Opération de déficit foncier clé en main : ce que recouvre l'offre, ce qui fonde la déduction, ce qu'il faut vérifier avant de signer

Une opération de déficit foncier clé en main n’ouvre pas, par elle-même, droit à une déduction : tout dépend du contrat signé et de la nature des travaux. Si le vendeur réalise les travaux dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, leur prix fait partie du prix d’acquisition et ne se déduit pas de vos revenus fonciers (Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113). Si vous commandez et payez vous-même, une fois propriétaire, des travaux d’amélioration, ils se déduisent dans les conditions du droit commun.

Ces offres se présentent souvent de la même façon : un appartement dans un immeuble ancien, un programme de travaux déjà conçu, un calendrier, une estimation du déficit attendu. L’intérêt affiché repose sur la déduction des travaux. C’est donc ce point qu’il faut vérifier en premier.

Cette page est informative. Elle ne cite aucun opérateur, ne compare aucune offre et ne recommande aucun investissement : ce site n’est pas un conseiller en investissement. Elle décrit ce que disent les textes fiscaux et les questions à poser avant de signer. Le fonctionnement général du mécanisme est présenté dans le guide du déficit foncier.

Que recouvre une offre de déficit foncier clé en main ?

Aucun texte ne définit l’expression « clé en main » : c’est une présentation commerciale, pas une catégorie juridique. Dans les offres de ce type, on retrouve en général trois éléments : l’achat d’un lot dans un immeuble ancien, un programme de travaux de rénovation, et un calendrier de paiement réparti entre le prix du bien et le coût des travaux.

Derrière cette présentation, les contrats peuvent être très différents. Les travaux peuvent être réalisés par le vendeur, en exécution de la vente. Ils peuvent aussi être commandés après la vente, par l’acquéreur ou par une structure qui regroupe les acquéreurs. Pour l’impôt, cette différence décide de presque tout.

Pourquoi la forme du contrat décide-t-elle de la déduction ?

Parce que le fisc ne déduit que les charges que vous supportez comme propriétaire, et non le prix que vous payez pour acquérir le bien. Le Code général des impôts admet la déduction des dépenses de réparation et d’entretien « effectivement supportées par le propriétaire », et des dépenses d’amélioration des locaux d’habitation (CGI, article 31, I, 1°, a et b). Le prix d’achat, lui, est un investissement.

La vente d’immeuble à rénover se situe du côté du prix. L’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation vise le vendeur d’un immeuble bâti qui « s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux » et perçoit des sommes de l’acquéreur avant leur livraison (Légifrance, article L. 262-1). Le BOFiP en tire la conséquence : ces travaux « constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble », et la part du prix qui leur correspond n’est pas une charge déductible des revenus fonciers, même si le bien est loué (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 25).

Le Conseil d’État a confirmé cette lecture le 17 octobre 2022 (n° 460113, mentionné aux tables du recueil Lebon). Des acquéreurs d’un bien à Bayonne avaient déduit le prix des travaux réalisés par le vendeur. Le Conseil d’État juge que « le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble », et que leur coût ne peut pas être déduit des revenus fonciers, y compris sur le fondement de l’article 31.

Le BOFiP précise les deux critères qui fondent cette solution (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160) :

• les travaux sont réalisés « non pas par l’acquéreur mais par le vendeur » ;
• « l’obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties ».

Ce sont les deux questions à poser à la lecture du contrat. Qui réalise et facture les travaux ? Et l’obligation de les faire naît-elle de la vente, ou d’un engagement que vous prenez ensuite comme propriétaire ?

Les travaux prévus sont-ils de l’amélioration ou de la reconstruction ?

C’est la deuxième vérification, et elle vaut quel que soit le contrat. Seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement se déduisent. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus (CGI, article 31, I, 1°, b).

Les immeubles proposés dans ces offres demandent souvent des travaux lourds, ce qui rend la frontière sensible. Le BOFiP range dans la construction ou la reconstruction les travaux qui apportent « une modification importante au gros-œuvre » ou qui accroissent le volume ou la surface habitable (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Il ajoute qu’une restructuration totale, qui aboutit à « une transformation complète des locaux existants », doit être assimilée à une reconstruction, alors qu’une restructuration partielle reste une amélioration (§ 140). La distinction est « une question de fait » (§ 130), appréciée chantier par chantier.

Le risque ne s’arrête pas aux postes de gros œuvre. Lorsque des travaux d’amélioration sont indissociables de travaux de reconstruction, ils perdent eux aussi leur caractère déductible (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). S’ils sont dissociables, chaque catégorie s’apprécie séparément (§ 240). D’où l’intérêt d’un descriptif de travaux détaillé, poste par poste, avant de signer. Les erreurs de qualification les plus fréquentes sont décrites dans l’article sur les erreurs qui exposent le déficit foncier à un redressement.

Quelle part du prix va réellement aux travaux déductibles ?

Souvent moins que le montant total annoncé comme « travaux ». Plusieurs postes d’une opération ne se déduisent pas des revenus fonciers, même lorsqu’ils sont payés au même moment :

• la part du prix qui rémunère l’immeuble existant ;
• les « frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble » (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160) ;
• les frais de démolition d’un immeuble (même paragraphe) ;
• les travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (même paragraphe) ;
• les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et les améliorations qui leur sont indissociables.

Le calendrier compte aussi. Les dépenses déductibles d’une année sont celles « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Un échéancier écrit, qui indique à qui chaque somme est versée et à quelle date, permet de savoir sur quelle année porte chaque déduction.

Exemple : 120 000 € pour un lot à rénover, trois contrats possibles

Dans cet exemple fictif, le même budget de 120 000 € conduit à 60 000 € de travaux déductibles ou à aucun, selon le contrat et la nature des travaux. Les montants ne décrivent aucune offre réelle.

Le contrat B mérite d’être suivi dans le temps. Supposons, pour isoler le mécanisme, que l’acquéreur paie 30 000 € de travaux en N et 30 000 € en N + 1, que le logement dégage 3 600 € de loyers nets de charges par an dès l’année N, et qu’il n’y ait pas d’emprunt. Des loyers perçus pendant un chantier lourd sont une hypothèse de calcul, rarement la réalité.

Sur 60 000 € de travaux, 21 400 € réduisent le revenu global en deux ans (CGI, article 156, I, 3°). Les 38 600 € restants se répartissent entre les loyers effacés de N et N + 1 et un report de 31 400 €, qui demande ici près de neuf ans de loyers pour être absorbé. Le report de chaque année se perd s’il n’est pas absorbé dans les dix ans (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Avec des loyers plus faibles ou un emprunt, l’absorption serait plus lente. Le fonctionnement de ce report est détaillé dans l’article sur le report du déficit foncier sur dix ans.

Que vous impose la location une fois les travaux terminés ?

Une location nue maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit chaque imputation sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Dans l’exemple, la dernière imputation porte sur N + 1 : le logement doit donc rester loué jusqu’au 31 décembre de N + 4.

La condition est stricte. Elle n’est pas remplie lorsque le logement est vacant, et la location meublée est assimilée à une rupture (§ 350). À défaut, l’imputation est remise en cause (§ 370), et le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués, sauf invalidité, licenciement ou décès (CGI, article 156, I, 3°). Dans une opération clé en main, la date de fin des travaux et la date de mise en location ne dépendent pas toujours de vous : un retard de chantier ou une relocation lente pèsent directement sur cette condition. Les cas de vacance et de reprise sont réunis dans l’article sur la règle des trois ans.

Pourrez-vous revendre le logement, et à quelles conditions ?

Aucun texte fiscal ne garantit qu’un logement acheté dans ce cadre se revendra au prix payé, ni dans un délai donné. Trois points sont à examiner avant de signer.

• Le calendrier. Une vente avant la fin de la troisième année qui suit la dernière imputation met fin à la location, avec la reconstitution décrite plus haut.
• La plus-value. Les dépenses déjà déduites pour l’impôt sur le revenu ne majorent pas le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value ; en cas de déficit foncier, seules les dépenses dont l’imputation n’a pu être totalement opérée sont retenues (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240 et § 270). Le mécanisme est détaillé dans l’article sur la vente après un déficit foncier.
• Le marché. Le prix de revente dépend de l’emplacement, de l’état de l’immeuble et de la demande locale, pas de l’avantage fiscal obtenu par le premier acquéreur.

Quelles questions poser avant de signer ?

Les réponses écrites à ces questions permettent de vérifier que la déduction repose sur autre chose qu’une présentation commerciale :

1. Le contrat est-il une vente d’immeuble à rénover au sens des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ?
2. Qui réalise et facture les travaux : le vendeur, ou des entreprises avec lesquelles vous contractez une fois propriétaire ?
3. Le descriptif des travaux distingue-t-il, poste par poste, la réparation, l’amélioration et ce qui touche au gros œuvre ou à la surface ?
4. Quelle part du budget total correspond au prix du bien, aux frais d’acquisition, et aux travaux ?
5. À quelles dates chaque somme est-elle payée, et à qui ?
6. Quand la mise en location est-elle prévue, et que se passe-t-il en cas de retard de chantier ?
7. Quels frais de gestion, d’honoraires ou de commercialisation s’ajoutent, et qui les facture ?

Ces questions s’adressent au vendeur et, pour leur portée juridique, au notaire ou à un avocat. Les garder par écrit sert aussi en cas de contrôle : le BOFiP demande des pièces qui établissent la nature, le montant et la réalité de chaque charge.

Ce que cet article ne tranche pas

• Les montages par structure collective. Certaines opérations font commander les travaux par une association ou une structure qui regroupe les acquéreurs. Les textes lus pour cet article ne commentent pas ces montages pour le déficit foncier de droit commun.
• Les régimes Malraux et monuments historiques. Ils obéissent à leurs propres règles, y compris lorsque les travaux sont réalisés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.
• Le statut des personnes qui proposent ces opérations. Les règles qui encadrent leur activité sortent du champ de cet article, qui ne se prononce sur aucun vendeur ni aucun intermédiaire.
• Les parts de sociétés de déficit foncier. Investir via des parts relève d’un autre cadre, décrit dans l’article dédié aux sociétés civiles de placement immobilier.
• La TVA et le financement. Le taux de TVA des travaux et les intérêts d’un emprunt suivent leurs propres règles.

Avant de signer, faites relire le contrat et le descriptif des travaux par un notaire ou un avocat fiscaliste, sur pièces.