Vous avez acheté un appartement ou une maison vide, avec l’idée de le rénover puis de le louer nu. Le chantier commence avant que le moindre loyer n’entre. Les factures arrivent pendant des mois où le logement ne rapporte rien. Ces dépenses réduisent-elles vos revenus fonciers, ou sont-elles perdues faute de locataire ?
La réponse est oui, sous conditions, et ces conditions tiennent surtout à ce que vous pouvez prouver. Cet article suit l’ordre d’un projet d’achat à rénover : la règle, la démarche déclarative, la nature des travaux, le prêt, puis un exemple chiffré. Il concerne les bailleurs qui louent nu au régime réel. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel du chiffre sur votre dossier.
Peut-on déduire des travaux payés avant d’avoir un locataire ?
Oui : des travaux payés avant le premier bail se déduisent, si vous annoncez votre intention de louer et si la location suit réellement le chantier. L’administration l’écrit sur son site. Les dépenses payées pour un bien qui sera mis en location nue après les travaux peuvent être déclarées, à condition d’indiquer clairement votre intention de le louer sur la déclaration (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026).
Cette règle est une exception. Par défaut, un logement laissé vide est traité comme un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50). Son revenu est alors exonéré, et la contrepartie de cette exonération est l’impossibilité de déduire les charges (§ 100). Le BOFiP sort de ce cas les locaux vacants que le propriétaire établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences, ainsi que l’immeuble en construction dont il a clairement annoncé l’intention de le louer, intention confirmée à l’achèvement (§ 70).
Le même BOFiP cite le cas inverse, celui qui doit servir d’avertissement. Le Conseil d’État a rangé dans le champ de l’exonération, donc hors déduction, des immeubles qu’un contribuable n’avait ni donnés ni offerts en location et dans lesquels il avait fait procéder à d’importants travaux (CE, 23 mai 1990, n° 69886, cité au § 60). Cet arrêt n’est connu ici que par le résumé du BOFiP. Il montre seulement qu’un gros chantier ne suffit pas : c’est la destination locative, prouvée, qui ouvre la déduction.
Quelle mention porter sur la déclaration, et à quel moment ?
La mention de votre intention de louer nu se porte sur la déclaration de l’année où vous payez les travaux. En ligne, la page d’impots.gouv.fr précise qu’une case permet de l’indiquer avant de signer. Sur papier, elle s’écrit clairement sur la déclaration.
Cette formalité est simple, et elle est souvent oubliée parce qu’aucun loyer ne figure encore sur la déclaration. Or c’est précisément l’année sans loyer qui pose question. Un déficit foncier sans aucune recette, sur un logement vide, attire naturellement l’attention. La mention explique d’emblée la situation.
Elle ne suffit pas pour autant. La même page d’impots.gouv.fr pose deux exigences de fond. Le logement doit être loué immédiatement après l’achèvement des travaux. À défaut, vous devez pouvoir prouver les démarches entreprises pour trouver un locataire. Elle ajoute qu’en l’absence de location effective, le déficit foncier peut être remis en cause ultérieurement.
Aucun texte lu ne fixe de durée maximale de chantier. Le critère est la cohérence entre ce que vous avez annoncé et ce qui se passe ensuite.
Quelles preuves garder pendant le chantier ?
Gardez des pièces datées qui montrent que le logement était destiné à la location dès le départ, et des factures qui établissent la nature des travaux. Le BOFiP demande que les dépenses déduites soient appuyées de pièces justificatives, que l’administration peut demander (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Pour la destination locative, le § 70 emploie le verbe « établit » : la preuve vous incombe, et la doctrine ne publie aucune liste.
La liste qui suit n’est donc pas tirée d’un texte. Elle rassemble les pièces qui répondent aux deux questions qu’un contrôle poserait : le logement était-il destiné à la location, et les travaux sont-ils déductibles par nature ?
| Pièce | Ce qu’elle établit | Moment où la constituer |
|---|---|---|
| Plan de financement ou offre de prêt mentionnant un investissement locatif | La destination prévue dès l’achat | Avant l’acte |
| Devis et factures détaillés par poste | La nature des travaux, poste par poste | Pendant le chantier |
| Relevés bancaires | La date et le montant des paiements | À chaque paiement |
| Photographies avant et après | L’état initial et la réalité du chantier | Au début et à la fin |
| Mandat de location, annonces datées | La recherche d’un locataire | Avant la fin des travaux |
| Diagnostics commandés pour la location | La préparation du bail | Avant la fin des travaux |
| Bail signé et état des lieux | La location effective | À l’entrée du locataire |
| Mention cochée sur la déclaration | L’intention annoncée à l’administration | À la déclaration de l’année des travaux |
Un mandat de location signé avant la fin du chantier vaut mieux qu’une annonce publiée trois mois après. L’article sur les justificatifs de travaux en cas de contrôle détaille les exigences propres aux factures.
Quels travaux d’un achat à rénover sont déductibles, et lesquels ne le sont pas ?
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration se déduisent. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne se déduisent pas (CGI, article 31, I, 1°, a et b). Sur un achat à rénover, cette frontière décide souvent de tout, parce que les chantiers y sont lourds.
La doctrine définit l’amélioration comme l’apport d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70). Elle exclut les travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre, ou qui accroissent le volume ou la surface habitable (§ 110). Elle range enfin la restructuration totale d’un immeuble parmi les reconstructions, tandis qu’une restructuration partielle reste une amélioration (§ 140).
| Situation fréquente sur un achat à rénover | Lecture au regard des textes |
|---|---|
| Remise en état de l’électricité, de la plomberie, des sols, des peintures | Entretien, réparation ou amélioration : déductible |
| Salle d’eau refaite à neuf dans un logement qui en avait une | Amélioration : déductible |
| Remplacement des fenêtres, isolation des murs existants | Amélioration : déductible |
| Combles ou garage aménagés en pièces habitables | Accroissement de la surface habitable : non déductible (§ 110) |
| Extension ou surélévation | Agrandissement : non déductible |
| Logement entièrement vidé puis recomposé, structure reprise | Risque de restructuration totale, assimilée à une reconstruction (§ 140) |
Quand un même chantier mêle les deux catégories, demandez des devis et des factures qui séparent les postes. La liste détaillée des postes figure dans la page sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
Une précision sur le prix d’achat lui-même. Les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160). Le détail est traité dans l’article sur les frais de notaire et d’agence d’un achat locatif.
Et si vous achetez en vente d’immeuble à rénover ?
Dans ce montage, les travaux réalisés par le vendeur ne sont pas déductibles de vos loyers. Le Conseil d’État a jugé que, dans une vente d’immeuble à rénover, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble, et ne peut pas être déduit du revenu foncier (CE, 17 octobre 2022, n° 460113, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Cette décision vise un contrat précis, la vente d’immeuble à rénover. Elle ne dit rien d’un achat classique suivi d’un chantier que vous commandez vous-même, une fois propriétaire. Ce second cas relève des règles décrites plus haut. La situation intermédiaire, celle des travaux engagés entre le compromis et l’acte, est traitée dans l’article sur les travaux réalisés avant l’acte de vente.
Les intérêts du prêt payés pendant le chantier se déduisent-ils ?
Les textes lus ne tranchent pas expressément le cas d’un logement ancien en travaux avant sa première location. Ils posent deux principes, et la lecture qui suit en découle.
Le premier principe porte sur l’objet du prêt. Les intérêts ne se déduisent que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20), et seuls les intérêts effectivement payés dans l’année comptent (§ 240). Le second porte sur la preuve. Le contribuable doit justifier que les dépenses financées sont destinées à procurer des revenus fonciers. Pour un immeuble en cours de construction, il doit manifester clairement son intention de le louer auprès de l’administration, intention confirmée par une location dès l’achèvement (§ 280).
La lecture retenue ici, qui n’est pas une phrase d’un texte, applique cette logique au chantier de rénovation : les intérêts payés pendant les travaux suivent le sort des travaux eux-mêmes. Ils se déduisent si l’intention de louer a été annoncée et confirmée. Une fois admis, ils ne s’imputent jamais sur le revenu global : ils réduisent les loyers et se reportent pour le reste (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 90 et § 100). Le mécanisme est expliqué dans l’article sur les intérêts d’emprunt dans un déficit foncier.
Que donne le calcul pour un appartement acheté en mars et loué en septembre ?
Voici un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation.
Prenons un bailleur qui achète en mars 2026 un appartement vide de 150 000 €. D’avril à juillet, il paie 30 000 € de travaux d’électricité, de plomberie, de sols et de peintures, sans création de surface. Il coche sur sa déclaration la mention de son intention de louer nu. Il signe un mandat de location en juin. Le bail prend effet le 1er septembre, pour un loyer de 700 € par mois. Il paie 1 800 € d’intérêts d’emprunt en 2026 et une assurance propriétaire non occupant de 150 €. Ses autres revenus dépassent largement les montants en jeu. Les intérêts sont retenus selon la lecture exposée plus haut.
| Poste, année 2026 | Montant | Traitement |
|---|---|---|
| Loyers de septembre à décembre | 2 800 € | Recettes |
| Intérêts d’emprunt | 1 800 € | Compensés en priorité sur les recettes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110) |
| Travaux d’amélioration et de réparation | 30 000 € | Déductibles (CGI, art. 31) |
| Assurance du bien loué | 150 € | Déductible |
| Frais d’acte de l’achat | Non retenus | Non déductibles (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160) |
Le revenu brut est réputé compenser d’abord les intérêts (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110) : 2 800 € moins 1 800 € laissent 1 000 €. Les autres charges atteignent 30 150 €. Le déficit est donc de 29 150 €, et il provient entièrement de charges autres que les intérêts.
Ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Les 18 450 € restants se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (même paragraphe). En contrepartie, l’appartement doit rester loué jusqu’au 31 décembre 2029 (§ 340), et cette location doit être effective et permanente (§ 350). À défaut, l’imputation est remise en cause (§ 370). Les situations qui rompent cet engagement sont réunies dans l’article sur la règle des trois ans.
Changeons une seule donnée. Si le bailleur n’avait jamais mis l’appartement en location, ni cherché de locataire, la doctrine le traiterait comme un logement dont il se réserve la jouissance. Les 30 000 € de travaux ne seraient alors pas déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 100). Vous pouvez refaire ce calcul avec vos propres montants dans le simulateur de déficit foncier.
Micro-foncier ou régime réel l’année du chantier ?
Pour déduire des travaux, il faut être au régime réel. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire remplace toutes les charges, et la question de la déduction ne se pose pas. L’année du chantier, ce choix pèse lourd, puisque les travaux dépassent souvent les loyers. Les critères et la durée de l’option sont détaillés dans le comparatif micro-foncier ou régime réel.
Ce que cet article ne tranche pas
Plusieurs points restent sans réponse écrite dans les textes lus.
- La durée acceptable du chantier. Aucun texte ne fixe de délai entre l’achat, la fin des travaux et le premier bail. Le critère est la preuve des diligences.
- Les intérêts payés pendant les travaux. Leur déduction repose ici sur une lecture du § 280 du BOI-RFPI-BASE-20-80, écrit pour un immeuble en construction.
- La frontière entre restructuration partielle et totale. Le BOFiP la pose (§ 140) sans seuil chiffré. Elle s’apprécie au vu des travaux réels.
- La taxe foncière de l’année d’achat remboursée au vendeur au prorata, et la prime d’assurance payée pendant le chantier. Les textes lus ne disent pas comment les traiter avant le premier bail.
Ces points dépendent de votre dossier. Avant un chantier important, un échange avec votre service des impôts, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste reste la précaution la plus utile.
Contenu informatif à jour au 9 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.