Oui, vous pouvez faire réaliser des travaux dans un logement loué sans attendre le départ du locataire, et celui-ci doit vous laisser accéder aux lieux. La loi encadre cet accès : notification préalable, pas de chantier le week-end ni les jours fériés sans son accord, et une baisse de loyer si les travaux durent plus de 21 jours (loi du 6 juillet 1989, article 7 e ; code civil, article 1724). Côté impôt, les travaux déductibles le restent, que le logement soit occupé ou non.
Le cas se présente souvent : une installation à reprendre, une salle d’eau vétuste, des fenêtres à changer, alors que le bail court encore pour plusieurs années. Attendre le départ du locataire retarde le chantier. Le faire tout de suite oblige à respecter les droits de l’occupant.
Cet article réunit les deux faces du sujet : ce que le droit du bail permet et impose, puis ce que la fiscalité des revenus fonciers retient. Il concerne la location nue d’un logement, à usage de résidence principale du locataire, et le bailleur imposé au régime réel. Il ne remplace ni l’avis d’un juriste sur votre bail ni celui d’un professionnel du chiffre sur votre déclaration.
Votre locataire peut-il refuser l’accès au logement pour des travaux ?
Non, pas pour les travaux que la loi énumère. L’article 7 e de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux » (Légifrance, article 7). Le texte vise quatre familles de travaux :
- les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ;
- les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ;
- les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ;
- les travaux qui permettent au bailleur de remplir ses obligations de logement décent, prévues au premier alinéa de l’article 6 de la même loi.
Cette dernière catégorie compte. L’article 6 impose au bailleur de remettre un logement qui ne présente pas de « risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », et de l’entretenir « en état de servir à l’usage prévu par le contrat » (Légifrance, loi du 6 juillet 1989). Les travaux qui répondent à ces obligations ne sont donc pas un choix du bailleur que le locataire pourrait bloquer : ils découlent de ses propres devoirs.
L’accès n’est pas pour autant sans limites. Le juge peut, à la demande du locataire, interdire ou interrompre les travaux dans trois situations : s’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, s’ils ne respectent pas ce qui a été notifié, ou si leur exécution rend l’utilisation du logement impossible ou dangereuse (article 7 e).
Une procédure particulière existe pour certains travaux. L’article 7 e s’applique « sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 ». Cette loi vise les travaux de mise aux normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort, normes fixées par un décret (Légifrance, loi du 12 juillet 1967, article 1). Lorsque ces travaux ne concernent que les locaux d’un locataire, le propriétaire lui notifie son intention par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire qui s’y oppose pour un motif sérieux et légitime doit saisir le juge dans un délai de deux mois, sous peine de forclusion. Il ne peut pas, en revanche, interdire l’accès aux locaux (article 2). Le décret qui fixe ces normes n’a pas été lu pour cet article : si votre chantier est une mise aux normes de ce type, faites vérifier quelle procédure s’applique avant de notifier.
Comment prévenir le locataire avant de lancer le chantier ?
Par une notification écrite, remise avant le début des travaux. L’article 7 e prévoit que le bailleur informe le locataire de « la nature » des travaux et de leurs « modalités d’exécution », par une notification remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le texte ne fixe pas de délai en jours entre la notification et le premier coup de marteau. Il ne dresse pas non plus la liste des mentions. Les éléments ci-dessous ne sont donc pas une exigence légale. Ce sont des précautions qui rendent la notification plus solide si un désaccord survient :
- les pièces concernées et la nature exacte des travaux ;
- les dates prévues de début et de fin, et les horaires de présence des ouvriers ;
- le nom de l’entreprise et la façon de la joindre ;
- les pièces ou équipements indisponibles, et pendant combien de temps.
Une règle, elle, est écrite : « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire » (article 7 e). Si l’entreprise propose d’intervenir un samedi, l’accord du locataire doit être exprès. Un échange écrit, qui nomme les jours concernés, évite toute discussion après coup.
La notification sert aussi de référence. Le juge peut interrompre des travaux qui ne respectent pas « les conditions définies dans la notification ». Un chantier qui déborde largement de ce qui a été annoncé donne au locataire un argument. Mieux vaut notifier à nouveau si le programme change.
Le loyer baisse-t-il pendant les travaux ?
Oui, si les travaux durent plus de 21 jours. L’article 1724 du code civil prévoit que, dans ce cas, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » (Légifrance, article 1724). Le locataire doit, en contrepartie, supporter les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail, même si elles le gênent.
L’article 1724 parle de « réparations urgentes ». Sa portée est pourtant plus large dans un bail d’habitation : l’article 7 e de la loi de 1989 déclare applicables aux travaux qu’il vise « les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil ». La baisse au-delà de 21 jours et la faculté de résiliation valent donc aussi pour des travaux d’amélioration ou de performance énergétique.
| Situation pendant le chantier | Effet prévu par les textes | Texte |
|---|---|---|
| Travaux de 21 jours ou moins | Aucune diminution prévue par l’article 1724 | Code civil, art. 1724, al. 2 |
| Travaux de plus de 21 jours | Diminution du loyer à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé | Code civil, art. 1724, al. 2 ; loi de 1989, art. 7 e |
| Travaux rendant inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille | Le locataire peut faire résilier le bail | Code civil, art. 1724, al. 3 |
| Travaux abusifs, vexatoires, non conformes à la notification, ou rendant le logement impossible ou dangereux à utiliser | Le juge peut les interdire ou les interrompre | Loi de 1989, art. 7 e |
Le texte ne donne pas de barème. Il fixe deux critères, la durée et la part du logement dont le locataire est privé, sans dire comment les chiffrer. Dans la pratique, la diminution se négocie entre bailleur et locataire. À défaut d’accord, c’est au juge de la fixer. Un accord écrit, qui indique la méthode retenue et le montant, protège les deux parties.
Combien représente la baisse de loyer pour six semaines de travaux ?
Dans l’exemple fictif ci-dessous, environ 311 € sur un loyer mensuel de 900 €, mais aucun texte ne fixe ce montant : il dépend de l’accord des parties ou, à défaut, du juge. L’exemple sert à montrer comment s’enchaînent les règles civiles et fiscales, pas à fixer un taux de réduction.
Un bailleur loue un appartement nu 900 € par mois hors charges. Il fait refaire la salle d’eau et une partie de l’installation électrique, pour 9 000 € TTC payés en 2026. Le chantier dure 42 jours. Pendant cette période, le locataire n’a plus l’usage de la salle d’eau, et les parties s’accordent pour considérer qu’il est privé d’environ un quart de l’usage du logement.
Le calcul civil. Une lecture arithmétique de la formule « à proportion du temps et de la partie de la chose louée » donne :
- loyer annuel : 900 € x 12 = 10 800 €, soit environ 29,59 € par jour ;
- loyer correspondant aux 42 jours : environ 1 242,74 € ;
- diminution, à 25 % : environ 310,68 €.
Cette méthode est un choix des parties dans l’exemple. Le texte ne l’impose pas, et un juge pourrait apprécier autrement la part du logement dont le locataire a été privé.
Le calcul fiscal. Le bailleur encaisse donc 10 489,32 € de loyers sur l’année au lieu de 10 800 €. Il supporte par ailleurs 1 200 € de charges courantes, sans emprunt.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers effectivement encaissés en 2026 | 10 489,32 € |
| Charges courantes | 1 200 € |
| Travaux de salle d’eau et d’électricité, payés en 2026 | 9 000 € |
| Revenu foncier net | 289,32 € |
Sans travaux, ce bailleur aurait déclaré 9 600 € de revenu foncier (10 800 € moins 1 200 €). Le tableau suppose que la diminution de loyer n’a pas à être réintégrée dans les recettes, point que la section suivante discute. Il suppose aussi que les 9 000 € relèvent de la réparation ou de l’amélioration, et non d’une construction.
Les travaux réalisés avec un locataire en place sont-ils déductibles ?
Oui, dans les mêmes conditions que si le logement était vide. Le Code général des impôts admet la déduction des « dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire » et des dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (CGI, article 31, I, 1°, a et b). Aucun de ces critères ne dépend de la présence du locataire.
La doctrine fiscale définit les catégories. Les travaux de réparation et d’entretien maintiennent ou remettent l’immeuble en bon état. Les travaux d’amélioration lui apportent un équipement ou un confort nouveau, sans modifier sa structure (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10 et § 70). Remplacer un équipement obsolète par un modèle plus moderne ne fait pas perdre à la dépense son caractère de réparation (§ 30). La façon de trancher les cas limites est détaillée dans l’article sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
Deux points demandent une attention particulière quand le logement est occupé.
Les réparations locatives. Une partie de l’entretien courant revient au locataire. Si vous payez ces réparations à sa place, elles ne sont en principe pas déductibles. Le BOFiP admet trois exceptions : les dépenses liées à la vétusté ou à la force majeure, celles engagées pour faciliter la location, et les charges récupérables que vous n’avez pas récupérées au départ du locataire (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 10, § 30 et § 50). Le cas inverse, celui du locataire qui paie lui-même des travaux, est traité dans l’article sur les travaux payés par le locataire.
L’année de déduction. Elle suit la date du paiement, pas celle du chantier : les dépenses déductibles d’une année sont celles « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Les factures, plans et photographies servent à établir « la nature, le montant et la réalité de la charge » (§ 80). Dans un logement occupé, les photos avant travaux se prennent pendant la visite de préparation, avec l’accord du locataire.
La baisse de loyer accordée pendant le chantier se déclare-t-elle ?
Les textes lus pour cet article ne traitent pas ce cas de façon expresse. Il faut donc séparer ce qu’ils disent de ce qu’ils laissent ouvert.
Ce qu’ils disent. Le revenu brut se compose des loyers encaissés. Le bailleur n’a pas à déclarer les loyers restés impayés du fait de la carence du locataire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). En revanche, les loyers auxquels il renonce doivent, « en principe », être déclarés « dès lors qu’ils peuvent être regardés comme constitutifs d’un acte de disposition ou d’une libéralité au bénéfice du preneur » (§ 70). Les exemples du BOFiP visent un loyer non réclamé à un fils, ou des difficultés de trésorerie du locataire invoquées sans justification.
Ce qu’ils laissent ouvert. Une diminution prévue par l’article 1724, en contrepartie d’une privation de jouissance réelle, ne ressemble pas à une libéralité. Aucun paragraphe lu ne le confirme pour autant. Le tableau de l’exemple retient les loyers encaissés, mais cette lecture reste à confirmer. Conservez l’accord écrit, la notification des travaux et le calcul de la diminution : ce sont ces pièces qui montrent que la baisse répond à une contrainte légale, et non à un cadeau.
Le chantier remet-il en cause l’imputation d’un déficit foncier ?
Pas tant que le bail continue. Lorsqu’un déficit a été imputé sur le revenu global, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un logement occupé par un locataire en titre pendant les travaux reste loué.
Le risque apparaît si le chantier provoque le départ du locataire, par exemple après une résiliation demandée sur le fondement de l’article 1724. Le BOFiP précise que la condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant (§ 350), et qu’à défaut l’imputation est remise en cause (§ 370). Les situations de vacance et de reprise sont traitées dans l’article sur la règle des trois ans.
Ce que cet article ne tranche pas
- Le champ exact de la loi du 12 juillet 1967. Sa procédure (notification par acte extrajudiciaire ou recommandé, opposition du locataire dans les deux mois) vise les travaux de mise aux normes définies par décret. Ce décret n’a pas été lu pour cet article, qui ne dit donc pas quels travaux précis en relèvent.
- Le traitement fiscal de la diminution de loyer. Les textes lus ne disent pas expressément si une diminution accordée au titre de l’article 1724 doit être réintégrée dans les recettes. Le document du BOFiP consacré au revenu brut foncier (BOI-RFPI-BASE-10-10) ne contient pas de passage sur ce cas. L’exemple retient les loyers encaissés, sous cette réserve.
- Le relogement temporaire. Si le logement devient inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail. Les textes lus ne disent ni si le bailleur peut proposer un relogement temporaire à la place, ni comment ses frais se traitent fiscalement.
- Le congé pour travaux. Mettre fin au bail pour réaliser un chantier relève des règles du congé, qui sortent du champ de cet article.
- Les travaux votés en copropriété. L’article 7 e vise aussi les parties communes, mais la décision et le financement de ces travaux suivent les règles de la copropriété.
Si votre chantier touche l’un de ces points, ou si le locataire conteste l’accès ou le montant de la diminution, l’avis d’un juriste ou d’une association départementale d’information sur le logement est utile avant d’aller plus loin.