Le compromis est signé. L’acte authentique est prévu dans trois mois. L’artisan a un créneau maintenant, ou vous voulez gagner du temps pour louer plus tôt. La tentation est forte de démarrer le chantier, ou au moins de verser un acompte, avant d’être propriétaire.
La question fiscale est simple à poser : qui pourra déduire ces travaux de ses revenus fonciers ? Vous, une fois le logement loué ? Le vendeur ? Personne ? La réponse tient à deux dates : celle à laquelle vous devenez propriétaire, et celle à laquelle vous payez. Cet article concerne les bailleurs en location nue au régime réel. La partie civile, qui est réelle, n’est qu’esquissée ici et doit être traitée avec le notaire.
Pouvez-vous déduire des travaux payés avant d’être propriétaire ?
Les textes lus ne le permettent pas, et deux règles s’y opposent. Aucun d’eux ne traite ce cas en toutes lettres : ce qui suit est une lecture prudente, pas une phrase de la loi.
La première règle tient à la personne. Le Code général des impôts admet en déduction les dépenses de réparation et d’entretien « effectivement supportées par le propriétaire » (CGI, article 31, I, 1°, a). Le BOFiP précise que les dépenses doivent être « effectivement payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290). Le mot qui revient est « propriétaire ».
La seconde règle tient à l’immeuble. Une charge doit se rapporter à un immeuble dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120). Tant que le transfert de propriété n’a pas eu lieu, le logement n’est pas encore le vôtre, et il ne vous procure aucun revenu.
Un acheteur qui paie l’artisan avant de devenir propriétaire se place donc hors de la lettre de ces deux textes. Le risque est concret : une déduction que l’administration pourrait refuser, faute de pouvoir rattacher la dépense à un propriétaire et à un revenu.
À quelle date devenez-vous propriétaire : au compromis ou à l’acte ?
Le principe du Code civil est un transfert à la conclusion du contrat, mais l’avant-contrat peut le différer : c’est donc sa rédaction qu’il faut lire avant de payer. Le texte dit ceci : dans les contrats qui transfèrent la propriété, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Il ajoute que ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou l’effet de la loi (Code civil, article 1196).
Le compromis est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter. Il peut contenir des conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt immobilier, et l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (service-public.gouv.fr, fiche F2965, vérifiée le 10 avril 2026). Tant que ces conditions ne sont pas levées, la vente peut encore tomber.
Pour la fiscalité des loyers, la conséquence est pratique. Repérez dans votre avant-contrat la clause qui fixe la date du transfert de propriété. Si elle renvoie à la signature de l’acte, c’est à partir de cette date que vous payez « en propriétaire ». La suite de cet article, tableau et exemple compris, raisonne dans cette hypothèse d’un transfert reporté à l’acte authentique.
Un acompte versé à l’artisan avant l’acte, pour un chantier qui démarre après : déductible ?
Aucun texte lu ne traite ce cas, et la règle générale ne joue pas en sa faveur. L’année de déduction d’une dépense de travaux est celle du paiement, quelle que soit la date d’exécution des travaux (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). Le BOFiP applique cette règle aux acomptes : ils sont retenus pour l’année de leur versement, même si les travaux sont exécutés plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).
C’est la date du paiement qui rattache la dépense. Or, à cette date, vous n’êtes pas propriétaire. Un acompte versé en juin pour un acte signé en août est donc payé par une personne qui, selon la lecture exposée plus haut, ne remplit pas encore la condition du § 290. Le fait que le chantier démarre après l’acte ne change rien à cette date.
Au regard des textes lus, le risque disparaît si aucun paiement n’intervient avant le transfert de propriété : un devis peut être signé pour réserver un créneau, le premier versement étant prévu par écrit après la signature de l’acte. L’article sur l’acompte de travaux versé en décembre détaille la règle de l’année de versement et les pièces qui l’accompagnent.
Le vendeur fait les travaux avant la vente : qui peut les déduire ?
Le vendeur peut les déduire s’il les paie lui-même et si le logement lui procure des revenus fonciers imposables. L’acheteur ne déduit pas des travaux payés par un autre.
Côté vendeur. Le vendeur est propriétaire jusqu’au transfert. S’il paie les travaux, il remplit la condition de la personne. Reste celle de l’immeuble : la dépense doit se rapporter à un immeuble dont les revenus sont imposables (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120). Les dépenses d’un logement dont le revenu est exonéré, comme un logement occupé par son propriétaire, ne sont pas déductibles (§ 140). Un vendeur qui rénove sa résidence principale avant de la vendre ne déduit donc rien. Un vendeur qui rénove un logement loué, avant de le céder, se trouve dans la situation ordinaire d’un bailleur, l’année du paiement.
Côté acheteur. Si le coût des travaux du vendeur est intégré au prix, il ne devient pas une charge pour l’acheteur. Le Conseil d’État l’a jugé pour la vente d’immeuble à rénover : le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition, qui ne peut pas être déduit du revenu foncier (CE, 17 octobre 2022, n° 460113). Cette décision porte sur un contrat particulier. L’appliquer à un achat classique où le vendeur fait des travaux avant la vente est un raisonnement par analogie, cohérent avec la règle générale, mais non écrit.
Le tableau : qui paie, quand, et qui peut déduire
| Situation | Qui paie | Date du paiement | Déduction selon les textes lus |
|---|---|---|---|
| Devis signé avant l’acte, paiement après l’acte | Acheteur | Après le transfert | Possible chez l’acheteur, dans les conditions ordinaires |
| Acompte versé par l’acheteur avant l’acte | Acheteur | Avant le transfert | Non prévue : payeur pas encore propriétaire (lecture du § 290) |
| Travaux réalisés et payés par l’acheteur avant l’acte | Acheteur | Avant le transfert | Non prévue, et risque civil s’ajoutant au risque fiscal |
| Travaux payés par le vendeur, logement loué par lui | Vendeur | Avant le transfert | Possible chez le vendeur, l’année du paiement |
| Travaux payés par le vendeur, logement vide ou occupé par lui | Vendeur | Avant le transfert | Non déductibles chez lui (BOI-RFPI-DECLA-20, § 140) |
| Travaux du vendeur intégrés au prix | Acheteur, via le prix | À l’acte | Élément du prix, non déductible (raisonnement du CE, 2022) |
Quels risques civils prenez-vous en démarrant avant l’acte ?
Ils dépendent de ce qui est écrit, et ils relèvent du notaire, pas de cet article. Tant que vous n’êtes pas propriétaire, vous intervenez dans le bien d’un autre. Trois questions doivent avoir une réponse écrite avant le premier coup de pioche : le vendeur autorise-t-il les travaux, qui assure le chantier, et que deviennent les travaux si la vente ne se fait pas ?
La dernière question n’est pas théorique. Un compromis peut tomber si une condition suspensive ne se réalise pas, par exemple un refus de prêt (fiche F2965). Le Code civil lie par ailleurs le transfert des risques de la chose au transfert de propriété (article 1196, troisième alinéa).
Que donne le calcul, selon que l’acompte est payé avant ou après l’acte ?
Voici un exemple de calcul, construit avec des chiffres ronds. Ce n’est ni un cas réel ni une recommandation.
Prenons un bailleur qui signe un compromis en mai 2026 pour un appartement vide. L’acte est signé le 31 août. Il retient un devis de 20 000 € de travaux d’amélioration, sans création de surface. L’artisan demande un acompte de 30 %, soit 6 000 €, et le solde à la fin du chantier, en novembre. Le logement est loué en décembre, et l’intention de louer est déclarée.
| Acompte payé en juin, avant l’acte | Acompte payé en septembre, après l’acte | |
|---|---|---|
| Acompte de 6 000 € | Payé par un non-propriétaire : déduction non prévue | Payé par le propriétaire : déductible en 2026 |
| Solde de 14 000 € en novembre | Déductible en 2026 | Déductible en 2026 |
| Travaux retenus en 2026 selon la lecture exposée ici | 14 000 € | 20 000 € |
Le chantier est identique dans les deux colonnes. Seul le calendrier des paiements change, de trois mois. Dans la première colonne, 6 000 € de dépenses risquent de n’être déductibles chez personne : ni chez le vendeur, qui ne les a pas payées, ni chez l’acheteur, qui n’était pas propriétaire en juin.
Les règles qui s’appliquent ensuite, une fois propriétaire, sont celles de l’achat à rénover : intention de louer déclarée, location dès la fin du chantier, travaux déductibles par nature. Elles sont détaillées dans l’article sur les travaux avant une première location.
Et les frais engagés pour l’achat lui-même ?
Ils ne sont pas déductibles des loyers. La doctrine écarte les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160). Un diagnostic ou une étude que vous commandez avant l’acte pour décider de l’achat relève d’une question voisine, que les textes lus ne règlent pas pour l’acheteur. Le sort des frais de notaire et d’agence est traité dans l’article sur les frais d’un achat locatif.
Ce que cet article ne tranche pas
- La règle centrale elle-même. Aucun texte lu ne vise les travaux payés par l’acheteur avant le transfert de propriété. La non-déduction est une lecture de l’article 31 du CGI et du § 290 du BOI-RFPI-BASE-20-10.
- Le remboursement au vendeur de travaux qu’il a payés, en dehors du prix. Les textes lus ne disent pas s’il s’agit d’un élément du prix ou d’une charge.
- L’application de l’arrêt de 2022 à un achat qui n’est pas une vente d’immeuble à rénover.
- Toute la partie civile : autorisation, assurance, sort des travaux en cas d’échec de la vente.
- Le sort de ces dépenses dans une future plus-value.
Ces points se règlent au cas par cas, avec le notaire pour le volet civil et avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour le volet fiscal, avant le premier paiement.
Contenu informatif à jour au 9 novembre 2026, qui ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.