Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation individuelle, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou le service des impôts compétent.
Le devis du menuisier ou de l’isolation arrive, et le logement est loué nu. Une dépense peut alors être parfaitement déductible et rester hors du plafond rehaussé de déficit foncier. Une autre, techniquement irréprochable, peut n’être déductible à aucun titre parce qu’elle sert un agrandissement. Tout tient à trois questions à poser dans l’ordre : la nature du chantier, les critères techniques du matériau, puis le changement de classe du logement.
Cet article ne traite que l’enveloppe du logement. Le chauffage a sa page : chaudière et pompe à chaleur chez un bailleur. La liste complète du périmètre énergétique et les travaux qui se déduisent en général sont traités à part.
Le remplacement de fenêtres est-il déductible des revenus fonciers ?
Oui en principe, au régime réel, pour un logement loué nu, que la dépense soit classée en réparation ou en amélioration. L’article 31, I, 1° du CGI admet les dépenses de réparation et d’entretien (a) et les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation (b), à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Le BOI-RFPI-BASE-20-30-10 ne cite pas le simple remplacement d’une fenêtre. Les mots « double vitrage » et « menuiseries » n’y figurent pas. Deux de ses paragraphes guident pourtant le raisonnement. Remplacer un élément obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui retirer son caractère de réparation (§ 30). Et l’amélioration apporte un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble (§ 70).
Pour un logement, ce classement ne change pas le résultat. Il compte pour un local professionnel ou commercial, où l’amélioration n’est en principe pas déductible (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 110 et § 140 à 160). Au micro-foncier, aucune déduction ne s’ajoute à l’abattement et aucun déficit n’est possible (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1).
L’isolation d’un logement loué est-elle déductible ?
Oui en principe, comme dépense d’amélioration, mais c’est une lecture et non un exemple écrit. Le mot « isolation » n’apparaît pas dans le BOI-RFPI-BASE-20-30-10. Une isolation posée sans toucher à la structure, au volume ni à la surface habitable répond à la définition du § 70. Le cas de la façade, avec ses règles propres, est traité dans l’article sur le ravalement et l’isolation par l’extérieur.
La dépense se retient l’année de son paiement, pour les sommes effectivement payées (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 100). Le choix de l’année a son importance : voir l’arbitrage du calendrier de paiement.
Quand la même dépense devient-elle un agrandissement non déductible ?
Elle le devient lorsqu’elle accroît le volume ou la surface habitable, touche fortement le gros œuvre, ou fait partie d’un tel chantier. Le § 110 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10 vise les travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre, un aménagement interne équivalant à une reconstruction, ou un accroissement du volume ou de la surface habitable. Il y ajoute l’aménagement en habitation de dépendances non habitables : combles, garages, remises.
Le critère est « la nature et l’importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci » (§ 130). Le prix de la facture ne décide donc pas. Les décisions citées montrent où passe la ligne, mais elles portent sur des chantiers précis et ne valent pas barème.
| Chantier | Classement dans la doctrine | Référence |
|---|---|---|
| Agrandir des fenêtres, poser des persiennes, notamment pour placer des huisseries normalisées | Amélioration, déductible pour un logement | § 100 ; CE, 17/12/1976, n° 92159 |
| Réfection des sols, planchers et plafonds, passage de 4 à 6 pièces, percement de plusieurs ouvertures extérieures | Construction ou reconstruction | § 120 ; CE, 07/06/1978, n° 05822 |
| Réfection de toitures et planchers, ouvertures existantes substantiellement modifiées, 47 pièces au lieu de 26 | Construction ou reconstruction | § 120 ; CE, 17/12/1976, n° 99017 et 00787 |
| Emplacement et fonction des ouvertures modifiés à chaque étage, 18 chambres devenues 8 studios | Pas une simple amélioration | § 150 ; CE, 07/12/1987, n° 58268 |
| Grenier transformé en appartement de 89,50 m² | Pas une simple amélioration | § 150 ; CE, 19/11/1984, n° 43724 |
| Appartement créé au niveau des combles | Pas une simple amélioration | § 150 ; CAA Paris, 11/02/1992, n° 90PA00815 |
Deux enseignements ressortent de ce tableau.
Le mot « agrandissement » ne désigne pas la fenêtre. Une baie élargie reste de l’amélioration dans l’exemple du § 100. Ce qui fait basculer le chantier, c’est l’ensemble des travaux. Dans les décisions du tableau qui citent des ouvertures, celles-ci ne sont qu’un élément parmi des interventions lourdes. Aucun des exemples lus ne dit qu’un seul percement isolé suffit à requalifier une opération, et aucun n’affirme le contraire.
Une isolation irréprochable peut n’être déductible à aucun titre. Lorsque des améliorations accompagnent une construction ou une reconstruction dont elles sont indissociables, elles ne se déduisent pas (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). Le tableau du § 270 cite le percement d’ouvertures nouvelles (CE, 26 juillet 1982, n° 23320), les équipements avec réfection des combles créant des logements (CE, 17 mars 1982, n° 22707) et la menuiserie après reconstruction (CE, 8 juillet 2005, n° 253291). La toiture suit la même logique, comme l’explique l’article sur les trois cas de refus d’une réfection de toiture.
Que faire sur un chantier mixte ?
Séparez les postes dès le devis. Lorsque les travaux sont dissociables, leur déductibilité s’apprécie catégorie par catégorie, au vu des devis, factures et rapports d’architectes (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230 et § 240). Les fenêtres et l’isolation de l’existant peuvent alors rester déductibles, à condition de pouvoir les séparer des dépenses des locaux créés. Ce caractère dissociable reste une question de fait, jugée sur pièces.
Une véranda ou un sas vitré ne figure dans aucun exemple lu. Le raisonnement part du § 110 : un ouvrage qui accroît le volume ou la surface habitable relève de l’agrandissement. La dépense exclue n’est pas toujours perdue : réalisée par une entreprise et non déjà prise en compte pour l’impôt sur le revenu, elle peut majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB, II, 4°).
Des fenêtres qui remplacent du double vitrage ouvrent-elles le plafond rehaussé ?
Pas comme action isolée, selon une lecture par renvoi : l’arrêté de référence ne retient que le remplacement de parois en simple vitrage. La condition figure à l’article 2, c de l’arrêté du 30 mars 2009, qui vise l’isolation des parois vitrées « à la condition que les matériaux utilisés viennent en remplacement de parois en simple vitrage ». Son article 5 vise le remplacement d’une fenêtre « équipée de simple vitrage avant travaux ».
Le bailleur n’a pas à demander d’éco-prêt pour que cet arrêté compte. Le chemin qui le relie au déficit foncier compte quatre étapes :
- L’article 41 DO de l’annexe III au CGI retient les dépenses afférentes aux travaux respectant l’article D. 319-16 du CCH.
- L’article D. 319-16, I, 1°, c nomme l’isolation des parois vitrées et des portes donnant sur l’extérieur, et confie les caractéristiques techniques à un arrêté.
- Le BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 240, remarque) renvoie, pour la liste des travaux ouvrant droit au rehaussement « par référence » à l’éco-prêt, au BOI-BIC-RICI-10-110-10, § 70 et § 80.
- Ce BOFiP de l’éco-prêt renvoie à l’arrêté du 30 mars 2009 modifié en métropole, et à l’arrêté du 25 mai 2011 modifié outre-mer (BOI-BIC-RICI-10-110-10, § 80). L’article 1er de l’arrêté dit qu’il précise la nature et les caractéristiques techniques des travaux de l’article D. 319-16.
Le BOFiP du déficit foncier ne mentionne pas lui-même le simple vitrage, et aucune réponse ministérielle n’a été repérée. La conséquence est donc une lecture de ce renvoi, pas une phrase de la doctrine. Elle suffit à vérifier une chose très concrète avant de signer : quel vitrage équipe réellement chaque fenêtre aujourd’hui. Une photo datée et une mention sur le devis permettent de le prouver après la dépose.
Existe-t-il une autre voie pour le double vitrage ?
Peut-être, mais pas pour un simple changement de fenêtres. L’article 41 DO vise l’article D. 319-16 dans son ensemble, « y compris les dépenses éligibles à la prime de transition énergétique ». Trois autres voies sont donc à regarder.
- La prime pour les fenêtres seules. Elle n’apporte rien ici : l’article 9 de l’arrêté du 17 novembre 2020 exigeait lui aussi le remplacement d’une fenêtre « équipée de simple vitrage avant travaux », jusqu’à son abrogation au 1er septembre 2026.
- La performance globale (2° de l’article D. 319-16). Pour un logement seul ou des parties privatives, l’article 11, I de l’arrêté de 2009 renvoie à l’article 13-2 de l’arrêté de 2020. Ce texte cite le « remplacement des fenêtres et portes fenêtres » sans reprendre la condition du simple vitrage. Il exige en revanche un gain d’au moins deux classes, au moins deux postes sur l’enveloppe avec 25 % des surfaces de chaque poste, un audit préalable et des attestations signées avec un opérateur agréé.
- Les travaux ayant ouvert droit à une aide de l’Anah contre la précarité énergétique (1° bis du même article). La condition du simple vitrage ne figure pas dans ce 1° bis, et l’aide obéit à ses propres règles.
Aucune doctrine lue n’applique l’une de ces voies à une fenêtre remplaçant du double vitrage chez un bailleur. C’est une lecture à faire confirmer par écrit avant le devis.
Quels critères techniques décident de l’éligibilité au plafond rehaussé ?
Pour une action isolée, ce sont les critères de l’arrêté du 30 mars 2009, qui varient selon la paroi. Le tableau reprend les valeurs lues le 31 octobre 2026 pour les logements en métropole.
| Travaux | Critère | Article de l’arrêté |
|---|---|---|
| Fenêtres, portes-fenêtres remplaçant du simple vitrage | Uw ≤ 1,3 et Sw ≥ 0,3, ou Uw ≤ 1,7 et Sw ≥ 0,36 | Art. 2, c et art. 5 |
| Fenêtres de toiture | Uw ≤ 1,5 et Sw ≤ 0,36 | Art. 5 |
| Doubles fenêtres | Uw ≤ 1,8 et Sw ≥ 0,32 | Art. 5 |
| Rampants de toiture, plafonds de combles | R ≥ 6 | Art. 3 |
| Toitures-terrasses | R ≥ 4,5 | Art. 3 |
| Planchers de combles perdus | R total ≥ 7 | Art. 3 |
| Murs donnant sur l’extérieur | R ≥ 3,7 | Art. 4 |
| Planchers bas sur sous-sol, vide sanitaire ou passage ouvert | R ≥ 3 | Art. 8 bis |
Ces valeurs se lisent ainsi. Uw (déperdition de chaleur de la fenêtre) s’exprime en W/m².K : plus il est bas, plus la fenêtre isole. Sw (part de chaleur solaire qui entre) est un facteur sans unité. R (résistance thermique de l’isolant) s’exprime en m².K/W : plus il est haut, plus l’isolant résiste au passage de la chaleur.
Plusieurs précisions du texte changent le devis.
Fenêtre complète et dormant. Les travaux consistent en la mise en place d’une fenêtre, d’une fenêtre de toiture ou d’une porte-fenêtre complète avec vitrage isolant. Ils incluent le remplacement du dormant existant (le cadre fixé au mur), sauf pour une double fenêtre (art. 5). Une pose qui conserve l’ancien dormant, ou le seul changement du vitrage, ne répond donc pas à cette description.
Portes d’entrée. Elles peuvent être associées à ces travaux (art. 5) si elles respectent l’article 30-0 D bis de l’annexe IV au CGI, dont le IV retient un coefficient d’au plus 1,7 W/m².K.
Isolants. Ils doivent être utilisés dans des « procédés d’isolation », c’est-à-dire un matériau isolant associé à des dispositifs de fixation et de protection (art. 2). Les versions actuelles des articles 3, 4 et 5 ne fixent pas de proportion minimale de surface ou de fenêtres. L’article 8 bis, lui, vise la totalité de la surface du plancher bas, sauf avance attribuée à un syndicat de copropriétaires.
Date du devis. Les notes de l’arrêté datent chaque version par l’émission d’une offre de prêt ou le dépôt d’une demande de prime. Pour l’article 41 DO, c’est l’acceptation d’un devis accompagné d’un acompte qui fixe la date d’éligibilité ; à défaut, c’est le paiement. La lecture la plus cohérente retient la version alors en vigueur, mais aucun texte lu ne l’écrit pour un bailleur sans éco-prêt. Le tableau montre ce que change la date pour les fenêtres.
| Version de l’article 5 | Application indiquée par l’arrêté | Contenu |
|---|---|---|
| Du 1er janvier 2021 au 30 mars 2025 | Offres de prêt à compter du 1er janvier 2021 | Simple vitrage, mêmes seuils Uw et Sw, au moins la moitié des fenêtres hors syndicat, dormant non mentionné |
| Du 30 mars 2025 au 1er septembre 2026 | Offres de prêt à compter du 1er juillet 2025 | Simple vitrage, renvoi à l’article 9 de l’arrêté du 17 novembre 2020 : fenêtre complète, dormant remplacé, mêmes seuils |
| Depuis le 1er septembre 2026 | Primes et offres de prêt à compter de cette date | Même contenu, écrit dans l’article 5 lui-même |
La condition du simple vitrage figure dans les trois versions, et couvre donc tous les devis acceptés depuis le 5 novembre 2022. Pour les isolants, les valeurs de résistance sont les mêmes dans les versions lues. Les offres antérieures au 1er juillet 2025 exigeaient en outre la totalité des toitures et au moins la moitié des murs.
Entreprise. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, avec le signe de qualité exigé pour l’éco-prêt (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250 ; CCH, art. D. 319-16, III). Des fenêtres posées par le propriétaire restent hors du dispositif, quelle que soit leur performance.
Fenêtres et isolation suffisent-elles à débloquer le plafond ?
Non : il faut encore que le logement change de classe énergétique. L’article 156, I, 3° du CGI vise des dépenses déductibles « permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G » à une classe A, B, C ou D. Si le DPE d’avant travaux affiche déjà D ou mieux, le dispositif ne joue pas.
La limite de 10 700 € est alors rehaussée à concurrence des dépenses éligibles, sans pouvoir excéder 21 400 € par an (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 310). Le mécanisme est optionnel (§ 300). Le nouveau classement doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, et les dépenses payées au plus tard à la même date (loi n° 2026-103, article 47, I, 4° et II). L’article 41 DO et le § 260 du BOFiP n’ont pas été actualisés et citent encore 2025 : la loi prime.
Sans nouveau DPE en classe A, B, C ou D, le revenu foncier et le revenu global sont reconstitués sans le rehaussement (§ 290). Les travaux restent déductibles, mais la limite redevient celle du droit commun. Le détail des DPE à fournir et de leurs dates figure dans le même guide.
Sur quelle ligne de la 2044 porter fenêtres et isolation ?
Ligne 224 pour les travaux ordinaires, ligne 224 bis si vous exercez l’option, sur la déclaration n° 2044 de 2026, qui sert aux revenus de 2025. Une dépense soumise à l’option apparaît uniquement ligne 224 bis (notice n° 2044 de 2026, paragraphes 224 et 224 bis), et son montant se reporte en case K (paragraphe 434).
Sur ce même formulaire de 2026, la répartition est la suivante :
- Des fenêtres remplaçant du double vitrage, hors ensemble de travaux de performance globale, vont ligne 224.
- Des fenêtres remplaçant du simple vitrage et respectant les critères vont ligne 224 bis sur option, et ligne 224 sinon.
- Un isolant respectant son seuil, dans un logement qui change de classe, suit la même règle.
- Les travaux liés à un agrandissement ne vont sur aucune de ces lignes.
La rubrique 400 de la page 4 détaille ensuite les travaux payés. Une dépense payée en 2026 se déclarera en 2027 : contrôlez les numéros sur le formulaire de cette année-là. En copropriété, des travaux votés sur les parties communes passent en général par les provisions versées au syndic, et le BOI-RFPI-BASE-30-20 ne les traite pas. Le détail de la ligne 224 bis figure dans le guide de la déclaration.
Cas chiffré : simple vitrage ou double vitrage, que change la limite ?
Le déficit ne bouge pas : seule la part imputable sur le revenu global varie selon l’état des anciennes fenêtres. Ce calcul est un cas d’école : ses montants servent la démonstration et ne décrivent ni un prix de marché, ni un chantier réel.
Prenons un appartement loué nu, classé E, au régime réel et financé sans emprunt. Les loyers encaissés atteignent 12 000 € et les autres charges 1 500 €. Le chantier de l’année coûte 28 000 €, dont 5 000 € de fenêtres ; les 23 000 € restants sont déductibles, mais hors du périmètre énergétique. Le déficit atteint 17 500 € (12 000 - 1 500 - 28 000). Après travaux, le logement passe en classe D. Le calcul retient la voie de l’action isolée et la lecture par renvoi exposée plus haut.
| Situation des fenêtres | Limite d’imputation | Résultat |
|---|---|---|
| A. Toutes remplacent du simple vitrage, critères respectés, 5 000 € éligibles | 15 700 € : 10 700 € plus 5 000 € | 15 700 € sur le revenu global, 1 800 € à reporter |
| B. Toutes remplacent du double vitrage, aucune dépense retenue | 10 700 € | 10 700 € sur le revenu global, 6 800 € à reporter |
| C. Une partie remplace du simple vitrage, 2 000 € éligibles | 12 700 € : 10 700 € plus 2 000 € | 12 700 € sur le revenu global, 4 800 € à reporter |
Même dans le cas A, une part reste à reporter : la limite ne monte que du montant des fenêtres éligibles, pas du coût de tout le chantier. Le raisonnement suit les exemples 1 et 2 du § 310 du BOI-RFPI-BASE-30-20. Ce qui dépasse la limite reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Quelle que soit la ligne du tableau, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (§ 340). Les trois plafonds d’imputation sont détaillés à part, et le simulateur permet de changer ces montants.
Quelles preuves garder pour ces travaux ?
Factures, plans, photographies : le § 80 du BOI-RFPI-BASE-20-30-30 attend tout élément qui établit la nature, le montant et la réalité de la dépense. Pour le plafond rehaussé, l’administration peut demander les devis, les factures et les deux DPE (art. 41 DO, 3).
Sur ce type de chantier, demandez que le dossier comporte :
- une facture de menuiserie qui nomme chaque fenêtre, son Uw, son Sw et la dépose du dormant ;
- une trace de l’état antérieur, avec mention du simple vitrage et photographies datées prises avant la dépose ;
- une facture d’isolation qui indique la surface, le procédé et la résistance thermique du matériau, poste par poste ;
- le justificatif du signe de qualité détenu par l’entreprise à la date utile, pour la catégorie de travaux concernée ;
- le devis accepté et la preuve de l’acompte, qui datent l’éligibilité ;
- sur un chantier avec extension, des devis séparés entre l’existant et les locaux créés, avec des métrés distincts.
Le rangement de ces pièces est traité dans l’article sur les justificatifs à présenter en cas de contrôle. Une aide éventuelle ne se retranche pas de la facture : les travaux se déduisent en totalité l’année de leur paiement et la subvention est une recette imposable de l’année de versement (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60). Les modalités figurent dans la page sur le cumul avec les aides à la rénovation.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Posez les questions dans cet ordre. Le chantier crée-t-il de la surface ou touche-t-il fortement le gros œuvre ? Si oui, la dépense liée peut ne pas être déductible du tout. Sinon, le matériau respecte-t-il le critère de l’arrêté et, pour une action isolée, les fenêtres remplacent-elles bien du simple vitrage ? Enfin, le logement passe-t-il d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, preuve à l’appui ?
Les exemples de la doctrine sont des décisions rendues sur des cas précis. Ils orientent et ne tranchent pas votre situation. Sur un chantier important qui touche aux ouvertures ou aux combles, une question écrite à votre service des impôts avant le devis pèse plus qu’une lecture.
Sources
- CGI, article 31, I, 1°, a et b : rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026.
- CGI, article 156, I, 3° : rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
- CGI, article 150 VB, II, 4°.
- Loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026), article 47, I, 4° et II.
- CGI, annexe III, article 41 DO : rédaction en vigueur depuis le 23 avril 2023, échéance non actualisée.
- CGI, annexe IV, article 30-0 D bis, IV.
- Code de la construction et de l’habitation, article D. 319-16 (version en vigueur depuis le 1er avril 2024).
- Arrêté du 30 mars 2009 modifié, articles 1, 2, 3, 4, 5, 8 bis et 11, versions au 1er mars 2025 et au 1er août 2026 comprises ; arrêté du 17 novembre 2020, articles 9 et 13-2 ; arrêté du 25 août 2026 ; arrêté du 12 juin 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10, 30, 70, 100, 110, 120, 130 et 150 (version du 3 février 2014).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 110, 140 à 160, 190, 230 à 250 et 270 (version du 30 mai 2016).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60, 80 et 100.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1, 220 à 300, 310 et 340, dont la remarque du § 240 (version du 16 septembre 2025, échéance du § 260 non mise à jour).
- BOI-BIC-RICI-10-110-10 au BOFiP, § 70 et 80, version du 22 juillet 2026.
- Notice n° 2044-NOT, millésime 2026 (revenus de 2025), paragraphes 224, 224 bis, 400 et 434.