Vous mettez en location votre ancienne résidence principale : travaux, intérêts du prêt, et la date qui sépare ce qui se déduit de ce qui ne se déduit pas

Vous déménagez, et vous gardez votre logement pour le louer. Mutation, achat d’une maison plus grande, départ à l’étranger : le motif change, la question reste la même. Les travaux que vous avez faits dans ce logement et le prêt qui l’a financé vont-ils réduire l’impôt sur vos loyers ?

La réponse dépend moins de la nature des dépenses que de leur date. Le même chantier, payé en février quand vous habitiez encore les lieux ou en avril après votre départ, ne reçoit pas le même traitement. Cet article suit donc une frise à trois périodes.

Un point de méthode. Chaque règle citée ici renvoie au paragraphe du texte où elle a été lue, en entier, le 10 octobre 2026. Quand une phrase relève d’un raisonnement et non de la lettre d’un texte, elle le dit. Plusieurs points ne sont tranchés par aucun des textes consultés : ils sont signalés comme tels. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé.

Les travaux faits pendant que vous habitiez le logement sont-ils déductibles une fois qu’il est loué ?

Non, d’après les textes lus : une dépense payée pendant que vous occupiez le logement ne devient pas déductible parce que le logement est loué plus tard.

La raison tient en deux temps. La loi exonère d’abord le revenu du logement que vous occupez : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu » (CGI, art. 15, II). La doctrine en tire ensuite la conséquence : « L’exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 100).

Le même BOFiP cite un arrêt qui vise directement les travaux. Le Conseil d’État a rangé dans le champ de l’exonération « un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant qu’il y fait exécuter des travaux » (CE, 5 janvier 1972, n° 79935, cité au § 60). Cet arrêt n’est connu ici que par cette ligne de résumé, qui ne précise ni la nature des travaux ni ce que l’immeuble est devenu ensuite : il ne faut pas lui faire dire davantage. La notice de la déclaration 2044 dit la même chose en une phrase : les charges des logements dont vous vous réservez l’usage à titre d’habitation personnelle « ne peuvent pas être déduites au titre des revenus fonciers » (notice du millésime 2026, rubrique 214).

S’ajoute la règle de l’année de paiement. Une charge doit être « effectivement payée par le propriétaire au cours de l’année d’imposition » et « engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290). Des fenêtres payées en 2024, quand vous habitiez le logement, se rattachent à 2024. Cette année-là, le logement ne produisait aucun revenu imposable. Aucun des textes consultés ne prévoit de reporter cette dépense sur une année de location ultérieure.

Le cas d’une dépense payée l’année même du départ, quelques semaines avant de quitter les lieux, est moins net. Les textes ne découpent pas l’année en périodes. La lecture retenue ici est de l’écarter, parce qu’au jour du paiement elle se rapporte à un logement que vous occupez. C’est une application du § 100, pas une phrase du § 100.

Un cas reste sans réponse écrite : les travaux réalisés pendant votre occupation, mais dont la facture est payée après la mise en location. La doctrine retient bien la date du paiement, « quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). Elle cite même les travaux effectués au cours des années précédentes et payés dans l’année. Mais ce paragraphe est écrit pour un bailleur, et la dépense doit par ailleurs être engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu (§ 120 et § 160). Aucun paragraphe lu ne dit laquelle des deux règles l’emporte pour un chantier mené quand le logement était le vôtre. La lecture prudente, qui est un raisonnement et non un texte, est de ne pas déduire une dépense décidée pour votre propre confort.

Ces travaux ne sont pas toujours perdus. Le jour d’une vente, les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise et non déjà déduites peuvent majorer le prix d’acquisition (CGI, art. 150 VB, II, 4°). Les dépenses d’entretien et de réparation n’y entrent pas (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). Conservez donc ces factures.

Et les travaux faits entre votre départ et l’arrivée du locataire ?

Ils sont déductibles à une condition : pouvoir établir que le logement était, à ce moment-là, mis en location et non simplement vide.

Par défaut, un logement laissé vacant reste un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50). La doctrine ouvre une exception, rédigée pour votre situation : ne sont pas considérés comme réservés à la jouissance du propriétaire « des locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet », et cela « même s’il les occupait précédemment » (§ 70, citant CE, 13 février 1974, n° 86174). Avoir habité le logement ne ferme donc pas la porte.

Le cas inverse figure au § 60. Le Conseil d’État a rangé dans le champ de l’exonération, donc hors déduction des charges, « deux immeubles qu’un contribuable n’a ni donnés, ni offerts en location » et dans lesquels il avait fait procéder à d’importants travaux (CE, 23 mai 1990, n° 69886). Le résumé du BOFiP, seule source lue pour cet arrêt, ajoute que la revente ultérieure de ces immeubles et le remploi du prix dans des appartements loués sont « sans influence ».

Aucun délai chiffré ne figure dans ce BOFiP. Les « deux années » que l’on y lit sont les faits d’un arrêt, tels que le BOFiP les résume : un appartement que son propriétaire s’était abstenu d’offrir à la location, resté vacant deux années puis loué une partie de l’année (CE, 29 avril 1977, n° 92446). Les durées qui circulent sur les forums n’y apparaissent pas.

L’administration ajoute une formalité sur son site. Pour un bien qui sera loué après les travaux, vous devez « indiquer clairement sur votre déclaration » votre intention de le louer nu, dans le cadre « INFORMATIONS ». Le logement doit être loué « immédiatement après l’achèvement des travaux » ; à défaut, vous devez pouvoir prouver vos démarches. La même page prévient qu’en l’absence de location effective, le déficit peut être remis en cause (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026).

La doctrine donne d’ailleurs un exemple de travaux payés avant le bail : un propriétaire paie en juin des travaux dans un logement loué le 1er juillet, et impute le déficit sur son revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Ni cet exemple ni la page d’impots.gouv.fr ne visent expressément un logement que le propriétaire habitait juste avant : pour ce cas, le texte qui parle est le § 70.

La frontière entre vacance subie et jouissance réservée est détaillée dans l’article sur les charges d’un logement resté vide. Un logement qui reste inoccupé peut aussi relever de la taxe annuelle sur les logements vacants. Son texte, l’article 232 du CGI, est abrogé au 1er janvier 2027 par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : les règles applicables, avant et après cette date, sont décrites dans l’article sur la taxe sur les logements vacants pendant un chantier.

Reste la nature des travaux. Entretien, réparation et amélioration se déduisent. Construction, reconstruction et agrandissement sont exclus (CGI, art. 31, I, 1°, b ; BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110 à § 150). Une extension réalisée avant de louer ne se déduit pas, quelle que soit sa date.

Quelles preuves montrent que le logement était bien destiné à la location ?

Celles qui portent une date et qui s’adressent à un tiers. Le § 70 emploie le verbe « établit » : la preuve vous incombe, et la doctrine ne publie aucune liste de pièces.

La liste qui suit n’est donc pas tirée d’un texte. Elle rassemble les pièces qui répondent, dans votre cas, à deux questions : à quelle date avez-vous quitté le logement, et à quelle date l’avez-vous offert à la location ?

• La date de votre départ : bail ou acte d’achat de votre nouveau logement, contrats d’énergie transférés, changement d’adresse.
• Le mandat de location confié à une agence, daté et signé.
• Les annonces, avec leur date de mise en ligne et le loyer demandé.
• Les diagnostics commandés pour la location, dont la date précède le bail.
• Les échanges avec des candidats et les comptes rendus de visites.
• Le bail signé et l’état des lieux d’entrée.
• La mention portée dans le cadre « INFORMATIONS » de votre déclaration.

Un mandat signé avant le premier devis vaut mieux qu’un mandat signé après la dernière facture. Les factures elles-mêmes obéissent à leurs propres exigences, décrites dans l’article sur les pièces à conserver pour justifier un chantier.

Les intérêts du prêt qui a financé votre résidence principale deviennent-ils déductibles ?

Oui en principe, à partir du moment où le logement est donné en location. La règle générale ne distingue pas selon la raison pour laquelle il l’est. Pour une ancienne résidence principale, la doctrine ne l’illustre toutefois que par un seul exemple, celui d’un départ professionnel.

La règle générale. La loi vise « les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés » (CGI, art. 31, I, 1°, d). La doctrine la reprend ainsi : les intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour « la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20). Le critère écrit est l’objet du prêt, acquérir l’immeuble, et la situation de l’immeuble, donné en location.

L’exemple écrit. Le § 50 s’ouvre sur une phrase plus étroite : seuls sont déductibles les intérêts des dettes contractées pour acquérir ou construire des immeubles « destinés à procurer des revenus fonciers ». Il se termine par un alinéa consacré à l’ancienne résidence principale : lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale « et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région », il peut déduire du loyer brut, « sans limitation de durée ou de montant », les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait avant son changement de domicile (RM Cazenave n° 22329, JO AN du 12 mars 1990, p. 1201).

D’où vient le motif. Le texte d’origine de cette réponse ministérielle l’explique. Le député interrogeait le ministre sur les salariés obligés de quitter leur domicile pour trouver un emploi ailleurs, et demandait des mesures dérogatoires. La réponse n’en accorde aucune : elle refuse la déduction du loyer du nouveau logement, dépense personnelle, et rappelle que les intérêts du prêt de l’ancienne habitation se déduisent du loyer perçu. Deux réponses du 8 mai 1989, à des questions sur le même cas, écrivent que les personnes concernées peuvent déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire « leur ancienne habitation principale » (RM Delehedde n° 9647 et RM Masson n° 7894).

Ce que les textes n’écrivent pas. Aucun des textes lus ne fait du départ professionnel une condition de la déduction. Aucun n’écrit non plus, en toutes lettres, qu’elle vaut pour un achat plus grand, une séparation ou un départ en retraite. Étendre la solution à tout déménagement s’appuie sur la règle générale du § 20 et sur la lettre de la loi ; l’argument contraire tiendrait à la première phrase du § 50 et au § 280, qui demande de justifier que la dépense financée par l’emprunt est destinée à procurer des revenus fonciers. Si votre départ n’est pas professionnel et que les intérêts pèsent lourd dans votre calcul, une question écrite à votre service des impôts lève le doute.

Seuls les intérêts payés dans l’année comptent. Les intérêts déductibles sont ceux effectivement payés par le bailleur au cours de l’année d’imposition (§ 240). Le remboursement du capital ne se déduit jamais (§ 10).

L’année du départ n’est pas traitée. Aucun texte lu ne fixe la date à partir de laquelle les intérêts deviennent déductibles. La réponse ministérielle parle d’une déduction « du loyer brut », le § 20 d’immeubles « donnés en location ». La lecture retenue ici écarte les échéances payées quand vous habitiez encore le logement : elles se rapportent à un logement dont le revenu était exonéré (BOI-RFPI-DECLA-20, § 140). Elle retient celles payées une fois le logement offert à la location avec les diligences du § 70. C’est une lecture, pas une règle écrite.

Une fois admis, ces intérêts suivent le régime propre aux intérêts d’emprunt : ils ne réduisent jamais le revenu global. Le mécanisme est expliqué dans l’article sur le sort des intérêts dans un déficit foncier.

Vous avez renégocié ou remplacé ce prêt : la déduction tient-elle ?

Elle tient si le nouveau prêt se rattache expressément à l’ancien et ne coûte pas plus cher en intérêts que l’échéancier d’origine.

Le principe est défavorable. Un emprunt souscrit pour en rembourser un autre n’a pas pour objet d’acquérir ou d’améliorer un immeuble : ses intérêts « ne sont en principe pas admis en déduction » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 100). L’administration admet toutefois que le droit à déduction attaché au prêt initial ne soit pas modifié lorsque plusieurs conditions sont réunies en même temps (§ 110) :

1. Le nouvel emprunt est souscrit pour rembourser l’emprunt initial ou s’y substituer, ce qui est établi lorsque le nouveau contrat ou l’avenant « le mentionne expressément en se référant à lui ».
2. Les intérêts admis en déduction « n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial », cette limite s’appréciant globalement.
3. Vous précisez, sur votre déclaration de revenus fonciers, à quel prêt le nouveau se substitue.

Si la banque vous a réclamé des intérêts compensatoires et que le nouveau prêt les finance, les intérêts déductibles restent limités à ceux du capital initial restant dû (§ 120). Un rachat de crédit qui ajoute une enveloppe de trésorerie ne rend donc pas déductible la part d’intérêts de cette enveloppe : les intérêts de sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas déductibles (§ 70). Plus largement, l’emploi des sommes empruntées doit être justifié (§ 270, citant CE, 7 octobre 1987, n° 58571).

Une limite, là encore. Ces paragraphes sont écrits pour des prêts portant sur des immeubles « productifs de revenus fonciers ». Si vous avez renégocié quand le logement était encore votre résidence principale, vous cumulez deux situations que la doctrine traite séparément. Les appliquer ensemble est un raisonnement logique, mais aucun texte lu ne le confirme. Gardez l’offre de prêt d’origine, son tableau d’amortissement et l’avenant.

L’année du changement, comment répartir taxe foncière, assurance et charges de copropriété ?

Aucun texte lu ne donne de clé de répartition dans le temps. La doctrine prévoit une ventilation quand un immeuble est en partie loué et en partie occupé, mais elle la fait entre les locaux, « d’après les pourcentages qui servent à la répartition des charges locatives », pas entre les mois de l’année (BOI-RFPI-DECLA-20, § 150).

Deux principes écrits encadrent tout de même la réponse. Les dépenses d’un logement dont le revenu est exonéré ne sont pas admises en déduction (§ 140). Et les charges se déduisent l’année où elles sont payées (§ 210). Le tableau ci-dessous sépare ce que les textes écrivent de la lecture qui en est tirée ici. La troisième colonne n’est pas un barème officiel : aucune de ses lignes n’est une règle écrite.

La taxe foncière concentre la difficulté. Elle couvre l’année entière, elle se paie le plus souvent à l’automne, donc après votre départ, et elle porte en partie sur des mois où vous habitiez le logement. Retenir la totalité au motif qu’elle est payée pendant la location, ou seulement la part correspondant aux mois de location : les textes lus ne choisissent pas. Le même doute vaut pour une prime d’assurance annuelle payée avant le départ. Sur ces postes, posez la question à votre service des impôts, ou retenez la part la plus faible.

Sur la déclaration 2044 du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025, ces postes correspondent aux lignes 211 (loyers bruts encaissés), 223 (primes d’assurance), 224 (dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration), 227 (taxes foncières), 229 (provisions pour charges de copropriété, régularisées ligne 230 l’année suivante) et 250 (intérêts d’emprunt). Deux rubriques de la page 4 s’y ajoutent et sont souvent oubliées : la rubrique 400, où chaque paiement de travaux est détaillé avec sa nature, l’entreprise, sa date et son montant, et la rubrique 410, où figurent le prêteur, la date du prêt et les intérêts versés. Pour un emprunt substitutif, la notice demande d’y préciser à quel prêt le nouveau se substitue. Ces numéros ont été relus sur le formulaire et la notice publiés en février 2026 ; le millésime 2027 n’était pas paru le 10 octobre 2026. Ils peuvent changer : relisez la notice de l’année que vous remplissez, avec le guide des lignes de la déclaration 2044.

Louer d’abord, vendre ensuite : gardez-vous l’exonération de plus-value de la résidence principale ?

En principe non : un logement donné en location n’est plus, au jour de la vente, votre résidence principale.

La loi exonère la plus-value des immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession » (CGI, art. 150 U, II, 1°). La doctrine précise ce que cette condition exclut : les immeubles « donnés en location », ceux qui sont occupés gratuitement par des proches ou des tiers, et ceux devenus vacants (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180).

Une tolérance existe pour le propriétaire qui déménage avant d’avoir vendu. L’exonération reste acquise pour l’immeuble occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, lorsque la cession intervient dans des délais normaux. La doctrine ajoute que, « dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal », tout en précisant qu’aucun délai ne peut être fixé a priori (§ 190). Cette tolérance porte une réserve qui vous concerne directement : le logement ne doit pas avoir été, pendant cette période, « donné en location ou occupé gratuitement ».

Le choix se fait donc au moment du départ. Mettre le bien en vente sans le louer conserve la tolérance, dans ses limites. Le louer ouvre la déduction des charges et fait sortir le bien de ce cadre : le texte ne prévoit aucune durée de location en deçà de laquelle la tolérance serait maintenue.

Il existe une autre exonération, pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans les vingt-quatre mois (CGI, art. 150 U, II, 1° bis). Elle suppose que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 30). La doctrine est explicite : dès lors que le cédant a été propriétaire de sa résidence principale « à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable » (§ 40), le délai se comptant de date à date (§ 60). Celui qui habitait encore son bien deux ans avant de le vendre ne remplit donc pas cette condition.

Le propriétaire qui quitte son logement pour entrer en établissement relève d’un autre texte, le 1° ter du même article. Ses conditions sont exposées à part : cas du propriétaire entré en établissement : ce que la location fait à l’exonération.

Une dernière conséquence, côté revenus fonciers. Si vous avez imputé un déficit sur votre revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Cette location doit être effective et permanente, ce qui exclut que vous en repreniez la jouissance, même temporairement (§ 350). Vendre ou revenir y habiter avant cette date remet l’imputation en cause, sauf exceptions légales (§ 370 et § 380). Les effets d’une sortie anticipée sont décrits dans l’article sur la revente d’un bien dont les travaux ont été déduits. Le retour dans les lieux a sa propre page : revenir habiter un logement dont le déficit a été imputé.

Que donne le calcul pour un départ en mars, 14 000 € de travaux en avril et mai, et un bail signé en juin ?

Voici un exemple de calcul. Les montants sont choisis pour l’illustration ; ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation.

Un propriétaire quitte sa maison le 15 mars 2026 pour prendre un poste dans une autre région. Il signe un mandat de location le 20 mars et l’annonce paraît le 22. Il paie 14 000 € de travaux d’entretien et d’amélioration, en avril et en mai. Le bail est signé le 20 juin, le loyer de 850 € court à partir du 1er juillet. Son prêt d’origine lui coûte 200 € d’intérêts par mois. Il opte pour le régime réel. La taxe foncière est laissée hors du calcul, pour la raison donnée plus haut. Le tri des intérêts entre les deux périodes applique la lecture décrite plus haut, pas une règle écrite.

Le calcul suit l’ordre fixé par la doctrine : le revenu brut est réputé compensé en priorité par les intérêts d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 330). 5 100 € moins 1 800 € laissent 3 300 € de recettes. Les autres charges s’élèvent à 14 000 + 150 = 14 150 €. Le déficit est donc de 10 850 €, et il provient entièrement de charges autres que les intérêts.

Ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (CGI, art. 156, I, 3°). Les 150 € restants se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, la maison doit rester louée jusqu’au 31 décembre 2029.

Changeons une seule donnée. Si les mêmes 14 000 € avaient été payés en février, quand il habitait encore la maison, la lecture retenue ici les écarterait. Les charges retenues tomberaient à 1 950 €, et le résultat foncier serait positif de 3 150 €. La date du paiement, à quelques semaines près, déplace tout le calcul.

Pour refaire ce calcul avec vos propres montants, les simulateurs du site appliquent le même ordre d’imputation.

Micro-foncier ou réel la première année ?

Pour déduire des travaux, il faut le régime réel : au micro-foncier, un abattement de 30 % remplace toutes les charges. Ce régime s’applique lorsque vos loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € (CGI, art. 32). L’option pour le réel vaut pour trois ans, pendant lesquels elle est irrévocable, et elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer (notice 2044 du millésime 2026). Dans l’exemple, le micro-foncier aurait conduit à imposer 3 570 € au lieu de constater un déficit. Les critères de choix sont détaillés dans le comparatif entre micro-foncier et régime réel.

Ce que cet article ne remplace pas

Cinq points de cette page reposent sur une lecture et non sur un texte qui les tranche : les intérêts du prêt quand le départ n’est pas professionnel, la date à partir de laquelle ces intérêts se déduisent l’année du départ, la répartition des charges annuelles l’année du changement, les travaux exécutés pendant l’occupation et payés après, et le prêt renégocié avant la mise en location. Les arrêts du Conseil d’État sont cités d’après le résumé qu’en donne le BOFiP, sans autre circonstance. Ils sont signalés à chaque fois. Ce guide décrit les règles générales en vigueur à la date de publication. Avant d’engager un chantier important sur un logement que vous quittez, un échange avec votre service des impôts des particuliers, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste reste la précaution la plus utile.

Sur des cas voisins. Pour une résidence secondaire que l’on met en location, voyez les travaux d’une résidence secondaire mise en location.