Foncier Malin · fiche pratique
Le report des déficits fonciers : dix ans, six ans, et ce qui les fait perdre
Vérifiée le 6 septembre 2026. Reprend deux articles du site vérifiés le 06/09/2026 et le 10/10/2026, et la règle de date du plafond de 21 400 € arbitrée le 09/11/2026. BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160, § 340 et § 450, relus le 09/11/2026.
Location vide, régime réel. Information générale tirée des textes officiels, pas un conseil personnalisé. Gratuite, sans inscription.
Un déficit, plusieurs compteurs
| Fraction du déficit | S'impute sur | Durée | Texte |
|---|---|---|---|
| Part hors intérêts d'emprunt, dans la limite du plafond, absorbée par le revenu global | Revenu global de l'année | Consommée | CGI, art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30 |
| Même part, que le revenu global de l'année ne suffit pas à absorber | Revenus globaux des années suivantes (déficit global) | 6 ans | BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 |
| Part au-delà du plafond annuel | Revenus fonciers seulement | 10 ans | CGI, art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 et § 450 |
| Part qui vient des intérêts d'emprunt | Revenus fonciers seulement | 10 ans | BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100 et § 160 |
Les loyers sont réputés compenser d'abord les intérêts d'emprunt : seuls les intérêts qui dépassent les loyers créent un déficit, et ce déficit-là n'est que reportable. Le report n'est pas optionnel : il s'applique automatiquement (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40).
Le plafond annuel sur le revenu global
- 10 700 € dans le cas général.
- 15 300 € pour un logement sous amortissement « Périssol » ou déduction « Cosse ».
- Jusqu'à 21 400 €, sur option, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Pour les dépenses payées de 2023 à 2025, il faut en plus un devis accepté à compter du 5 novembre 2022.
Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 260, version du 16 septembre 2025) affiche encore le 31 décembre 2025 : il n'a pas été mis à jour après la loi du 19 février 2026, dont l'article 47 étend la période aux paiements de 2026 et 2027.
Le report de dix ans sur les revenus fonciers
- Chaque déficit reste attaché à son année d'origine ; le bénéfice foncier d'une année s'impute d'abord sur le déficit le plus ancien (notice 2044, rubrique 450).
- Les déficits antérieurs ne s'imputent jamais sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).
- Déclaration (millésime 2026) : rubrique 450 de la 2044, année par année, total ligne 451, puis case 4BD de la 2042. Le déficit de l'année qui part en report se porte case 4BB. Numéros à recontrôler sur le formulaire 2027 à sa parution.
Jusqu'à quand chaque déficit reste imputable
| Déficit de | Dernière année de revenus | Dernière déclaration | Votre montant d'origine (4BB) | Reste à reporter |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2026 | 2027 | ||
| 2017 | 2027 | 2028 | ||
| 2018 | 2028 | 2029 | ||
| 2019 | 2029 | 2030 | ||
| 2020 | 2030 | 2031 | ||
| 2021 | 2031 | 2032 | ||
| 2022 | 2032 | 2033 | ||
| 2023 | 2033 | 2034 | ||
| 2024 | 2034 | 2035 | ||
| 2025 | 2035 | 2036 |
Le report de six ans en déficit global
- Il naît quand la part imputable sur le revenu global dépasse ce revenu global : la fraction non absorbée s'impute, dans les conditions de droit commun, sur les revenus globaux des six années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).
- Plusieurs déficits globaux en stock s'imputent en commençant par le plus ancien, sans choix possible (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 70 et § 80).
- Déclaration (millésime 2026) : 2042-C, rubrique 6, cases 6FA à 6FL, une case par année d'origine.
Ce qui fait perdre un report avant son terme
| Événement | Effet | Texte |
|---|---|---|
| Plus aucun revenu foncier dans le foyer | Les déficits n'ont plus de revenu sur lequel s'imputer et s'éteignent | CGI, art. 156, I, 3° |
| Vente du bien ou fin de la location | Report sur les revenus fonciers d'autres biens loués ; perdu à défaut | BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370 |
| Décès du propriétaire | Les héritiers ne déduisent pas les déficits du défunt ; le conjoint survivant garde ceux de ses biens propres et la moitié de ceux des biens communs | BOI-RFPI-BASE-30-10, § 70 et § 90 |
| Divorce, séparation, rupture de PACS | Le report suit le propriétaire du bien d'origine | BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60 |
| Retour au micro-foncier | Le report est conservé jusqu'au terme des dix ans | BOI-RFPI-DECLA-10, § 170 |
| Année devenue définitive sans le déficit déclaré | Le déficit est tenu pour résorbé | CE, 14 octobre 2022, n° 444458 |
La condition des trois ans
Un déficit imputé sur le revenu global n'est acquis que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Sinon, le revenu global et les revenus fonciers des années concernées sont reconstitués, et le déficit repris redevient reportable sur les revenus fonciers (§ 370). La loi prévoit des exceptions (invalidité, licenciement, décès).
Détail : report du déficit foncier sur dix ans, revenu global insuffisant, et le calcul des déficits antérieurs.
Sources
- Code général des impôts, article 156, I, 3° (version en vigueur depuis le 01/07/2026)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (plafond rehaussé, dépenses payées en 2026 et 2027)
- Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12, II (devis accepté à compter du 5 novembre 2022, paiements 2023 à 2025)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025 : § 30, § 40, § 100, § 160, § 340, § 370, § 450
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-10 : § 60, § 70, § 80, § 90, § 100
- BOFiP, BOI-IR-BASE-10-20-30, § 70 et § 80 (ordre d’imputation des déficits globaux)
- Conseil d’État, 14 octobre 2022, n° 444458
- impots.gouv.fr, déclaration n° 2044 et sa notice, millésime 2026 (rubrique 450)
- Article du site : Revenu global trop faible pour absorber le déficit foncier : que devient l'excédent ? (vérifié le 06/09/2026)
- Article du site : Report du déficit foncier sur 10 ans : mécanisme et exemples (vérifié le 10/10/2026)