Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) placé au régime réel d’imposition ne se contente pas de reporter un chiffre sur sa déclaration de revenus. Il doit d’abord produire une véritable liasse fiscale, la déclaration n° 2031 et ses annexes n° 2033, avant d’en reporter le résultat sur le formulaire n° 2042-C-PRO. Cette double étape, propre aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), surprend souvent les propriétaires bailleurs qui découvrent le régime réel après avoir dépassé le seuil du micro-BIC ou choisi ce régime pour amortir leur bien. Ce guide en détaille les obligations, les délais et les acteurs qui peuvent accompagner la démarche, sans se substituer à un conseil personnalisé.
Qui doit déposer une liasse fiscale n° 2031 ?
Le dépôt de la déclaration n° 2031 concerne tout loueur en meublé, professionnel ou non, imposé selon un régime réel (normal ou simplifié) dans la catégorie des BIC. Deux situations conduisent à ce régime :
- L’option volontaire. En deçà du seuil du micro-BIC, le contribuable peut choisir le réel, en général pour déduire l’amortissement du bien et des meubles, un arbitrage entre micro-BIC et régime réel qui se joue le plus souvent sur le poids de cet amortissement face à l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC. Les modalités de cette option relèvent de l’article 50-0 du CGI.
- Le dépassement de seuil. Au-delà du plafond de recettes du micro-BIC, le régime réel s’applique de plein droit, que le bailleur le souhaite ou non.
Dans les deux cas, l’obligation déclarative est la même : une déclaration de résultat BIC, distincte de la déclaration de revenus personnelle. Le fondement réglementaire de cette déclaration figure dans la doctrine administrative BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, qui précise que l’imprimé n° 2031 (Cerfa n° 11085) est commun à toutes les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu selon un régime réel.
La composition de la liasse : de la 2031 aux annexes 2033-A à 2033-G
La majorité des LMNP relève du régime réel simplifié, qui allège le formalisme comptable par rapport au régime normal. La liasse comprend alors :
- 2031-SD : la déclaration de résultat proprement dite, avec ses annexes 2031-bis et 2031-ter (renseignements sur l’exploitant, affectation du résultat).
- 2033-A : le bilan simplifié (actif et passif).
- 2033-B : le compte de résultat simplifié (produits et charges de l’exercice).
- 2033-C : le tableau des immobilisations et amortissements, essentiel en LMNP puisque c’est là que se calcule l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux capitalisés.
- 2033-D : le relevé des provisions et des déficits reportables.
- 2033-E : le tableau de composition du capital, généralement sans objet pour une location meublée en nom propre.
- 2033-F : le tableau de composition des filiales et participations, également sans objet dans la plupart des cas.
- 2033-G : le relevé des principaux mouvements de l’exercice.
En pratique, les annexes 2033-E, 2033-F et 2033-G sont fréquemment déposées à néant pour un LMNP détenu en nom propre, faute de filiales ou de mouvements de capital à déclarer. Les annexes réellement déterminantes pour le calcul de l’impôt restent la 2033-B (résultat) et la 2033-C (amortissements), car c’est de leur bonne tenue que dépend le montant du bénéfice ou du déficit imposable.
Le report sur la déclaration 2042-C-PRO
Une fois la liasse déposée, le résultat qu’elle dégage doit être reporté sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO, dans le cadre “revenus industriels et commerciaux non professionnels” (ou professionnels, selon le statut LMNP/LMP du foyer). Le bénéfice ou le déficit issu de la 2033 est reporté dans les cases dédiées à ce régime réel, distinctes de celles réservées au micro-BIC. Les numéros de case précis figurent sur la notice annuelle de la 2042-C-PRO publiée par l’administration fiscale.
Le service en ligne de télédéclaration reprend en principe automatiquement les données transmises via la procédure EDI-TDFC lorsque la liasse a été déposée par un expert-comptable ou un logiciel agréé, mais une vérification manuelle du report reste recommandée, en particulier pour les déficits antérieurs reportables, qui ne sont pas toujours pré-remplis.
Délais de dépôt et sanctions
La liasse fiscale 2031/2033 suit un calendrier propre, distinct de celui de la déclaration de revenus classique. L’obligation déclarative résulte de l’article 53 A du CGI et le délai est fixé par l’article 175 du CGI : le dépôt doit intervenir au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, un délai supplémentaire étant accordé chaque année aux déclarations télétransmises en EDI-TDFC. La date limite exacte de la campagne est publiée chaque printemps par l’administration fiscale.
Un dépôt tardif expose à une majoration de 10 % des droits, portée à 40 % lorsque la déclaration n’est pas déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure de l’administration (article 1728 du CGI). Ce mécanisme de majoration est distinct de celui qui existait autrefois pour non-adhésion à un organisme de gestion agréé.
Ce calendrier d’impôt sur le revenu n’est pas le seul à suivre : le loueur en meublé a aussi une cotisation foncière à régler en fin d’année, selon un circuit distinct.
Le rôle de l’expert-comptable et la fin du régime des OGA
Historiquement, un contribuable BIC au réel qui n’adhérait pas à un organisme de gestion agréé (centre de gestion agréé ou association agréée) voyait son bénéfice imposable majoré de 25 %. Ce mécanisme a été supprimé progressivement par la loi de finances pour 2021 (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, article 34, codifié à l’article 158 du CGI), la majoration passant de 20 % à 15 % puis 10 % avant sa disparition complète pour l’imposition des revenus de l’année 2023.
La loi de finances pour 2025 est allée plus loin. Son article 11 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a abrogé le dispositif d’agrément des organismes de gestion agréés et leurs missions légales (contrôle formel des déclarations, examen de concordance, de cohérence et de vraisemblance), ainsi que la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion qui figurait à l’article 199 quater B du CGI. Ces suppressions s’appliquent aux exercices clos à compter du 31 décembre 2024. En contrepartie de la fin de la réduction d’impôt, les honoraires de comptabilité et les cotisations versées restent déductibles du résultat au régime réel. Adhérer à un OGA ne procure donc plus aucun avantage fiscal propre.
Le recours à un expert-comptable reste en revanche la solution la plus courante pour tenir une comptabilité BIC conforme, calculer les amortissements de façon régulière et sécuriser la liasse contre le risque de rejet ou de rectification. Cet enjeu est renforcé depuis que la loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié le traitement des amortissements LMNP en cas de revente, en les réintégrant dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
La réintégration des amortissements dans la plus-value de cession
Jusqu’en 2025, les amortissements déduits chaque année au régime réel réduisaient le résultat imposable sans être repris au moment de la revente, ce qui constituait l’un des principaux attraits du LMNP. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a modifié l’article 150 VB du CGI. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location (au sens de l’article 39 C du CGI), ce qui augmente la plus-value imposable.
Les logements situés dans certaines résidences services et certains établissements sociaux ou médico-sociaux sont expressément exclus de cette réintégration : résidences universitaires et résidences-services pour personnes âgées, au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation ; établissements et services accueillant des personnes âgées ou des personnes handicapées, au sens des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; et établissements dispensant des soins de longue durée à des personnes dépendantes, mentionnés à l’article L. 6143-5 du code de la santé publique. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de s’appliquer, l’exonération totale n’intervenant qu’au terme des durées de détention de droit commun. Cette réforme ne modifie pas la déclaration annuelle de résultat, mais renforce l’importance de documenter précisément, dans la 2033-C, les amortissements pratiqués année après année, puisqu’ils seront pris en compte lors d’une future cession.
Le cas du micro-BIC : la case 5ND
Le loueur en meublé non professionnel resté au régime micro-BIC échappe à toute cette mécanique. Il n’a ni liasse 2031 à déposer, ni comptabilité d’engagement à tenir. Il déclare simplement le montant brut de ses recettes locatives (loyers et charges récupérées perçus) dans la case 5ND de la déclaration n° 2042-C-PRO, pour une location meublée classique. L’administration applique alors automatiquement un abattement forfaitaire représentatif des charges, sans que le contribuable ait à le calculer lui-même.
Ce régime simplifié suppose de ne pas dépasser le seuil de recettes annuelles fixé par l’article 50-0 du CGI. Pour la location meublée classique de longue durée, ce seuil est de 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et de 83 600 € pour les revenus de 2026 à 2028 (BOI-BAREME-000044, § 20), avec un abattement forfaitaire de 50 % représentatif des charges. Les meublés de tourisme non classés relèvent d’un régime distinct, plus restrictif : seuil de 15 000 € et abattement de 30 %, ce seuil étant exclu de l’actualisation triennale (CGI, art. 50-0, 1). Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes relèvent du même seuil et du même abattement de 50 % que la location meublée de longue durée, et se déclarent dans des cases dédiées, différentes de la 5ND.
Ce qu’il faut retenir
La déclaration LMNP au régime réel repose sur un empilement d’obligations : une liasse fiscale BIC complète en amont, un report précis sur la déclaration de revenus en aval, dans des délais qui ne coïncident pas toujours avec ceux de la déclaration 2042 classique. La complexité technique de la 2033-C (amortissements) et l’enjeu désormais renforcé de la plus-value de cession justifient, pour la plupart des bailleurs au réel, un accompagnement par un professionnel du chiffre. Ce contenu a une vocation strictement informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; toute décision doit être validée avec un expert-comptable ou directement auprès de l’administration fiscale.