugé en ce sens, la Cour de cassation n’ayant pas eu à se prononcer (réponse ministérielle n° 5601).
Pour l’habilitation familiale, deux documents de juridictions vont dans le même sens. Le guide pratique du tribunal de Paris, daté de 2019, range parmi les actes soumis à l’autorisation du juge « tout acte de disposition des droits relatifs au logement » de la personne protégée, en citant la vente et la conclusion ou la résiliation d’un bail. Un formulaire d’un tribunal judiciaire, diffusé sur le site des cours d’appel, s’intitule « Requête en vue de la mise en location du logement de la personne protégée », pour l’habilitation familiale générale, au visa de l’article 426. Il demande deux estimations de la valeur locative et, si la personne est entrée en établissement, le certificat d’un médecin extérieur attestant que le retour à domicile est impossible. La fiche du service public sur l’habilitation familiale (vérifiée le 19 juin 2026) cite, elle, la vente de la résidence principale et secondaire parmi les actes soumis à autorisation, sans mentionner le bail.
Ces documents ne sont ni la loi ni un arrêt, et les pièces demandées varient d’un tribunal à l’autre. Mais ils convergent, et la sanction d’une erreur est écrite : si la personne habilitée accomplit seule un acte « qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge, l’acte est nul de plein droit » (art. 494-9). Un bail annulé est un préjudice pour votre parent comme pour le locataire. Déposez une requête au juge avant de signer, et relisez le jugement d’habilitation : c’est lui qui fixe le champ de vos pouvoirs.
Le mandat de protection future obéit à la même logique. Le mandat notarié « inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation » (code civil, art. 490), et aucun article de sa section ne cite l’article 426. Le ministère de la justice considère pourtant que l’article 426 l’emporte : l’autorisation du juge reste nécessaire pour disposer du logement. Le mandat sous seing privé est plus étroit : il est limité « aux actes qu’un tuteur peut faire sans autorisation », et le mandataire saisit le juge pour un acte soumis à autorisation (art. 493). Or le bail du logement est, en tutelle, un acte soumis à autorisation : le mandataire sous seing privé ne le signe donc pas seul. Le notaire qui a reçu le mandat est l’interlocuteur naturel.
Pouvez-vous louer vous-même la maison de votre parent, ou y loger un petit-enfant ?
Pas sans passer par le juge, si vous êtes le tuteur ou la personne habilitée.
Pour le tuteur, le code est précis. Il ne peut pas acheter les biens de la personne protégée ni « les prendre à bail ou à ferme » ; une seule exception existe, à titre exceptionnel, dans l’intérêt de la personne protégée et sur autorisation du conseil de famille ou du juge, et elle est fermée au mandataire judiciaire professionnel (code civil, art. 508 et 509). Pour la personne habilitée, la fiche du service public range parmi les actes interdits le fait d’« acquérir ou louer à titre personnel des biens appartenant à la personne protégée » (fiche F33367). Aucun des articles 494-1 à 494-12 ne reprend cette interdiction dans ces termes. Le texte qui s’en approche est l’article 494-6 : en habilitation générale, il écarte tout acte où la personne habilitée serait en opposition d’intérêts avec la personne protégée, sauf autorisation exceptionnelle du juge. Rien n’a été lu sur le curateur qui voudrait louer pour lui-même : la question se pose au juge.
Quand le locataire est un autre membre de la famille, le bail obéit aux mêmes règles de signature et d’autorisation que pour un inconnu. Côté fiscal, la location à un proche n’est admise que si elle est réelle : un bail, un loyer effectivement payé, un montant cohérent avec le marché. Ces conditions sont détaillées dans la page sur le bail consenti à un membre de la famille. Un petit-enfant locataire de son grand-parent ne peut par ailleurs pas compter sur une aide au logement : voir les liens de parenté qui ferment l’APL.
L’occupation gratuite n’est pas une solution neutre. Un logement mis gratuitement à la disposition d’un tiers, sans contrat de location, est un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance : aucun revenu n’est imposé, et aucune charge n’est déductible (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 et § 100). Elle a aussi, sur la plus-value et la taxe foncière, le même effet qu’une location : ce point est traité plus bas.
Qui déclare les loyers : votre parent ou vous ?
Votre parent. Les loyers figurent sur sa déclaration de revenus, pas sur la vôtre, même si c’est vous qui gérez la location.
Le principe découle de la propriété : les revenus fonciers sont réalisés par le propriétaire de l’immeuble (BOI-RFPI-CHAMP-30, § 1), et toute personne imposable souscrit une déclaration d’ensemble de ses revenus (BOFiP BOI-IR-DECLA-20-10-10, § 1). Un parent hébergé en établissement continue donc de déposer sa propre déclaration.
Qui la signe quand il ne le peut plus ? La doctrine ne contient qu’une phrase, rédigée dans un vocabulaire ancien : pour « les mineurs non émancipés ou les interdits, la déclaration est signée par le père ou le tuteur » (§ 300). L’appliquer au majeur sous tutelle est une lecture, pas une citation. Le même paragraphe ne dit rien de la curatelle, de l’habilitation familiale ni du mandat de protection future. En curatelle renforcée, un autre texte règle l’encaissement : le curateur perçoit seul les revenus « sur un compte ouvert au nom » de la personne protégée (code civil, art. 472). Pour la déclaration elle-même, le service des impôts des particuliers de votre parent indique la marche à suivre.
Deux situations changent la réponse. Si la maison est en indivision, par exemple après le décès de l’autre parent, ou si votre parent n’en a que l’usufruit et que les enfants sont nus-propriétaires, la doctrine prévoit des « règles particulières » (BOI-RFPI-CHAMP-30, § 10). Le paragraphe qui les détaille n’a pas été relu pour cette page. Elles sont exposées dans les articles du site sur un bien loué détenu à plusieurs et sur la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans ces cas, vérifiez aussi qui doit signer le bail : la question dépasse cette page.
Un dernier élément pèse dans le calcul de l’impôt de votre parent. Les personnes accueillies en établissement bénéficient d’une réduction d’impôt égale à 25 % des dépenses qu’elles supportent au titre de la dépendance et de l’hébergement, dans la limite de 10 000 € de dépenses par an et par personne hébergée (CGI, art. 199 quindecies). Le texte parle d’une réduction d’impôt, non d’un crédit : elle vient en diminution de l’impôt de votre parent. Ses modalités précises, détaillées par la doctrine, n’ont pas été relues pour cette page.
Micro-foncier ou régime réel pour une maison louée après une remise en état ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels de votre parent n’excèdent pas 15 000 € : un abattement de 30 % remplace alors toutes les charges (CGI, art. 32). Les loyers se portent en case 4BE de la déclaration 2042. Si la maison a demandé des travaux importants avant d’être louée, seul le régime réel permet de les déduire, avec une option qui engage pour trois ans ; les loyers se déclarent alors ligne 211 de la déclaration 2044, et le résultat se reporte en case 4BA. Ces numéros sont ceux du millésime 2026, qui sert aux revenus de 2025 ; ils peuvent changer, et le guide des lignes de la déclaration 2044 les reprend un par un.
La maison était le domicile de votre parent : les travaux payés quand il l’habitait, ceux payés entre son départ et l’arrivée du locataire, et les intérêts d’un éventuel prêt suivent les règles décrites dans l’article sur les travaux et les intérêts d’un ancien domicile mis en location. Elles ne sont pas reprises ici. Le choix du régime est comparé dans la page micro-foncier ou réel.
La location fait-elle perdre l’exonération de plus-value à la vente ?
Oui : l’exonération prévue pour les résidents d’établissement suppose que la maison soit restée sans aucune occupation, et un bail est une occupation.
Au jour de la vente, la maison n’est plus la résidence principale de votre parent, alors que l’exonération ordinaire vise le logement qui a cette qualité « au jour de la cession » (CGI, art. 150 U, II, 1°). La doctrine admet un assouplissement : si le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise quand la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus, « sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement » par des membres de la famille ou des tiers (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190). Cette première voie, qui ne comporte pas de condition de revenu, est donc fermée par un bail.
Au-delà de ce délai, la loi a créé une exonération propre aux résidents d’établissement. Elle vise les immeubles « qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation », lorsque le vendeur est désormais résident d’un établissement pour personnes âgées ou pour adultes handicapés (CGI, art. 150 U, II, 1° ter). Trois autres conditions sont écrites dans la même phrase :
- La vente intervient « dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement ».
- Le vendeur n’est pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.
- Son revenu fiscal de référence de cette même année n’excède pas la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI.
La doctrine détaille la condition d’occupation, et elle est stricte. Le logement « ne doit être ni loué ni mis à la disposition gratuite d’un tiers, y compris pour une courte période » (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-20, § 90). Une seule tolérance existe : l’exonération n’est pas remise en cause lorsque le conjoint, les personnes à charge ou le concubin, « qui résidaient dans le logement au jour de son départ », ont continué à l’occuper. Pour tous les autres, la phrase est sans nuance : l’occupation « à quelque titre que ce soit, par toute autre personne, entraîne la remise en cause de l’exonération ». Un enfant qui s’installe dans la maison, un petit-enfant hébergé le temps de ses études, un locataire de six mois : le texte ne distingue pas.
Le délai se compte de la date d’entrée dans l’établissement, où le vendeur doit avoir résidé sans discontinuer, le cas échéant dans plusieurs établissements successifs, à la date de l’acte authentique (§ 200). Le compromis ne suffit pas. Le BOFiP donne un exemple utile : un contribuable quitte sa maison pour vivre chez ses enfants, puis entre en établissement plus de trois ans après. Le délai de deux ans part de l’entrée en établissement, mais la maison ne doit avoir fait l’objet d’aucune occupation depuis le premier départ (§ 220). Aucune déclaration n’est à déposer : c’est l’acte de vente qui mentionne l’exonération et son fondement (§ 230).
Pour le plafond de ressources, la loi renvoie au II de l’article 1417 du CGI, dont les montants sont revalorisés chaque année, et le BOFiP précise que la limite à retenir est celle de l’avant-dernière année précédant la vente (§ 170). Sur Légifrance, les versions de cet article en vigueur du 19 juin 2025 au 1er juillet 2026 fixent la limite, en métropole, à 29 815 € pour la première part de quotient familial, plus 6 966 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 484 € pour les suivantes. La version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 la porte à 30 083 €, 7 029 € et 5 533 €. La fiche du service public sur la plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026) affiche, pour une vente en 2026 et un revenu de 2024, 30 024 €, 7 015 € et 5 522 € : ces chiffres ne correspondent à aucune des versions lues. L’ordre de grandeur est le même, mais l’écart interdit de retenir ici un montant : c’est le notaire chargé de la vente qui arrête le plafond applicable à votre parent.
Une précision de lecture : le BOFiP, daté de 2013, parle encore de l’impôt de solidarité sur la fortune (§ 150). La loi en vigueur vise l’impôt sur la fortune immobilière, et c’est elle qui s’applique.
Perdre cette exonération ne veut pas toujours dire payer. La plus-value relève alors du régime de droit commun, qui comporte des abattements pour durée de détention : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et 4 % pour la vingt-deuxième (CGI, art. 150 VC). Selon impots.gouv.fr, l’exonération totale est acquise après vingt-deux ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après trente ans pour les prélèvements sociaux (page « Plus-values exonérées », modifiée le 28 septembre 2022). Une maison détenue depuis plus de trente ans ne perd donc rien, sur ce terrain, à être louée. L’enjeu se concentre sur les maisons achetées plus récemment.
Et l’allègement de taxe foncière des personnes hébergées en établissement ?
Il suppose que votre parent conserve la jouissance de la maison, ce qui ne s’accorde pas avec un locataire qui en fait son domicile.
Certaines personnes âgées ou de condition modeste bénéficient d’une exonération, d’un abattement ou d’un dégrèvement de taxe foncière sur leur résidence principale. L’article 1391 B bis du CGI maintient cet avantage aux personnes « qui conservent la jouissance de l’habitation qui constituait leur résidence principale » avant d’être hébergées durablement en établissement, à compter de l’année qui suit leur entrée. Les conditions d’âge, d’allocation et de revenu restent celles de chaque avantage ; elles n’ont pas été relues pour cette page.
La doctrine précise la condition de jouissance : le logement « ne doit pas constituer la résidence principale d’une autre personne, même à titre gratuit », avec la même tolérance que pour la plus-value en faveur des membres du foyer fiscal et du concubin qui y résidaient au départ (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-50, § 10). Ce BOFiP n’emploie pas le mot « location ». Conclure que le bail fait tomber l’allègement est une application de cette phrase : une maison louée nue est, en pratique, la résidence principale de son locataire. Le droit étant déterminé chaque année (§ 60), l’effet se lit sur l’avis de taxe foncière de l’année qui suit.
Cet allègement ne concerne que les parents qui en remplissaient les conditions. Pour les autres, la taxe foncière reste due dans tous les cas, et elle devient une charge déductible des loyers au régime réel.
Les loyers changent-ils quelque chose à l’aide sociale à l’hébergement ?
Cette page ne répond pas à cette question : elle sort de la fiscalité, et les textes qui la règlent n’ont pas été lus.
La seule source consultée est la fiche du service public sur l’aide sociale à l’hébergement (vérifiée le 1er janvier 2026). Elle ne traite ni des loyers ni du logement du résident. Si votre parent perçoit cette aide ou va la demander, interrogez les services du département avant de signer un bail.
Louer, vendre dans les deux ans ou laisser vide : que compare-t-on ?
On compare trois régimes fiscaux différents, et pas seulement un loyer à une absence de loyer.
| Choix | Revenus et charges | Plus-value et taxe foncière |
|---|---|---|
| Louer | Loyers imposables au nom de votre parent ; charges déductibles au régime réel | Exonération de la résidence principale et exonération du 1° ter fermées ; condition de jouissance de l’allègement de taxe foncière non remplie |
| Laisser vide et vendre dans le délai | Aucun revenu ; charges non déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 et § 100) | Exonération de la résidence principale si la vente intervient dans un délai normal ; au-delà, exonération du 1° ter possible si ses quatre conditions sont réunies ; allègement de taxe foncière conservé si votre parent y avait droit |
| Laisser vide sans vendre | Aucun revenu ; charges non déductibles | Exonération du 1° ter perdue une fois le délai écoulé ; restent les abattements pour durée de détention |
Quelques remarques sur ce tableau. La première ligne ne dit pas que louer est un mauvais choix : pour une maison détenue depuis plus de trente ans, ou qui ne sera pas vendue du vivant de votre parent, l’exonération perdue ne pèse rien. La deuxième suppose que la vente soit signée chez le notaire avant la date limite ; si votre parent est protégé, la vente de son logement exige elle aussi l’autorisation prévue par l’article 426, ce qui prend du temps. La troisième est souvent celle que l’on subit sans l’avoir choisie. Les charges d’une maison simplement vide ne se déduisent de rien, sauf à établir qu’elle a été mise en location avec toutes diligences : voir l’article sur les charges d’un logement inoccupé.
Quel que soit le choix, la décision appartient à votre parent s’il peut la prendre, et à son représentant sous le contrôle du juge sinon. L’intérêt fiscal de la famille n’est pas le critère de la loi : l’article 426 parle de la nécessité et de l’intérêt de la personne protégée.
Que donne l’exemple d’une entrée en mars 2026, d’un bail en septembre et d’une vente en 2029 ?
Voici un exemple construit pour illustrer les règles. Les montants sont choisis pour le calcul ; ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation.
Une mère, veuve, seule propriétaire de sa maison achetée 180 000 € en 2012, entre en EHPAD le 10 mars 2026. Elle n’est pas protégée, elle est en état de décider, et elle donne à sa fille une procuration expresse pour louer la maison. Le bail, nu, prend effet le 1er septembre 2026 pour 800 € par mois. Elle n’a aucun autre revenu foncier. La maison est vendue 250 000 € en 2029.
| Élément | Montant ou date | Traitement |
|---|---|---|
| Loyers encaissés en 2026 (4 mois) | 3 200 € | Déclarés par la mère ; au micro-foncier, 2 240 € imposables après abattement de 30 % |
| Loyers encaissés en 2027 (12 mois) | 9 600 € | Au micro-foncier, 6 720 € imposables |
| Date limite d’une vente exonérée au titre du 1° ter | Avant le 10 mars 2028 | Délai inférieur à deux ans, apprécié à l’acte authentique (§ 200) |
| Vente en 2029 | 250 000 € | Exonération du 1° ter écartée : maison louée, et délai dépassé |
| Écart entre prix de vente et prix d’achat | 70 000 € | Plus-value de droit commun, avant frais, majorations et abattements, non calculés ici |
En 2029, la maison est détenue depuis seize ou dix-sept ans selon les dates, donc moins de vingt-deux ans. L’exonération par la durée de détention n’est pas acquise : la plus-value est imposable, après les abattements prévus pour cette durée. Le montant de l’impôt n’est pas calculé dans cet exemple, parce qu’il dépend de frais et de majorations qui n’y figurent pas.
Changeons une donnée. Si la maison était restée vide et que l’acte de vente avait été signé en janvier 2028, la condition de délai et la condition d’occupation du 1° ter seraient remplies. Vingt-deux mois après le départ, l’exonération ordinaire de la résidence principale, qui suppose un délai normal de vente, ne serait plus assurée : c’est le 1° ter qui jouerait. Il resterait soumis aux deux autres conditions, appréciées sur l’année 2026 : revenu fiscal de référence sous le plafond, et absence d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière.
Changeons-en une autre. Si la maison avait été louée de septembre 2026 à juin 2027, puis vendue en janvier 2028, le délai serait respecté mais l’exonération tomberait quand même : dix mois de location suffisent, puisque le texte écarte toute location « y compris pour une courte période » (§ 90).
Pour chiffrer l’effet des loyers et des charges sur l’impôt de votre parent, les simulateurs du site reprennent le calcul des revenus fonciers au micro-foncier et au réel.
Ce que cet article ne remplace pas
Trois points de cette page reposent sur une lecture et non sur un texte qui les tranche : la signature de la déclaration de revenus d’un majeur protégé, la perte de l’allègement de taxe foncière en cas de location, et la catégorie du bail dans une procuration générale. L’application de l’article 426 à la curatelle, à l’habilitation familiale et au mandat de protection future repose sur la place de l’article dans le code, sur une réponse ministérielle et sur des documents de tribunaux, pas sur un arrêt de la Cour de cassation : la requête au juge est la seule voie sûre. Le plafond de revenu de l’exonération de plus-value n’est pas arrêté ici, faute de concordance entre les sources. L’aide sociale à l’hébergement et l’obligation alimentaire ne sont pas traitées.
Ce guide décrit des règles générales en vigueur à la date de publication. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé. Avant de louer ou de vendre le logement d’un parent entré en établissement, trois interlocuteurs répondent chacun sur leur terrain : le juge des contentieux de la protection, qui exerce les fonctions de juge des tutelles, par son greffe, dès qu’une mesure de protection existe ou s’avère nécessaire ; un notaire pour la procuration, le mandat de protection future et la vente ; le service des impôts des particuliers de votre parent pour la déclaration des loyers et le calcul de la plus-value.