Un garage attenant, une grange au fond de la cour, une remise jamais utilisée : la tentation est grande d’en faire un studio ou un petit logement à louer. Le projet paraît simple sur le plan fiscal, puisque ce sont des travaux sur un bien que l’on possède déjà. Il l’est moins qu’il n’y paraît.
Trois impôts sont concernés, et chacun regarde le chantier avec ses propres critères : l’impôt sur le revenu pour vos loyers, la TVA sur les factures, et la taxe foncière sur le bien transformé. Cet article les prend dans cet ordre. Le cas voisin d’un commerce ou d’un bureau transformé en logement est traité dans l’article sur la transformation d’un local commercial en logement. Ici, il s’agit de dépendances et de bâtiments agricoles.
Les travaux pour transformer un garage en logement se déduisent-ils des loyers ?
Non : transformer un garage en logement est un agrandissement au sens fiscal, et un agrandissement ne se déduit pas. La loi admet la déduction des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, b).
La doctrine vise précisément ce cas. Elle range parmi les travaux d’agrandissement ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Elle y inclut l’aménagement de locaux qui étaient des dépendances d’un logement sans être habitables, en citant « combles, garages, remises, etc. » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Le garage n’est pas un exemple tiré d’une analogie : il figure dans le texte.
Le même BOFiP pose un principe plus large. Les travaux qui permettent d’aménager des locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction (§ 90). L’exception qu’il prévoit vise un immeuble originellement affecté à l’habitation, dont un usage temporaire différent n’a pas changé la destination. Un garage ou une grange ne sont pas dans ce cas.
Et pour une grange ou un bâtiment agricole ?
La réponse est la même : l’aménagement n’est pas déductible. Le BOFiP cite, parmi les dépenses qui ne sont pas des dépenses d’amélioration, l’aménagement d’anciennes annexes agricoles en nouvelles annexes utiles à l’habitation, et la transformation d’un grenier en appartement (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 150).
Une grange transformée en maison cumule d’ailleurs les deux critères du § 110 et du § 90 : un local qui n’était pas habitable, et un local affecté à un autre usage. La frontière que l’on trouve parfois discutée, entre une amélioration et une reconstruction, ne se pose donc pas vraiment ici. La seule question qui reste ouverte tient à un chantier mixte, quand des travaux sur le logement principal sont réalisés en même temps.
Le chantier touche aussi la maison principale : qu’est-ce qui reste déductible ?
Les travaux réalisés dans la partie déjà habitable restent déductibles s’ils sont dissociables de la transformation. Lorsque des travaux de natures différentes sont réalisés ensemble, leur caractère déductible s’apprécie catégorie par catégorie s’ils sont dissociables, et globalement s’ils ne le sont pas (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240 et § 250). C’est une question de fait, jugée au vu des devis, des factures et des rapports d’architectes (§ 230).
La condition d’habitation s’apprécie au moment de l’exécution des travaux (§ 120). C’est donc l’état du local pendant le chantier qui compte, et non son usage une fois les travaux finis. Demandez donc des devis et des factures séparés pour la transformation et pour la partie existante. Le sort des honoraires d’un architecte sur un tel chantier est traité dans l’article sur les honoraires d’architecte.
Que reste-t-il de déductible une fois le logement créé ?
Deux choses : les intérêts du prêt qui a financé la transformation, et les dépenses courantes du logement une fois loué.
Les intérêts. La loi admet la déduction des intérêts de dettes contractées pour « la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés » (CGI, art. 31, I, 1°, d). La construction y figure. La doctrine vise les emprunts finançant des immeubles donnés en location (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20). Ces intérêts réduisent les loyers du nouveau logement. La part de déficit qu’ils créent ne s’impute jamais sur le revenu global ; elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100).
Les dépenses suivantes. Une fois le logement créé et loué, son entretien, ses réparations et ses améliorations ultérieures suivent les règles ordinaires des travaux déductibles des revenus fonciers.
Quel taux de TVA sur les travaux de transformation ?
Le taux réduit peut s’appliquer, sous deux limites qu’il faut vérifier avant le devis. Il vise les travaux qui ont pour objet d’affecter principalement à un usage d’habitation un local précédemment affecté à un autre usage, dès lors que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460). Cette ancienneté s’apprécie au plus tard au début des travaux (§ 10).
Première limite : l’immeuble neuf. Le taux réduit ne s’applique pas si la transformation concourt à la production d’un immeuble neuf (§ 470). Une grange dont on reprend fondations, structure et façades peut franchir cette limite.
Seconde limite : la surface de plancher. Les travaux qui majorent de plus de 10 % la surface de plancher de la construction relèvent du taux normal (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, § 360). La surface de plancher est celle définie par l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, qui en exclut notamment les surfaces de stationnement (§ 370). La lecture qui en découle, et que le BOFiP n’écrit pas pour ce cas précis, est qu’un garage transformé en pièce habitable ajoute de la surface de plancher. Selon la taille du garage par rapport à la maison, le seuil de 10 % peut être franchi.
Une précision sur les références : à compter du 1er janvier 2027, les règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services, les anciennes références au CGI s’entendant de celles du nouveau code qui les reprennent (ordonnance n° 2025-1247, articles 46 et 49 ; date reportée par l’ordonnance n° 2026-671). Les paragraphes du BOFiP cités ici n’ont pas été relus dans une version postérieure à ce transfert.
C’est vous qui attestez auprès de l’entreprise la nature des travaux. Les conséquences de cette attestation sont décrites dans l’article sur la TVA à taux réduit et le devis.
Que change la création du logement pour la taxe foncière ?
Elle se déclare dans les 90 jours, et elle peut ouvrir deux ans d’exonération. La transformation d’une dépendance en pièce d’habitation est un changement de consistance, à déclarer dans les 90 jours de l’achèvement des travaux, par le service « Biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr (impots.gouv.fr, « Obligations déclaratives », page modifiée le 7 janvier 2026).
Pour la taxe foncière, le BOFiP range parmi les reconstructions les travaux qui aménagent à usage d’habitation des dépendances d’un logement qui n’étaient pas habitables (BOI-IF-TFB-10-60-10, § 60). Les reconstructions ouvrent l’exonération temporaire de deux ans (§ 1). Pour une grange, la conversion d’un bâtiment agricole en maison n’ouvre cette exonération qu’à la suite d’importants travaux de transformation : une grange utilisée en l’état comme dépôt n’en bénéficie pas (§ 200).
Deux réserves s’appliquent. La commune peut limiter l’exonération d’un logement, et l’intercommunalité la supprimer, chacune pour sa part, par délibération (CGI, article 1383, I). Et une déclaration tardive peut faire perdre tout ou partie de l’exonération (impots.gouv.fr). À l’issue de ces deux ans, le logement créé est imposé comme tout logement.
Le tableau : un même chantier, trois impôts
| Impôt | Ce que dit le texte | Effet pour le bailleur | Source |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu, travaux | Agrandissement ou reconstruction, exclus | Travaux non déductibles des loyers | CGI, art. 31, I, 1°, b ; BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 90, § 110, § 150 |
| Impôt sur le revenu, intérêts | Intérêts d’un emprunt pour la construction admis | Déductibles des loyers, jamais du revenu global | CGI, art. 31, I, 1°, d ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100 |
| TVA | Taux réduit pour une transformation en habitation, sous limites | Taux normal si immeuble neuf ou plus de 10 % de surface de plancher | BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460 et § 470 ; BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, § 360 |
| Taxe foncière | Aménagement en habitation de dépendances : reconstruction | Déclaration sous 90 jours, exonération possible de deux ans | BOI-IF-TFB-10-60-10, § 60 et § 200 ; impots.gouv.fr |
| Plus-value | Construction et agrandissement admis en majoration | Factures d’entreprise à conserver | BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220 et § 240 |
Exemple : une grange transformée en logement de deux pièces
Voici un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation.
Prenons un bailleur qui possède une maison louée et, sur le même terrain, une grange inutilisée. Il fait transformer la grange en logement de deux pièces par une entreprise, pour 60 000 € TTC, financés par un prêt. Les travaux sont achevés en juin 2026, le logement est déclaré en août et loué au 1er septembre pour 600 € par mois. Les intérêts payés de septembre à décembre s’élèvent à 600 €, l’assurance du nouveau logement à 100 €.
| Poste, année 2026 | Montant | Traitement |
|---|---|---|
| Loyers de septembre à décembre | 2 400 € | Recettes |
| Travaux de transformation | 60 000 € | Non déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110 et § 150) |
| Intérêts du prêt | 600 € | Déductibles des loyers (CGI, art. 31, I, 1°, d) |
| Assurance | 100 € | Déductible |
| Revenu foncier du nouveau logement | 1 700 € | Imposable |
Le chantier de 60 000 € ne crée aucun déficit foncier. En revanche, si ni la commune ni l’intercommunalité n’ont limité ou supprimé l’exonération, et si la déclaration a été déposée dans les 90 jours, le nouveau logement peut être exonéré de taxe foncière pour 2027 et 2028. Et les 60 000 € de factures d’entreprise pourront être présentés, le jour d’une vente, pour majorer le prix d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240), selon les règles décrites dans l’article sur la revente après des travaux.
Changeons une donnée. Si le bailleur avait plutôt rénové la maison existante pour 60 000 €, sans créer de surface, ces travaux auraient été déductibles et auraient pu créer un déficit imputable sur son revenu global, dans la limite annuelle.
Ce que cet article ne tranche pas
- Le taux de TVA d’un garage transformé. L’effet du seuil de 10 % de surface de plancher repose ici sur une lecture du BOFiP, pas sur un exemple écrit.
- La frontière avec l’immeuble neuf pour une grange lourdement reprise, qui dépend de l’état de chaque élément de structure.
- Les règles d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), hors du champ de cet article.
- Les réductions d’impôt qui peuvent viser la transformation d’un local en logement, présentées dans l’article sur la transformation d’un local commercial, dont les conditions ne sont pas reprises ici.
Le taux de TVA se fixe avec l’entreprise au moment du devis ; votre situation fiscale d’ensemble relève d’un professionnel du chiffre.
Contenu informatif à jour au 9 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.