Ce contenu est un guide d’information générale, pas un conseil fiscal personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire) ou d’un point conseil de l’Anah. Les chiffres et références de cet article ont été vérifiés sur le Code général des impôts (Légifrance) et le BOFiP à la date indiquée en tête d’article.
Relecture du 10 octobre 2026, sur le texte brut de l’article 199 tricies et des BOI-IR-RICI-400 à 400-40. Sept corrections. La condition énergétique était résumée par « logements F ou G exclus » et attribuée au BOI-IR-RICI-400-20 : elle figure au BOI-IR-RICI-400-10, exige la classe E jusqu’aux baux de 2027 puis la classe D à compter de 2028, avec une règle propre aux anciens diagnostics et aux départements d’outre-mer. Les taux relèvent du IV de l’article, pas de ses I et II. Le plafonnement global ne vise pas « toutes les réductions et tous les crédits d’impôt » et ne se limite pas à eux. L’emploi à domicile et la garde d’enfant sont des crédits d’impôt, pas des réductions. Trois affirmations non retrouvées dans les textes sont retirées : la prise en charge des impayés par l’organisme d’intermédiation, l’ancienne distinction « 6 et 9 ans » du Cosse, et l’effet du déficit sur les prélèvements sociaux. Sont ajoutés : la fermeture du micro-foncier, la perte de la réduction non imputée, les règles de non-cumul, la reprise, les subventions de l’Anah, et le rattachement de la limite de 15 300 € au Cosse.
Loc’Avantages répond à une logique différente de celle du déficit foncier : ce n’est pas la dépense de travaux qui ouvre l’avantage, mais le choix de louer sous un plafond de loyer, dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le propriétaire obtient en retour une réduction d’impôt proportionnelle aux loyers.
Le mot compte. Loc’Avantages est une réduction d’impôt. Le dispositif qu’il a remplacé, le Cosse, était une déduction des revenus fonciers. Les deux se calculent, se plafonnent et s’articulent avec le déficit foncier de façon différente, et les confondre fausse notamment la limite d’imputation du déficit foncier, de 4 600 €. Le fonctionnement général du déficit est traité dans notre dossier déficit foncier : cette page porte sur le dispositif lui-même.
Loc’Avantages : une réduction d’impôt, pas une déduction
Le dispositif est codifié à l’article 199 tricies du Code général des impôts. Il ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu au bénéfice du contribuable domicilié en France qui donne un logement en location nue, à usage d’habitation principale, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah.
La réduction d’impôt est égale à un pourcentage des revenus bruts du logement conventionné. Ce pourcentage dépend de l’affectation du logement (location intermédiaire, sociale ou très sociale) et du recours ou non à l’intermédiation locative.
La différence de nature avec une déduction est la suivante :
- une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt calculé, pour le même montant quelle que soit la tranche d’imposition ;
- une déduction (charges déductibles, déficit foncier, ancienne déduction Cosse) diminue le revenu imposable : son effet dépend de la tranche marginale.
1 000 € de réduction Loc’Avantages retranchent 1 000 € de l’impôt. 1 000 € de déficit foncier imputés sur le revenu global retranchent 1 000 € du revenu imposable, soit 300 € d’impôt dans la tranche à 30 % et 410 € dans la tranche à 41 %.
Cette égalité a une limite, que le BOFiP énonce nettement : lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre de l’année, « le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes » et ne donne lieu à aucun remboursement (BOI-IR-RICI-400-30, § 100). Un bailleur peu imposé peut donc perdre une partie de l’avantage.
De « Cosse ancien » à Loc’Avantages : le changement de nature
Le nom « ex-Cosse ancien » renvoie au dispositif précédent, que le BOFiP appelle « Cosse ». Il figure toujours au o du 1° du I de l’article 31 du CGI, parmi les charges déductibles des revenus fonciers. C’est une déduction calculée sur les revenus bruts du logement :
| Dispositif Cosse | Loc’Avantages | |
|---|---|---|
| Texte | CGI, art. 31, I, 1°, o | CGI, art. 199 tricies |
| Nature | Déduction des revenus bruts fonciers | Réduction d’impôt sur le revenu |
| Montant | 15 %, 30 %, 50 % ou 70 % des revenus bruts selon la zone et la convention ; 85 % avec intermédiation locative | 15 % ou 35 % des revenus bruts ; 20 %, 40 % ou 65 % avec intermédiation locative |
| Demande de conventionnement enregistrée par l’Anah | Jusqu’au 28 février 2022 | Du 1er mars 2022 au 31 décembre 2027 |
| Limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global | 15 300 € (CGI, art. 156, I, 3°) | 10 700 €, limite de droit commun |
| Plafonnement global de l’article 200-0 A | Non retenu | Retenu |
Trois précisions lues dans les textes :
- Le Cosse n’est pas abrogé. Les conventions dont la demande a été enregistrée jusqu’au 28 février 2022 continuent de produire leurs effets (BOI-IR-RICI-400, remarque préliminaire). En revanche, le o cesse de s’appliquer aux prorogations de convention intervenant après le 1er janvier 2024.
- Les deux ne se cumulent pas sur un même logement : le IX de l’article 199 tricies exclut les déductions des f à o du 1° du I de l’article 31.
- La limite de 15 300 € appartient au Cosse. Le 3° du I de l’article 156 la réserve aux logements pour lesquels est pratiquée l’une des déductions des f ou o, soit l’amortissement Périssol et la déduction Cosse (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30). Un logement sous Loc’Avantages reste soumis à la limite de 10 700 €. Cette limite a été attribuée à tort à Loc’Avantages sur d’anciennes versions de ce site.
Le barème 2026 : les taux de réduction d’impôt
Le taux dépend de l’affectation du logement prévue par la convention et du recours à l’intermédiation locative. L’Anah désigne les trois niveaux de loyer par Loc1, Loc2 et Loc3.
| Niveau | Décote appliquée au plafond de loyer | Taux en location directe | Taux avec intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| Loc1 (location intermédiaire) | 15 % | 15 % | 20 % |
| Loc2 (location sociale) | 30 % | 35 % | 40 % |
| Loc3 (location très sociale) | 45 % | non prévu | 65 % |
Ces taux sont ceux du IV de l’article 199 tricies, repris au BOI-IR-RICI-400-30, § 70. Le taux de 65 % n’existe qu’avec intermédiation locative : le texte ne prévoit aucun taux pour la location très sociale en location directe.
L’intermédiation locative fait intervenir un tiers agréé par l’État en application de l’article L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation. Elle prend deux formes : la location du logement à un organisme agréé, qui le sous-loue ou le met à disposition, ou un mandat de gestion confié à une agence immobilière sociale agréée (BOI-IR-RICI-400-20-20, § 160 à § 240).
Ce que donnent ces taux, pour 1 000 € de loyer de marché estimé
Le plafond de loyer part d’une estimation du loyer de marché par commune, fixée par arrêté, à laquelle s’applique la décote. Le tableau suppose un loyer pratiqué égal au plafond.
| Niveau | Loyer mensuel maximal | Réduction d’impôt par mois, location directe | Réduction d’impôt par mois, intermédiation |
|---|---|---|---|
| Loc1 | 850 € | 127,50 € | 170 € |
| Loc2 | 700 € | 245 € | 280 € |
| Loc3 | 550 € | sans objet | 357,50 € |
Ce tableau est une lecture arithmétique du barème, pas une mesure de rentabilité. Le loyer encaissé reste imposable, la réduction ne vaut que dans la limite de l’impôt dû et du plafonnement global, et l’estimation de l’arrêté n’est pas le loyer que le logement obtiendrait réellement.
Les plafonds : loyer et ressources du locataire
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Un loyer plafonné. Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas dépasser, pendant toute la durée de la convention, un plafond défini par commune (par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille) à partir d’une estimation du loyer de marché, puis affecté de la décote de 15 %, 30 % ou 45 % (BOI-IR-RICI-400-20-30, § 20 à § 100). Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2026, ces plafonds résultent de l’arrêté du 6 janvier 2026, publié au Journal officiel du 31 janvier 2026. L’Anah signale un simulateur sur le site france-renov.gouv.fr.
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Des ressources du locataire plafonnées, appréciées à la date de conclusion du bail. Les plafonds varient selon la situation géographique du logement et son affectation ; pour la location intermédiaire, ils sont identiques à ceux du dispositif Pinel (BOI-IR-RICI-400-20-30, § 280 à § 320). Les montants 2026 sont au BOI-BAREME-000017-20260310.
Ces deux niveaux de plafonds servent aussi de référence au statut du bailleur privé, qui y renvoie pour ses loyers social et très social.
Les autres conditions :
- le logement est loué nu, à usage d’habitation principale, et occupé comme tel au moins huit mois par an (BOI-IR-RICI-400-20-10, § 1) ;
- le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni avec une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. En droit commun, louer à un enfant ou à un parent reste possible sous les conditions exposées dans la page dédiée (voir aussi le bail familial et les aides du locataire) ;
- en métropole, le logement atteint au minimum la classe E pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 décembre 2027, et la classe D à compter du 1er janvier 2028. Avec une évaluation énergétique antérieure au 30 juin 2021 encore valide, le critère est une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an (BOI-IR-RICI-400-10, § 90 et § 100). L’Anah retient de son côté l’étiquette E pour une convention sans travaux et D pour une convention avec travaux ;
- la convention dure au moins six ans et peut être renouvelée par période de trois ans (BOI-IR-RICI-400-20-10, § 1). La location doit être effective et continue : après le congé d’un locataire, à défaut de relocation effective dans un délai de douze mois, l’avantage est remis en cause (BOI-IR-RICI-400-20-20, § 40).
Qui peut en bénéficier : indivision, société, démembrement
- En direct, les loyers doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Un logement inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.
- En indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction dans la limite de la quote-part des revenus bruts correspondant à ses droits.
- Par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (société civile immobilière, société civile de placement immobilier, notamment), la réduction revient à l’associé personne physique, à hauteur de ses droits, à condition qu’il conserve la totalité de ses titres pendant toute la durée de la convention. Le bail ne peut pas être conclu avec un associé, un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants (BOI-IR-RICI-400-10, § 1, § 30 et § 190 ; BOI-IR-RICI-400-20-20, § 90). Sur le régime foncier de ces sociétés, voir déficit foncier et SCI.
- En démembrement, seul l’usufruitier peut bénéficier de l’avantage (BOI-IR-RICI-400-10, § 220).
L’Anah indique que le conventionnement est accessible à tous les propriétaires bailleurs, « personnes physiques ou personnes morales ». La réduction d’impôt, elle, est un avantage d’impôt sur le revenu : elle ne profite qu’aux personnes physiques, directement ou comme associées.
Réduction ou déduction : pourquoi ça change tout pour le plafond des niches
Loc’Avantages entre dans le plafonnement global de 10 000 € par an de l’article 200-0 A du CGI. Le BOFiP l’écrit en toutes lettres (BOI-IR-RICI-400-30, § 170).
Ce plafonnement est souvent résumé par « les réductions et crédits d’impôt ». Le texte est plus précis. Il retient d’une part l’avantage en impôt procuré par certaines déductions au titre de l’amortissement (h et l du 1° du I de l’article 31, article 31 bis), d’autre part les réductions et crédits d’impôt sur le revenu, à l’exception d’une liste d’articles. L’article 199 tricies ne figure pas dans cette liste.
La réduction Loc’Avantages s’additionne donc aux autres avantages retenus, par exemple le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile ou celui des frais de garde des jeunes enfants. Au-delà de 10 000 €, l’excédent n’est pas accordé.
Le déficit foncier, lui, n’est pas retenu par ce plafonnement, pas plus que ne l’était la déduction Cosse. Le détail est dans notre page sur le plafond des niches fiscales.
Loc’Avantages et déficit foncier : concurrents ou complémentaires ?
Les deux ne récompensent pas la même chose, et aucun des textes lus n’interdit de les cumuler.
- Le déficit foncier naît de la dépense : quand les charges déductibles, dont les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, dépassent les loyers, la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 €, à concurrence de dépenses de rénovation énergétique éligibles : voir le plafond du déficit foncier.
- Loc’Avantages naît du loyer : la réduction se calcule sur les revenus bruts, sans lien avec les charges.
Un logement sous convention Loc’Avantages relève des revenus fonciers, et ses charges se déduisent dans les conditions de droit commun. Trois règles encadrent la combinaison :
- Le micro-foncier est fermé. Le h du 2 de l’article 32 du CGI exclut du micro-foncier le foyer propriétaire d’un logement au titre duquel la réduction d’impôt est demandée (BOI-IR-RICI-400-30, § 150). Tous les revenus fonciers du foyer passent au réel : voir notre page sur le choix entre micro-foncier et réel.
- Deux durées de location se superposent. La convention court au moins six ans. Un déficit imputé sur le revenu global oblige par ailleurs à maintenir l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation : voir la règle des trois ans.
- Certains avantages sont exclus sur le même logement. Le IX de l’article 199 tricies écarte les déductions des f à o du 1° du I de l’article 31, l’article 31 bis et les réductions d’impôt des articles 199 decies I, 199 undecies A, 199 septvicies (Scellier) et 199 novovicies (Pinel et Denormandie), ainsi que les monuments historiques. Le BOFiP admet en revanche le cumul avec la réduction d’impôt Malraux (BOI-IR-RICI-400-30, § 120 à § 160). La plage « f à o » contient, à la lettre, les i et j rétablis en 2026 pour l’amortissement du statut du bailleur privé ; le commentaire du BOFiP, daté du 6 mars 2025, est antérieur à ce rétablissement et ne les mentionne pas.
Le déficit foncier ne figure dans aucune de ces listes d’exclusion.
Les subventions de l’Anah liées à la convention
La convention peut être conclue avec ou sans travaux. Le guide des aides de l’Anah, dans son édition de septembre 2026 (pages 29 et 30), indique pour les conventions avec travaux, en métropole :
| Nature des travaux | Taux de subvention | Plafond de travaux | Maximum par logement |
|---|---|---|---|
| Rénovation globale d’un logement très dégradé | 35 % du montant hors taxes | 1 000 € HT par m², dans la limite de 80 m² | 28 000 € |
| Sécurité et salubrité de l’habitat, autonomie de la personne | 35 % | 750 € HT par m², dans la limite de 80 m² | 21 000 € |
| Autres travaux de rénovation, dont énergétique avec un gain d’au moins 35 % | 25 % | 750 € par m², dans la limite de 80 m² | 15 000 € |
Le guide mentionne aussi des primes, dont une prime d’intermédiation locative pour les niveaux Loc2 et Loc3, et l’obligation de recourir à un Accompagnateur Rénov’ en cas de travaux de rénovation énergétique. Côté déclaration, la ligne 213 du formulaire 2044 s’intitule « Recettes brutes diverses (y compris subventions ANAH et indemnités d’assurance) » : voir notre guide des cases du formulaire 2044. Les autres aides mobilisables par un bailleur sont dans le dossier aides à la rénovation.
Le dispositif est-il encore ouvert en 2026 ?
Oui. L’article 199 tricies vise les conventions dont la demande est enregistrée par l’Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027. Cette échéance résulte de la loi de finances pour 2025, qui a prorogé le dispositif.
À titre de comparaison, la réduction d’impôt Pinel de l’article 199 novovicies ne vise que les logements acquis jusqu’au 31 décembre 2024. Une date d’ouverture ne préjuge ni d’une reconduction, ni d’une fermeture : elle est à vérifier au moment du projet.
Une fois la convention en cours, la réduction s’applique à compter de sa prise d’effet et pendant toute sa durée. À l’échéance, si le bail est en cours, le bénéfice est maintenu jusqu’à la date de renouvellement ou de reconduction de ce bail, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions sont remplies (article 199 tricies, VI).
Points de vigilance avant de se lancer
- La reprise porte sur toute la réduction obtenue. En cas de non-respect d’une condition, ou de cession du logement ou des parts, la réduction d’impôt obtenue est reprise au titre de l’année de la rupture ou de la cession (article 199 tricies, VIII). Trois cas l’écartent : l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, le décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
- La vacance est encadrée. Après un congé, le logement doit être remis en location ; au-delà de douze mois sans relocation effective, l’avantage est remis en cause.
- La classe énergétique exigée monte en 2028. Un logement classé E satisfait la condition pour un bail conclu ou renouvelé jusqu’au 31 décembre 2027, pas pour un bail renouvelé à compter du 1er janvier 2028.
- La réduction se perd si l’impôt est insuffisant. Elle n’est ni reportable ni remboursable.
- Elle consomme le plafonnement global de 10 000 €, avec les autres réductions et crédits d’impôt retenus.
- L’intermédiation locative change le taux, et la relation locative. Le bail est conclu avec un organisme agréé, ou la gestion confiée à une agence immobilière sociale.
Avant de signer une convention, le calcul se fait sur le cas précis : loyer plafond de la commune, loyer pratiqué sans convention, impôt dû, travaux éventuels. Cette page donne la grille de lecture des textes ; elle ne remplace pas ce chiffrage par un professionnel.