La rénovation énergétique d’un logement loué est d’abord une contrainte légale. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les moins performants sortent par étapes de la définition du logement décent, le loyer des logements classés F et G est gelé, et un audit énergétique accompagne la vente des maisons et immeubles en monopropriété les plus énergivores.
Cet article traite de ce volet juridique, texte par texte. Le volet fiscal est détaillé dans notre guide du déficit foncier majoré à 21 400 € pour passoire thermique.
Le DPE, socle de tout le dispositif
Tout part du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui range un logement dans l’une des sept classes définies à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, de A (« extrêmement performants ») à G (« extrêmement peu performants »). Selon le ministère chargé de l’écologie, le DPE est devenu « pleinement opposable » au 1er juillet 2021 : il a depuis la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers, « à l’exception des recommandations de travaux », qui conservent une valeur indicative. Le code le dit des deux côtés : ni l’acquéreur (article L. 271-4) ni le locataire (article L. 126-29) ne peuvent se prévaloir de ces recommandations contre le propriétaire.
C’est cette étiquette qui commande le droit de louer, le droit d’augmenter le loyer et les obligations à la vente. Son mode de calcul évolue pour les logements qui utilisent beaucoup l’électricité : le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et l’arrêté du 19 août 2026 (Journal officiel du 26 août 2026) le ramène à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Une étiquette peut donc s’améliorer sans travaux, jamais se dégrader de ce fait, et la nouvelle attestation se récupère gratuitement auprès de l’Observatoire de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Les dates du calendrier ci-dessous ne changent pas : c’est la classe retenue pour un logement donné qui peut bouger.
Le calendrier d’interdiction de location (France métropolitaine)
La notion clé est celle de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Le même article fixe les échéances, que l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 reprend pour la métropole et pour l’outre-mer. L’article L. 173-1-1, lui, se borne à définir les classes : il ne contient aucune date.
| Date | Niveau exigé pour un logement décent | Logements devenus non décents | Texte |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale | Les logements au-delà de ce seuil | Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 |
| 1er janvier 2025 | Entre la classe A et la classe F | Logements classés G | Loi de 1989, art. 6, 1° ; décret n° 2002-120, art. 3 bis, I |
| 1er janvier 2028 | Entre la classe A et la classe E | Logements classés F | Loi de 1989, art. 6, 2° ; décret n° 2002-120, art. 3 bis, I |
| 1er janvier 2034 | Entre la classe A et la classe D | Logements classés E | Loi de 1989, art. 6, 3° ; décret n° 2002-120, art. 3 bis, I |
L’article 6 conclut : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Le mot « interdiction » ne figure pas dans la loi ; il traduit l’obligation faite au bailleur de délivrer un logement décent. service-public.gouv.fr écrit ainsi que les logements de métropole classés G « ne peuvent plus être proposés à la location » depuis le 1er janvier 2025.
Ces règles de décence concernent les locaux loués à usage de résidence principale ou à usage mixte (article 6, deuxième alinéa). Nous ne traitons pas ici les meublés de tourisme, qui relèvent d’autres textes.
Le calendrier propre à l’outre-mer
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les échéances sont différentes et plus tardives.
| Date | Niveau exigé pour un logement décent | Logements devenus non décents | Texte |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2028 | Entre la classe A et la classe F | Logements classés G | Loi de 1989, art. 6, a ; décret n° 2002-120, art. 3 bis, II |
| 1er janvier 2031 | Entre la classe A et la classe E | Logements classés F | Loi de 1989, art. 6, b ; décret n° 2002-120, art. 3 bis, II |
Les textes lus ne prévoient pas, pour ces territoires, d’échéance visant la classe E.
Ce que « non décent » veut dire pour un bail en cours
L’article 20-1 de la loi de 1989 règle la situation du locataire en place. Quatre points s’en dégagent.
- Le bail n’est pas remis en cause. Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».
- Une conciliation est possible. À défaut d’accord, ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine n’est pas un préalable obligatoire à celle du juge.
- Le juge dispose de leviers financiers. Il détermine la nature des travaux et leur délai d’exécution ; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à l’exécution des travaux.
- Deux cas limitent son pouvoir d’ordonner les travaux énergétiques. Le juge ne peut pas ordonner les travaux visant le niveau de performance minimal lorsque le logement est en copropriété et que le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des travaux sur les parties communes et malgré des travaux dans ses parties privatives, il n’a pu atteindre ce niveau ; ni lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle. L’article 3 ter du décret n° 2002-120 précise ce second cas : risque de pathologie du bâti attesté par un homme de l’art, ou refus d’autorisation administrative. Dans ces deux cas, le juge conserve la possibilité de réduire ou de suspendre le loyer.
L’obligation générale de 2028 et la mention dans les annonces
Un second texte, distinct de la décence, vise tous les bâtiments d’habitation. L’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’à compter du 1er janvier 2028 leur niveau de performance « est compris entre les classes A et E », sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou coût de travaux manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Cette échéance est reportée au 1er janvier 2033 pour certaines copropriétés en difficulté.
Le même article impose une information : depuis le 1er janvier 2022 (1er juillet 2024 outre-mer), en cas de vente ou de location d’un bien dont le niveau n’est pas conforme, cette obligation est mentionnée dans les publicités, les actes de vente et les baux. À compter du 1er janvier 2028, c’est le non-respect de l’obligation qui devra y être mentionné.
Le gel des loyers des passoires thermiques (F et G)
Avant même de sortir de la décence, les logements classés F et G voient leur loyer gelé. Trois textes de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par l’article 159 de la loi Climat et Résilience, règlent chacun une situation.
| Situation | Règle pour un logement classé F ou G | Texte |
|---|---|---|
| En cours de bail | La révision annuelle et la majoration de loyer pour travaux « ne peuvent pas être appliquées » | Art. 17-1, III |
| Renouvellement du bail | Le loyer « ne peut pas être réévalué » | Art. 17-2, II |
| Nouvelle location | Le loyer « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » | Art. 17, II |
Aucune de ces trois règles n’est réservée aux zones tendues. Dans ces zones, le décret annuel d’encadrement de l’évolution des loyers précise de son côté que ses dispositions « ne s’appliquent pas aux logements de la classe F ou de la classe G » (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 1-1).
Le gel s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021, soit à compter du 24 août 2022, et après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Ces textes visent « les logements de la classe F ou de la classe G ». Un logement qui atteint au moins la classe E n’en relève donc plus, que ce soit après des travaux constatés par un nouveau DPE ou, pour un logement très électrique, par l’effet du nouveau facteur de conversion constaté par l’attestation de l’Ademe.
L’audit énergétique obligatoire à la vente
La troisième pièce concerne la vente. L’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation impose un audit énergétique lorsque sont proposés à la vente des bâtiments d’habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété, et appartenant aux classes D, E, F ou G. L’article ne contient pas de dates : l’entrée en vigueur par classe vient de l’article 158 de la loi du 22 août 2021.
| Classe du logement | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
|---|---|---|
| F ou G | 1er avril 2023 | 1er juillet 2024 |
| E | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| D | 1er janvier 2034 | Non prévu par le texte lu |
Une précision sur la première ligne : la loi fixait l’échéance des classes F et G au 1er janvier 2022 ; la date du 1er avril 2023 est celle que retient le ministère chargé de l’écologie sur sa page consacrée à l’audit réglementaire, après report.
Sur le contenu, la loi demande que l’audit formule des propositions de travaux présentant « un parcours de travaux cohérent par étapes », dont la première étape « permet au minimum d’atteindre la classe E », et qui prévoit les travaux nécessaires pour atteindre la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût ne s’y opposent pas. L’audit mentionne à titre indicatif l’effet théorique des travaux sur la facture d’énergie, fournit des ordres de grandeur de coûts et indique les aides publiques existantes. Le ministère précise que l’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux.
Sur la remise, l’article L. 271-4 prévoit que l’audit est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel « lors de la première visite », par tout moyen, y compris électronique. Il fait partie du dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
L’audit n’oblige pas à réaliser les travaux pour vendre : il informe l’acquéreur. Quant au sort fiscal de la facture, que la doctrine ne règle pas expressément, il est discuté dans notre page audit énergétique : charge déductible ou non.
Ce que ce cadre change pour un bailleur
Mises bout à bout, ces règles dessinent trois contraintes pour le propriétaire d’un logement énergivore :
- le logement sort de la décence au fil du calendrier (G en 2025, F en 2028, E en 2034 en métropole) ;
- le loyer est gelé tant que le bien reste classé F ou G ;
- la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété s’accompagne d’un audit qui expose à l’acquéreur les travaux à prévoir.
C’est dans ce contexte que la fiscalité intervient. Un bailleur au régime réel qui engage des travaux de rénovation énergétique peut activer le levier du déficit foncier et, sur option et sous conditions, le plafond rehaussé jusqu’à 21 400 € lorsque les travaux font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette page ne détaille pas ce mécanisme : son calcul, son caractère optionnel et ses justificatifs sont traités dans le guide dédié.
Tous les postes de dépense n’entrent pas dans ce plafond : la liste, alinéa par alinéa, est dans la section « Quels travaux ouvrent le plafond rehaussé ? » du même guide.
Deux calendriers qui ne coïncident pas
- Le calendrier de décence s’étale jusqu’en 2034 en métropole (classe E).
- Le calendrier fiscal du plafond rehaussé est plus court : il vise, à ce jour, les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027, date à laquelle le nouveau classement doit aussi être justifié (article 156, I, 3° du CGI, modifié par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026).
Un propriétaire qui attendrait l’échéance de 2028 pour un logement F, ou de 2034 pour un logement E, engagerait donc ses travaux après la fin de ce dispositif, dans son état actuel. Rien ne permet de dire s’il sera de nouveau prorogé.
Entre la décision et la fin du chantier, d’autres questions fiscales se posent, que nous traitons à part : le sort des charges d’un logement resté vacant pendant les travaux, et la taxe sur les logements vacants pendant un chantier.
Un cadre susceptible d’évoluer
Le sujet est régulièrement débattu, et les textes eux-mêmes prévoient des clauses de revoyure : l’article 160 de la loi du 22 août 2021 demande au Gouvernement, avant le 1er juillet 2027, un rapport sur l’application du critère de décence et sur l’effet prévisible de l’échéance de 2034 ; l’article 158 en demande un autre, à la même date, sur l’extension de l’audit à la classe D. Il est donc prudent de vérifier l’état du droit au moment d’engager un projet, en particulier en copropriété, où les travaux sur les parties communes dépendent d’un vote.
L’arbitrage entre rénover et vendre se chiffre reste à charge en main. Le panorama des aides à la rénovation ouvertes à un propriétaire bailleur donne les dispositifs mobilisables et leurs conditions d’accès.
Ce qu’il faut retenir
En métropole, les logements classés G ne sont plus décents depuis le 1er janvier 2025, les logements F ne le seront plus le 1er janvier 2028 et les logements E le 1er janvier 2034 ; outre-mer, les échéances sont 2028 pour G et 2031 pour F. Le bail en cours reste valable, mais le locataire peut demander la mise en conformité et le juge réduire ou suspendre le loyer. Le loyer des logements F et G est gelé pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. L’audit énergétique accompagne la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023 et E depuis le 1er janvier 2025. La fiscalité vient en contrepartie, sur un calendrier plus court.
Ce guide est un support d’information générale et non un conseil personnalisé. Chaque situation, en particulier pour les logements en copropriété ou en outre-mer, doit être validée avec un professionnel (notaire, diagnostiqueur certifié, avocat) et vérifiée sur les textes en vigueur au moment de la décision.